近日，廣州的預(yù)售證發(fā)放數(shù)量屢創(chuàng)新高，壓抑了近4個月的預(yù)售證在8月底迎來了放開的時刻。同時，預(yù)售證發(fā)放陸續(xù)放開的信號蔓延至全國，進入8月以來，多個重點城市新開樓盤預(yù)售證數(shù)量增幅和面積增長均十分明顯。

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　　預(yù)售證的放開引起業(yè)內(nèi)人士的猜測，這是否正在釋放調(diào)控放松的信號。
 

　　“相關(guān)政策可能會有所微調(diào)，以配合中央房地產(chǎn)調(diào)控的新方向。”一位廣州市相關(guān)政府部門內(nèi)部人士向記者表示，廣州目前不會放松限購和限價，但是從中央近期釋放的調(diào)控方向來看，地方的調(diào)控應(yīng)當(dāng)尊重市場的供需關(guān)系，在房價不會過快上漲的前提下，不能再如以往那樣采取一刀切的行政手段。
 

　　多地預(yù)售證集中放開
 

　　近期，包括廣州在內(nèi)的多個城市預(yù)售證集中放開。
 

　　據(jù)CRIC數(shù)據(jù)監(jiān)測中心顯示，8月12至8月18這一周內(nèi)，13個重點城市新開預(yù)售證共計294.36萬方，環(huán)比上周上漲89.95%，其中沈陽新開預(yù)售證68.03萬方，對環(huán)比增量貢獻大。有8個城市的新開預(yù)售證面積呈現(xiàn)增長趨勢，其中以成都為首的6個城市環(huán)比增長率更是突破100%。
 

　　進入8月以來，廣州的預(yù)售證發(fā)放迎來了一個爆發(fā)期，目前獲得預(yù)售資格的住宅超過4000套。
 

　　據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，近期(8月12日-8月18日)廣州十區(qū)二市共發(fā)出13張住宅預(yù)售證，預(yù)售住宅2955套，環(huán)比上漲143%。涉及的住宅套數(shù)為本年度第二高值，僅次于4月份第四周創(chuàng)下的3640套的紀(jì)錄。
 

　　廣州中海譽城是剛獲得預(yù)售證的13個項目之一，該項目銷售人士告訴記者：“這個預(yù)售證銷售部和客戶都等了很久。”他預(yù)計，進入第三季度可能會更容易獲得，現(xiàn)在就盼“限網(wǎng)簽”的手段能夠放松。
 

　　不過，預(yù)售證并未進入完全放開的階段。廣州市并未對此前因“價格指導(dǎo)”政策而無法獲證的樓盤“松口”。同時，在數(shù)量激增的預(yù)售證中，郊區(qū)可預(yù)售的新盤占據(jù)九成，且以中小戶型為主。
 

　　“之前就聽說有關(guān)部門找開發(fā)商談，郊區(qū)樓盤會適度放開，而中心城區(qū)價位較高，一旦集中放開，會推高市場成交均價，政府并不愿意看到這樣的結(jié)果。”廣州一位開發(fā)商告訴記者。
 

　　根據(jù)對陽光家緣簽約價格的監(jiān)控，廣州十區(qū)兩市的成交均價在近幾周均出現(xiàn)下跌。其中，中心城區(qū)的成交均價曾出現(xiàn)下跌超過20%的現(xiàn)象，跌幅遠(yuǎn)超過郊區(qū)。
 

　　上述開發(fā)商認(rèn)為，雖然樓市成交依然火爆，但從政府調(diào)控任務(wù)的角度看，廣州市成交均價連跌意味著政府采取的限購、限價和限簽已經(jīng)取得一定的效果。因此，政府不會輕易放棄這些成績，所以放開預(yù)售證或網(wǎng)簽應(yīng)該在有限度的范圍內(nèi)實現(xiàn)。
 

　　事實上，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府增加發(fā)放預(yù)售證，是因為開發(fā)商采取的“雙合同”應(yīng)對做法已經(jīng)與政府的調(diào)控目標(biāo)達(dá)成默契。
 

　　所謂“雙合同”，即新盤與購房者簽訂裝修合同，為保證向房管局上報的數(shù)據(jù)符合“限價”規(guī)定，把兩三成的裝修價從買房款里去掉，后在房管局顯示的房屋預(yù)售指導(dǎo)價僅約為實際售價的七成。
 

　　方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志表示，如今越來越多的開發(fā)商按照政府給的指導(dǎo)價格拿預(yù)售證，私下再通過兩份合同的方式來處理。
 

　　回歸市場手段
 

　　事實上，多個地方政府通過從嚴(yán)控制發(fā)放預(yù)售證控制房價的做法，已經(jīng)持續(xù)了一段時間，但效果并不理想。如今，逐步放開預(yù)售證審批，令市場猜測，這可能成為地方松綁調(diào)控政策的新信號。
 

　　對此，上述廣州市政府相關(guān)部門的人士告訴記者，上半年預(yù)售證發(fā)放嚴(yán)格，對市場造成了一定的影響，部分可以入市的樓盤寧愿延遲申請預(yù)售證也不愿意降價，因此供應(yīng)緊張。他稱，下半年本應(yīng)是樓市的旺季，如果繼續(xù)按照上半年來審批，違背市場規(guī)則，顯然不合理，對全年市場的供應(yīng)會有持續(xù)影響。
 

　　鄧浩志分析，盡管目前還未有限價放松的跡象，但是未來不排除這個可能。因為中央近不提房地產(chǎn)調(diào)控了，溫州(樓盤)也放松限購政策了，如果政府對房價調(diào)控目標(biāo)不再嚴(yán)格考核，那么地方政府自然就會放開這些管控政策。
 

　　限量的預(yù)售證發(fā)放壓抑著市場的需求。雖然預(yù)售證發(fā)放迎來爆發(fā)期，但是增加的供應(yīng)量仍然無法迅速緩解市場旺盛的需求。
 

　　有業(yè)內(nèi)人士稱，目前廣州市場供應(yīng)量僅是需求的一半左右，廣州市面有三分之一的樓盤正在未獲批預(yù)售證的情況下“開售”，且銷售十分火熱。
 

　　業(yè)內(nèi)人士肖文曉分析，“限售”政策在某種程度上，直接造成市場供應(yīng)更加緊張，卻讓拿到預(yù)售證的樓盤漲價有恃無恐。
 

　　近日，廣州有五個項目同時開盤，其中兩個盤“日光”，三個盤去化超七成，兩天賣房量已超1500套。雅居樂錦城800多套新貨去化超九成，中海譽城“藍(lán)岸”組團472套新貨銷售約七成，萬科東薈城400余套新貨更是在開盤兩小時后“日光”，碧桂園鳳凰城推出70平方米-140平方米的2-4房單位也基本售罄。
 

　　富力地產(chǎn)(富力又一城 富力盛悅居) 某項目負(fù)責(zé)人告訴記者，相關(guān)部門對預(yù)售證的審批程序已經(jīng)導(dǎo)致開發(fā)商放緩?fù)票P節(jié)奏，市場供應(yīng)量收緊，且改變了供應(yīng)結(jié)構(gòu)，價格上漲壓力較大。
 

　　中原地產(chǎn)項目部經(jīng)理黃韜稱，目前廣州市場的供應(yīng)和需求都受到抑制，不利于“市場化回歸”，但地方政府為完成房價目標(biāo)，短時間也不可能取消“三限”，市場只能走一步看一步。



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