2013年房地產(chǎn)貸款在嚴防的呼吁聲中，從前一年被銀行“束之高閣”轉(zhuǎn)為“主動爭搶的生意”。房地產(chǎn)的融資渠道也隨之悄然發(fā)行了變化，信托、私募股權(quán)基金等不再是地產(chǎn)融資的，地產(chǎn)商開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)銀行找貸款。
地產(chǎn)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)銀行融資
一位主要給房地產(chǎn)企業(yè)放貸的民間財團董事長告訴《中國經(jīng)營報(微博 )》記者，去年前三季度，向公司要錢的開發(fā)商還比較多，較2011年增長了30%，通常借貸規(guī)模都在2億元左右，年利率基本都為20%。大一宗生意是借了18億元的資金，但利率依然高達18%。
“但情況從四季度開始發(fā)生變化，特別從去年12月份開始，我們在青島、廣州、江蘇等地共有5宗在談的項目告吹。離譜的是有一宗是今年1月初，已經(jīng)到后簽合同的一刻，對方負責人出門接了一個電話后，就終止了合作。據(jù)事后了解，對方后從銀行獲得了所需資金。”上述民間財團董事長說。
事實上，不僅是民間資金，而且信托公司近期也同樣遭到來自銀行的“搶生意”。
某信托業(yè)務(wù)員也告訴記者，現(xiàn)在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品不好做，一方面由于銀行放閘開發(fā)商希望利率可以低一些，但另一方面，投資回報低了投資者又不愿意投資信托產(chǎn)品。例如萬科去年平均信托融資的年利率在10%~11%左右，但去年年底發(fā)的一個新的信托產(chǎn)品年利率不到7%。
“如果是其他開發(fā)商，這樣的投資回報很難獲得投資者的青睞。”上述信托業(yè)務(wù)員表示，“結(jié)果就是房地產(chǎn)信托產(chǎn)品募集時間拉長，這又讓開發(fā)商不滿意。”
而信托還受到來自銀行政策的打壓。信托的一大銷售渠道是銀行，但在去年底華夏銀行因代銷的信托產(chǎn)品浮虧較大而產(chǎn)生糾紛后，媒體報道指，近期在深圳地區(qū)，以四大行深圳分行為首的多家銀行目前已暫停信托產(chǎn)品代銷業(yè)務(wù)，何時恢復(fù)代銷尚無時間表。房地產(chǎn)信托自然也隨之凋零了不少業(yè)務(wù)。
而房地產(chǎn)私募股權(quán)基金產(chǎn)品與信托的遭遇類似。1月14日銀監(jiān)會在2013年全國銀行業(yè)監(jiān)管工作電視電話會議(以下簡稱“銀監(jiān)會電視電話會”)上，也明令嚴禁銀行銷售私募股權(quán)基金產(chǎn)品。房地產(chǎn)私募股權(quán)基金也受挫。
而對近期銀行貸款風向的變換，房地產(chǎn)開發(fā)商有深切的體會。
珠三角某開發(fā)商董事長表示，去年銀行對于該公司的申請基本是束之高閣，該公司二期開發(fā)原本需要近3億元資金，本來用一期項目做抵押完全可以符合銀行要求。“但從去年6月到11月，銀行都不怎么搭理我們，農(nóng)行的信貸員直接告訴我，‘不用再遞申請了，根本過不了地區(qū)分行那一關(guān)’。”
“所以原本公司打算從信托或者民間財團中融資，但今年銀行的口風開始放松，近銀行主動聯(lián)系我們，要我們再補交資料。”該開發(fā)商董事長表示，如果可以公司還是會選擇從銀行融資。畢竟銀行年利息加上手續(xù)費也就在12%左右，與民間借貸20%相比還是劃算不少。
銀行擴張開發(fā)貸
銀行對房地產(chǎn)貸款態(tài)度的轉(zhuǎn)變并非偶然。
回顧近兩年房地產(chǎn)貸款，政策并無太大變化。2011年下半年，樓市較冷，價量齊跌，銀監(jiān)會首次已要求銀行減少對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款。監(jiān)管部門要求各商業(yè)銀行嚴格執(zhí)行國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，做好差異化房地產(chǎn)信貸和貸前盡職調(diào)查；要求銀行采取各種風險控制措施，建立房地產(chǎn)開發(fā)商名單制度；組織全國銀行業(yè)金融機構(gòu)做房貸壓力測試。
這些政策一直延續(xù)至今。在今年1月14日的銀監(jiān)會電視電話會上，銀監(jiān)會仍要求銀行嚴防房地產(chǎn)貸款風險，“要認真執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，落實差別化房貸要求，加強名單制管理和壓力測試。”
在2012年年初時，作為“領(lǐng)頭羊”的工行，明確將在未來三年逐步壓縮四大行業(yè)的信貸總量。這四大行業(yè)依次為房地產(chǎn)、城建、公路和電力。事實上，當時各家銀行也都跟進采取同樣的收縮的房貸政策。
然而，2012年年中情況出現(xiàn)了變化。盡管當前國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控并沒有結(jié)束，銀監(jiān)會也一再預(yù)警房地產(chǎn)信托風險。但從2012年年中開始，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，開發(fā)商開始買地，到下半年大規(guī)模進入市場，出現(xiàn)買地潮，到四季度地價迅速上升。而從年中開始，北上廣深等一線城市價格上漲、成交量上升，二線的其他省會城市房價也開始抬頭。中國指數(shù)研究院[微博]《2012年中國房地產(chǎn)市場總結(jié)報告》數(shù)據(jù)顯示，去年1~11月住宅成交量為近3年來高，同比增幅達24.6%，去年11月成交更是創(chuàng)2010年調(diào)控以來單月新高，回暖快的一線城市同比增長36%。
在這種背景下，銀行對房地產(chǎn)業(yè)的風險判斷與年初時已有天壤之別。“今年房地產(chǎn)貸款風險不大。從2012年四季度開始，房地產(chǎn)市場強勁反彈，預(yù)計2013年房地產(chǎn)會繼續(xù)上漲。”近日多位銀行人士都這樣告訴記者。
不過，去年下半年樓市雖然回暖，但去年銀行還面臨著信貸額度緊張和配合宏觀調(diào)控的壓力，這讓銀行壓縮了給房地產(chǎn)的貸款，但它轉(zhuǎn)而采用了變形的放貸方式，比如借道信托公司、私募股權(quán)基金等，將銀行表內(nèi)貸款轉(zhuǎn)移出來。一般的方式如：銀行向信托公司推薦房地產(chǎn)開發(fā)項目，信托公司據(jù)此設(shè)計信托產(chǎn)品，銀行再把這種信托產(chǎn)品推介給銀行客戶來購買。而這些房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，由信托公司兜底，銀行不用承擔風險。通過這種“變相放貸”，銀行把房地產(chǎn)行業(yè)的風險也轉(zhuǎn)給了信托公司，并規(guī)避了放貸額度的限制。
而今年這種情況又有了新變化。“銀行早就愿意開始給房地產(chǎn)貸款，只不過去年許多房地產(chǎn)貸款做成了表外業(yè)務(wù)，如借道基金、信托等，所以屬于表內(nèi)的貸款業(yè)務(wù)不多。但現(xiàn)在監(jiān)管部門對表外業(yè)務(wù)、影子銀行抓得很緊，這種追殺，逼著表外業(yè)務(wù)往表內(nèi)轉(zhuǎn)，今年銀行直接給房地產(chǎn)企業(yè)放貸。”一位金融業(yè)內(nèi)人士說。
表面上限購限貸、房地產(chǎn)調(diào)控政策仍在嚴格執(zhí)行，而實際上，隨著2012年下半年以來樓市回暖，房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)金流隨之改善，越來越多的銀行愿意向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款。部分銀行由過去壓縮房地產(chǎn)貸款，逐漸轉(zhuǎn)為積極放貸的態(tài)度。媒體報道指，2012年第三季度開始，已有部分城市商業(yè)銀行調(diào)增房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款額度，甚至有部分銀行把房地產(chǎn)行業(yè)重新列為重點客戶。
把銀行的這種態(tài)度轉(zhuǎn)變放在大背景下去看就更加清楚。一家城商行的負責人告訴記者，目前經(jīng)濟下行期，市場有效貸款需求不足，給中小企業(yè)貸款，很容易出現(xiàn)不良貸款，而且貸款價格上不去，且一旦貸款利息上浮過高，又容易遭受來自各方的批評。但給房地產(chǎn)貸款就不同了，“給房地產(chǎn)貸款的利率，可以在基準利率的基礎(chǔ)上上浮50%以上，沒人會批評你。”
一方面是貸款利息高，另一方面是風險小，所以房地產(chǎn)貸款近期又重受銀行歡迎。
媒體報道指，部分股份制銀行已調(diào)整2013年向房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款政策，從過去壓縮房地產(chǎn)貸款調(diào)整為支持政策，貸款增速將至少與銀行整個貸款增速保持同步。
但銀行也并非對所有的房地產(chǎn)開發(fā)商一致看好。某股份制銀行的廣州分行行長說，銀行對房地產(chǎn)貸款實行名單制，各家銀行有各自不同的開發(fā)商名單，而只有好的房地產(chǎn)企業(yè)才能進入這張放貸名單，不好的房地產(chǎn)企業(yè)已被剔除出名單。“由于實行名單制，銀行加大力度支持大型的開發(fā)商，這使得大的、優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)商更容易獲得貸款。”據(jù)上述行長介紹，排名全國前20名的房地產(chǎn)開發(fā)商，在銀行的貸款利率是在基準利率基礎(chǔ)上上浮5%~20%。
而上述城商行的負責人介紹，今年一些中小的開發(fā)商也開始進入銀行的考慮范圍，只不過風險高，貸款利率也隨之上浮，貸款利率在基準利率基礎(chǔ)上上浮50%以上。
