5月1日，在第五屆中國西部(銀川)房·車博覽會上，觀展者正在一處樓盤的沙盤前參觀咨詢。

當(dāng)日，第五屆中國西部(銀川)房·車博覽會也迎來了看房購房的高峰，本次博覽會共展出了區(qū)內(nèi)外30家房地產(chǎn)企業(yè)的50多個項目，其中不少房企打出了低價、環(huán)保、防震等促銷牌，吸引了大批觀展者前往參觀咨詢，目前，博覽會開展的前三天已經(jīng)達(dá)成房屋銷售287套左右。記者 彭昭之 攝

“‘國五條’出臺之后，確實使房地產(chǎn)市場平靜下來。但由于其中20%差額征稅政策、信貸政策等多項重點政策多地并未真正落實，政策效應(yīng)有待觀察。”原住建部政策研究中心副主任王玨林是在日前社科院舉行的2013中國房地產(chǎn)高峰論壇上做出上述表述。

對此，多位專家認(rèn)為，由于多地地方政府落實“國五條”有偏差，應(yīng)警惕政策效應(yīng)減弱后的報復(fù)性反彈風(fēng)險。因此，為避免累積的自住需求爆發(fā)性釋放，防止房價大幅反彈，應(yīng)盡快擴大房產(chǎn)稅試點，增加持有環(huán)節(jié)稅費。

樓市調(diào)控博弈升級多地細(xì)則僅“一句話”

“中央是政策的調(diào)控主體，地方是調(diào)控環(huán)節(jié)的執(zhí)行主體。但由于兩級政府在調(diào)控中的不同政策訴求，出現(xiàn)了少數(shù)城市傾向在中央版的基礎(chǔ)上進(jìn)一步升級，進(jìn)一步體現(xiàn)行政調(diào)控色彩。另一方面弱化的表現(xiàn)則是，地方在中央原有要求的基礎(chǔ)上，不是平穩(wěn)的傳遞，而是力度明顯減弱，產(chǎn)生了微博版、標(biāo)題版細(xì)則。”中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松說。

3月底，在中央給出的后期限前，全國多地房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則與調(diào)控目標(biāo)集中落地。但值得注意的是，各地調(diào)控力度并不相同。除了北京細(xì)則較細(xì)、力度較強外，多個城市落實細(xì)則內(nèi)容并不“實在”，甚至杭州、南京等多個地區(qū)出現(xiàn)“一句話”細(xì)則。

截至5月2日，共有北京、上海、廣州、深圳、杭州、石家莊、南京、廈門等35個城市發(fā)布了各自的地方細(xì)則。其中，對于“國五條”爭議較大、影響較強的20%差額征稅政策，多地采取回避政策。僅提及將嚴(yán)格執(zhí)行國辦發(fā)〔2013〕17號文(即“新國五條”)，并沒有明確提出要執(zhí)行房屋轉(zhuǎn)讓個人所得稅按“轉(zhuǎn)讓所得的20%計征”。由于多地沒有具體落實辦法，也使新政落地難度加大。

除此之外，雖然北京、上海、重慶等地明確寫到：“對個人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按照個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計征。”但截至目前，除北京有實施實例外，其余地區(qū)并未開始執(zhí)行。

國家發(fā)展和改革委員會投資研究所研究員張漢亞認(rèn)為，地方政府對于“國五條”落實并不積極，其原因在于地方政府對于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)外需及房地產(chǎn)相關(guān)稅收等依賴性較大。“房地產(chǎn)調(diào)控表面上是開發(fā)商與購買者之間的價格矛盾、供需矛盾，實際是對土地財政的挑戰(zhàn)，調(diào)控更多表現(xiàn)出了中央地方政府的合力。”

的確，財政部日前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國公共財政收入增長6.9%，比去年同期回落7.8個百分點。其中，中央財政收入同比下降0.2%，而地方財政收入同比增長13 .7%。出現(xiàn)這種情況的主要原因則是房地產(chǎn)交易帶動地方財政收入增長明顯。

在房地產(chǎn)行業(yè)征收的稅種中，契稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的稅收收入增幅分別為38.3%、34.7%、7.9%和7.5%。而這四項稅收合計2575億元，占地方財政收入14.78%。

“這些年地方財政收入增長，主要是房地產(chǎn)市場成交額增加，相關(guān)地方稅收相應(yīng)增加。”社科院房地產(chǎn)研究室主任倪鵬飛表示，僅針對房地產(chǎn)業(yè)征收的上述五大稅種中，其總收入從2003年的900多億元，暴漲至2012年的1.01萬億元，增幅高達(dá)十倍有余。

在房屋交易量大幅增加的同時，土地出讓收入也增幅明顯。財政部的數(shù)據(jù)顯示，一季度，國有土地使用權(quán)出 讓 收 入7 7 0 0億 元 ， 同 比 增 長46 .6%，而去年一季度同比下降34.6%。

國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任韓俊也曾指出，1999年，地方政府土地出讓收入為514億，占地方政府財政收入比重9.2%。而到2010年，土地出讓收入增至2 .9萬億，占地方財政收入83.3%。“全世界沒有一個國家說賣地收入可以占到地方財政收入這么高的比重，土地財政必須轉(zhuǎn)型。”