日前，國土部首次明確了“地王”的界定標(biāo)準(zhǔn)，并在此標(biāo)準(zhǔn)之下，判定去年全年全國僅有兩宗土地稱得上“地王”。

　　“去年僅產(chǎn)生兩塊地王”的結(jié)論甫一發(fā)布，即引起廣泛爭議。自去年下半年開始，大型房企掀起一輪拿地?zé)岢?，在這輪熱潮中，各地土地價格被頻繁刷新，國土部的數(shù)據(jù)與很多業(yè)內(nèi)人士的感受相悖。

　　事實(shí)上，國土部在去年采取了配建保障房等一系列措施，將土地的溢價率控制在50%的“紅線”之下，但對于房企來說，競相增加保障房配建面積，并不能降低土地在開發(fā)過程中的成本，這些房企為獲得預(yù)期利潤，反而會提高商品房部分的定價。

　　盡管溢價率被控制，但近幾年土地的出讓底價在不斷提高，土地成本仍居高不下。

　　地王標(biāo)準(zhǔn)引爭議

　　日前，國土部公布了官方意義的地王標(biāo)準(zhǔn)，即在一定區(qū)域范圍內(nèi)，宗地成交總價超過歷史同類用途宗地高成交總價，或者樓面單價超過歷史同類宗地高成交樓面單價，則可認(rèn)定該宗地為該區(qū)域內(nèi)的“總價地王”和“單價地王”。

　　國土部稱，2012年僅有兩宗地塊成交單價超越了2007年以來所在城市的歷史高值，可以稱為“地王”，其余地塊均不符合判定標(biāo)準(zhǔn)。

　　被認(rèn)定為“地王”的這兩宗地塊，是指去年6月成交的北京萬柳地塊及7月成交的廣州珠江新城地塊，這兩個項(xiàng)目的樓面價分別達(dá)到33831元/平方米和32968元/平方米，創(chuàng)造了兩城市高成交單價。

　　按照國土部的標(biāo)準(zhǔn)，去年中冶置業(yè)56.2億元競得的南京下關(guān)濱江2號地塊，及中化方興與上港集團(tuán)聯(lián)合體以56.8億元摘得的上海海門路55號商辦地塊，都不能稱之為“地王”。

　　實(shí)際上，何為“地王”，業(yè)內(nèi)一直沒有定論。黃金灣投資集團(tuán)董事長申威認(rèn)為，評判地王的標(biāo)準(zhǔn)是多維度的，其中，溢價率應(yīng)該是評判的標(biāo)準(zhǔn)之一。有些地塊的價格與2009年的高峰時期相比是下降的，但是從溢價率來看，仍然比較高。

　　中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟也認(rèn)為，除了總價、單價之外，溢價率也是需要考慮的因素。

　　由于國土部去年設(shè)定了土地拍賣時“溢價率超過50%要上報”的紅線，因此，全國溢價率超過50%紅線的地塊寥寥無幾。

　　國土部數(shù)據(jù)顯示，截至2012年12月31日，全年上報異常交易地塊275宗，與去年的609宗相比，大幅下降；溢價率方面，2012年上報異常交易地塊平均溢價率比2011年的均值降低了30個百分點(diǎn)。

　　為規(guī)避溢價率過高，國土部采取了一系列措施，如在出讓超過溢價率限制后，競爭配套保障房、對總價過高的地塊分批出讓、較好的地塊與較差的地塊搭著賣等政策。

　　去年，為了避免地王的出現(xiàn)，北京市土地出讓部門在宅地交易條件中附加了“合理價格上限”，在競價達(dá)到紅線之后，則開始通過競爭地塊上配建保障房的面積來決定土地歸屬，利用這種限制實(shí)現(xiàn)了全部地塊溢價低于50%的結(jié)果。

　　因此，對于去年參與北京土地招拍掛的房企來說，競爭配建保障房的面積通常成了后的環(huán)節(jié)。例如去年9月，在北京亦莊某地塊出讓時，在競價達(dá)到高上限后，萬科與融創(chuàng)、保利在保障房配建面積的爭奪，使得保障房配建面積由原來要求的1萬平方米公租房，一路推至6.85萬平方米。

　　申威認(rèn)為，這一系列辦法的確規(guī)避了土地溢價率過高，在一定程度上避免了地王的出現(xiàn)。但是對于房企來說，土地成本實(shí)際上并未降低。配建保障房反而增加了開發(fā)成本，房企會從商品房的定價中找回預(yù)期的利潤，因此房價并不會因?yàn)橥恋匾鐑r率不高就會下降。

　　土地成本居高不下

　　雖然國土部公布的去年全國地價的漲幅并不高，但是，對于大多數(shù)在一線城市參與土地招拍掛的房企來說，“土地太貴了”早已成為共識，這也是國土部“兩塊地王”引起爭議的主要原因之一。

　　國土資源部公布的數(shù)據(jù)顯示，2012年全年地價整體水平未現(xiàn)大幅波動，2012年末全國主要監(jiān)測城市地價總體水平為3129元/平方米，地價水平微升，但增幅仍然處于歷史低位。商服、住宅、工業(yè)地價與去年同期相比，增長速度分別為3.34%、2.26%和2.70%。在105個主要監(jiān)測城市中，住宅地價同比漲幅在5個百分點(diǎn)之內(nèi)的城市個數(shù)超過80%，其中27個城市住宅地價低于上年同期水平。

　　在2012年，申威的公司也參與了一些城市地塊的招拍掛，大的感受是不少地塊的出讓價格拿下來十分勉強(qiáng)，因?yàn)榘凑胀恋貎r格和市場的預(yù)期，想獲得一個比較好的收益，需要比較長的一段時間，不得不放棄。

　　申威認(rèn)為，與其考察地王究竟有多少，不如計(jì)算一下土地成本在整個房地產(chǎn)開發(fā)中所占的比例是否逐年增加更有意義。

　　關(guān)于土地成本在房地產(chǎn)開發(fā)成本中所占的比例究竟是否高一直是各方爭論的焦點(diǎn)。任志強(qiáng)等房企代表認(rèn)為，地價及其相關(guān)費(fèi)用是推高房價的重要的因素。就公開的數(shù)據(jù)來看，2009年，國土部曾公布地價占房價的比例為23%，同年，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會則計(jì)算出地價占房價的比例高達(dá)41%。而任志強(qiáng)等開發(fā)商則認(rèn)為，國土部的地價并未包含相關(guān)費(fèi)用，因此并不準(zhǔn)確。

　　實(shí)際上，對于一線城市來說，雖然土地價格的溢價率控制在50%的紅線之下，但是土地在開發(fā)成本中所占比例仍然較大。