2013年不精彩，但很充實(shí)

新京報(bào)：你對(duì)2013年的房地產(chǎn)行業(yè)走勢有怎樣的判斷？

任志強(qiáng)：總體平穩(wěn)，價(jià)格穩(wěn)中有升。

新京報(bào)：去年你總在提“三月暴漲”，指出土地供應(yīng)負(fù)增長，提醒政府早做準(zhǔn)備，現(xiàn)在為何有微變？

任志強(qiáng)：現(xiàn)在不讓我提了，只好說是穩(wěn)中有升。2013年行業(yè)也沒什么精彩的事情，但是不精彩，卻很充實(shí)。

新京報(bào)：不少房企都在轉(zhuǎn)型商業(yè)、旅游地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)多元經(jīng)營，2013年這一趨勢會(huì)加劇嗎？

任志強(qiáng)：政府不給地，就發(fā)展不了?，F(xiàn)在土地供應(yīng)的格局是70%為住宅，30%為其他用地，這個(gè)比例是不變的。賣房子變成持有房子的，這種徹底的轉(zhuǎn)型肯定轉(zhuǎn)不了，多在產(chǎn)品上做差異。

要用市場化手段調(diào)節(jié)樓市

新京報(bào)：你如何看待房地產(chǎn)調(diào)控的走向？

任志強(qiáng)：中國改革就做了一件事情，就是把計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變成為市場經(jīng)濟(jì)。但市場經(jīng)濟(jì)這件事還沒做完，許多行業(yè)出現(xiàn)“國進(jìn)民退”的現(xiàn)象。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該取消限購，用市場化的手段來調(diào)節(jié)。中國香港、中國臺(tái)灣地區(qū)用稅收的方式來調(diào)控樓市。我們又想城市化，讓農(nóng)民變成市民，又不讓他買房，這是矛盾的。

未來調(diào)控的方向繼續(xù)打擊投資投機(jī)是有可能的，但應(yīng)該用稅收的方法，用限購方法是不對(duì)的。

新京報(bào)：房地產(chǎn)行業(yè)是否還存在暴利？

任志強(qiáng)：2004年，房價(jià)僅上漲1.5%，2007年、2010年房價(jià)出現(xiàn)暴漲。同時(shí)融資成本上升，土地價(jià)格上升，房價(jià)上升，大家都是在為銀行“打工”。目前房地產(chǎn)行業(yè)整體凈資產(chǎn)年利潤平均為6%-7%。而且小盤無法得益于土地升值，只有大盤才能通過土地升值提高利潤。

對(duì)于土地，開發(fā)商都“餓極了”

新京報(bào)：華遠(yuǎn)地產(chǎn)剛以溢價(jià)接近500%的價(jià)格拿下通州商業(yè)地塊，樓面價(jià)達(dá)到16000元/平米，如何算這個(gè)賬呢？

任志強(qiáng)：這個(gè)是商業(yè)項(xiàng)目，價(jià)格再高和老百姓沒有什么關(guān)系。旁邊是華遠(yuǎn)幾十萬平米的住宅，拿下了好給住宅項(xiàng)目做配套?，F(xiàn)在那邊的商業(yè)項(xiàng)目是25000元/ 平米，我的商業(yè)項(xiàng)目要等業(yè)主住進(jìn)住宅項(xiàng)目后再開，住宅起來后，商業(yè)就值錢了，能賣到3萬元/平米以上。以前這塊地是磚廠、荒地，不能光看現(xiàn)在，而是看未來，開發(fā)商的本事就在于有沒有發(fā)展眼光。

新京報(bào)：商業(yè)配套成熟，對(duì)住宅項(xiàng)目也是一種提升？

任志強(qiáng)：不拿這塊地，住宅價(jià)格也一樣提升。

新京報(bào)：未來土地市場是否仍然競爭激烈？

任志強(qiáng)：政府不供地，土地嚴(yán)重短缺，開發(fā)商都“餓極了”。2012年北京土地成交下降了四成，這將影響到二級(jí)市場的供給，同時(shí)保障房的供應(yīng)也減少了；但消費(fèi)市場并沒有減少，而供給市場同比負(fù)增長，房價(jià)仍然會(huì)“穩(wěn)中有升”。

新京報(bào)：是否還會(huì)出現(xiàn)“地王”？

任志強(qiáng)：價(jià)高者得的都是地王，高限價(jià)也是地王。價(jià)格是市場信息的傳遞者，限制價(jià)格方式的調(diào)控就是在破壞市場。

新京報(bào)：業(yè)內(nèi)對(duì)于城鎮(zhèn)化的觀點(diǎn)之一就是實(shí)施土地雙軌制，這一制度實(shí)施是否有難度？

任志強(qiáng)：土地出讓收入是“費(fèi)”，已經(jīng)明確使用用途，主要用于城市基礎(chǔ)建設(shè)，保障房建設(shè)，不需要財(cái)政預(yù)算，可由地方政府自由支配。而房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)政府收的是稅，要納入財(cái)政預(yù)算的。改革難度還是很大的。