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政策微調(diào) 樓市穿越寒冬到暖春

2012年12月29日 11:42     小編：     |0     點擊：1746

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        2011年，在被稱史上為嚴(yán)厲的樓市政策調(diào)控下，房價漲幅明顯被遏制。轉(zhuǎn)眼2012年，樓市調(diào)控政策并沒有放松，但各地政府對樓市微調(diào)的小動作一直不斷。隨著樓市“紅五月”成交回升的良好開局，大多人都感覺到：樓市似乎在回暖。

        政策一緊一松

        今年1、2月份，樓市調(diào)控絲毫沒有松動的跡象，樓市政策依然從緊，中央態(tài)度非常堅決。各部門的房地產(chǎn)調(diào)控政策頻頻出臺，政策內(nèi)容基本上多圍繞土地、普通商品房供給、保障房建設(shè)、金融等政策方面做出了更為細化的規(guī)定。但地方對剛需的政策調(diào)整則獲得了中央的認(rèn)可，為接下來政策的“微調(diào)”埋下了伏筆。

        3月14日，溫總理在兩會上表示，“我以為合理的房價，應(yīng)該是使房價與居民的收入相適應(yīng)，房價與投入和合理的利潤相匹配。現(xiàn)在我可以明確地告訴大家，房價還遠遠沒有回到合理價位。因此，調(diào)控不能放松。”溫總理的回答，為2012年樓市宏觀調(diào)控政策奠定了一個基調(diào)。然而2012年調(diào)控政策的“不放松”已經(jīng)不再是以往的“一刀切”。事實上，早在2011年，佛山個松綁限購開始，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題，地方政府馬上就開始了不斷地微調(diào)試探。

        從2月開始，連云港、大連、深圳、濟南、武漢等30多個城市先后微調(diào)樓市政策鼓勵合理需求，多數(shù)為公積金政策松綁，還有如廈門、天津、上海等地調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，揚州等地出臺減稅或補貼政策，上調(diào)限價、戶籍放松等多方面。直到5月23日，溫家寶總理明確提出“穩(wěn)定和嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策”后，這場持續(xù)一年多的中央與地方政府之間房地產(chǎn)政策的角力才有所放緩，其中上海、蕪湖、成都、佛山的政策觸及限價、限購等根本性調(diào)控措施的政策被叫停。究其原因，被叫停的政策微調(diào)均直接涉及限購令的存廢，而限購令正是本輪樓市新政的核心。其他城市并沒有直接沖撞限購令，而是著眼于改善提高首次置業(yè)者的購房支付能力，從而間接提升樓市活躍度。

        除調(diào)控政策的微調(diào)放松，貨幣政策上，信貸環(huán)境逐漸緩和利好市場，支持自住需求回升。2012年，央行在2月和5月兩次下調(diào)存準(zhǔn)率0.5個百分點，在6月和7月兩次降息，并將金融機構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間的下限先后調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.8倍和0.7倍，但同時要求金融機構(gòu)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項住房信貸政策，繼續(xù)抑制投機投資性購房。除了對首套房的信貸支持外，對于二套房首付比例的條件仍未放松，而三套以上房屋的貸款仍舊嚴(yán)格限制、停貸，嚴(yán)格執(zhí)行差異化政策。此外，房地產(chǎn)新增貸款穩(wěn)步提升，三季度房地產(chǎn)貸款占總貸款余額比重已有所提高。數(shù)據(jù)顯示，2012年二、三季度，伴隨市場回暖，同時在降準(zhǔn)、降息的信貸環(huán)境支持下，房地產(chǎn)新增貸款持續(xù)增長，二季度環(huán)比增長33%至3226億元，三季度增長29%至4168億元，同比增幅達107%，而余額占人民幣總貸款余額的比值也上升0.2個百分點至19.7%。隨著貨幣政策微調(diào)，流向房地產(chǎn)業(yè)的貸款穩(wěn)步增長，支撐2012年房地產(chǎn)市場形勢持續(xù)向好。

        樓市量價齊增

        春江水暖鴨先知，靜觀政策微調(diào)，通過前一階段對市場的理性分析，從3月開始，各大房企敏銳嗅到樓市新機會，推案節(jié)奏明顯加快，推貨量大幅上升。同時，開發(fā)商開始采取“以價換量”促銷策略，打折促銷明顯增多，一定程度上減少了購房需求者的觀望情緒，市場開始回暖，成交量也逐漸攀升。2012年上半年，樓市在季度表現(xiàn)低迷之后，3月開始剛需爆發(fā)性釋放，部分猶豫不決的改善型需求也開始入市。從5月份開始，包括很多一二線城市在內(nèi)的剛需都開始釋放，推動了樓市的整體回暖。

        2012年房地產(chǎn)市場走出一波企穩(wěn)回升的走勢，年末更是由之前的量漲價跌向量價齊漲轉(zhuǎn)變。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，百城住宅均價自2011年9月開始連續(xù)9個月下跌，今年6月首次止跌后連續(xù)上漲。具體來看，百城價格漲幅自8月達到0.33%后連續(xù)縮小至9月、10月的0.17%，11月價格漲幅再次擴大為0.26%。11月百城住宅均價為8791元/平方米，回升至年初水平，比1月微跌0.02%，比去年同期下跌0.46%，同比跌幅持續(xù)縮小，與2010年以來的階段性高點（去年8月）相比跌幅縮小為1%。數(shù)據(jù)表明：主要城市均價連續(xù)6個月上漲，已上漲至與1月持平，同比跌幅不斷收窄。

        除價格上漲外，樓市成交量也持續(xù)回升。數(shù)據(jù)顯示，1-11月主要城市成交量為近三年同期高，11月單月成交量創(chuàng)2010年調(diào)控以來高點。2012年，隨著貨幣環(huán)境穩(wěn)中趨松，置業(yè)者觀望情緒漸趨緩解，積壓的剛需與部分壓抑已久的改善性需求積極入市。在此支撐下，今年1-11月，全國50個代表城市月均共成交住宅2272萬平方米，比2011年和2010年同期分別高出24.6%和10.7%，處于近三年同期高水平。具體來看，代表城市成交量在傳統(tǒng)淡季1-2月持續(xù)低迷后3月起逐漸回升，并于7月達到今年小高峰，成交2810萬平方米，接近2010年末的高點（僅低4.1%），8-9月受房價上漲觀望情緒再次轉(zhuǎn)濃影響，成交量小幅回落，但10月起再度回升，11月成交3025萬平方米，環(huán)比增長14.4%，同比大幅增長85.1%，比2010年12月的歷史高點高出3.3%，創(chuàng)2010年調(diào)控以來單月新高。

        一線城市走勢更為敏感、波動較大，回暖時間于二、三線城市。一線城市由于對政策和市場較為敏感，月均成交量在6月率先達到近兩年來高點，之后持續(xù)下行，10月起再度回升，11月成交86萬平方米，再創(chuàng)2011年以來新高。二、三線城市回暖時間明顯滯后于一線城市。

        對于2012年的樓市，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“一緊一松”的調(diào)控政策穩(wěn)定了樓市，既鼓勵了剛需購房，又打擊了投資客群。年末，在十八大新聞中心記者招待會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新表示，房地產(chǎn)市場政策現(xiàn)在還沒想放松。一句簡短的回答，意味著“去投資化”的樓市調(diào)控政策應(yīng)該還會繼續(xù)執(zhí)行，限購、限貸尚不會出現(xiàn)松動，樓市調(diào)控政策底線不可能觸動。
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