全部資訊

二手樓市有回暖勢頭賣一買二注意成本和風險

2012年12月29日 11:36 小編： |0 點擊：1421

掃描到手機

掃描到手機新聞隨時看

掃一掃，用手機看文本
更加方便分享給朋友

馬女士手頭只有一套自住房，看到樓市回暖，走了一步“險棋”，賣掉房子后以首付3成買到“套房”，再用貸款6成買了“第二套房”，成為兩套單位的業(yè)主。“其實只要能承擔月供，這種‘換房’在理論上是可行的。”馬女士用事實證明了這個理論。

　　據(jù)滿堂紅新數(shù)據(jù)，12月1日~24日，經(jīng)其促成的二手住宅成交量（除南沙、蘿崗之外的所有區(qū)域）比11月同期減少近一成，但成交均價16647元/平方米比10月同期上升4.5%。二手樓市呈現(xiàn)回暖之勢，是不是到了換房之時？

　　專家認為，賣一買二理論上可行，也有一定的利潤空間，但一定要注意風險和成本。

　　案例一：

　　賣住房買兩套

　　馬女士手頭上一套自住用房屬于早期購買的兩房物業(yè)，已還清銀行貸款。2012年下半年市場突然回暖，令她產生再買一套作為投資之用的想法。由于銀行限貸政策未完全放松，現(xiàn)在自住的一套雖然還清了貸款，但再買只能當?shù)诙资赘?成、貸款4成操作，動用資金較大。

　　終，她聽從中介人員的建議，準備把手頭這套自住房出售，再計劃先買一套大面積物業(yè)，作為套，通過小型銀行貸款7成，隨后又計劃購買另一套小面積物業(yè)，作為第二套，通過小型銀行貸款4成。

　　馬女士說：“我覺得除了順利成交外，還要有承擔月供的能力，像我兩套房子的月供就達11000元。”不過，馬女士通過銀行判斷首套抑或二套房的“空子”去“節(jié)省”大面積物業(yè)的支出成本，被滿堂紅研究部高級經(jīng)理周峰視為“高明的手法”，特別是第二套小面積物業(yè)即使要首付6成，其支出成本仍舊是相對較少的。

　　不過，這種“先賣一套，再買兩套”的做法，也存在時間上的風險。“畢竟馬女士能順利在售出原有物業(yè)之后同時看中一大一小兩套物業(yè)，但以先大后小的順序將其購買下來的幾率非常小”。周峰說，一般來說，只要原來持有的物業(yè)未能售出，即使她看中其他兩套物業(yè)，都無法立即購買；又或者出售了原來持有的物業(yè)，但市面上還未有一套大面積物業(yè)可以符合馬女士的要求，而小面積物業(yè)剛好有合適的，她也無法通過“先買大再買小”節(jié)省支出成本。

　　況且，馬女士還要考慮原物業(yè)出售之后，而新的物業(yè)尚未購買之前的一段時間內，必須找合適的房子租住，租住的時間長短跟她看中并出手購買套物業(yè)的時間長短掛鉤，這個環(huán)節(jié)也需要考慮短租房的成本預算。因此，其他投資者要采取同樣的策略也要考慮周全。

　　案例二：

　　賣兩套房之一再買兩套

　　何先生在市區(qū)有兩套物業(yè)，其中一套是持有超過8年的房改房，用于出租，另一套是現(xiàn)在自住的商品房，持有時間不足4年。

　　今年他還想買多一套住宅，但一方面苦于限購政策沒放松跡象，另一方面是手頭資金尚未充裕，故僅僅停留在看房階段，一直拖到年底，才在中介人員的游說下，準備先出售自己持有的一套物業(yè)，獲得購房指標再入市。與此同時，他想到另一種策略賣了其中一套房子，獲得資金后購買一套市區(qū)房和一套處于不受限購區(qū)域的單位，這樣自己就可以分散投資，又可以擁有3套物業(yè)了。

　　在周峰看來，在目前的行情下，何先生通過賣一再買一的方式重新入市換房是可取的。不過他認為，假如他要購房的對象位于增城、從化這兩個不屬于廣州市限購的地域內，則沒必要先賣出原來持有的一套物業(yè)。但若要申請銀行貸款，銀行肯定會審核該客戶的借貸記錄及已擁有房產套數(shù)，因此為了保險起見，他建議何先生還是要事先籌集可支付至少6成的首期款。

　　而假如何先生購買的對象位于市區(qū)內，則肯定要先賣出其中一套持有的物業(yè)，才能有機會再買新的物業(yè)。

　　“自住的商品房持有4年之內，估計是在2009年入市的，成本也比較高，再轉手要考慮至少翻一倍，才有盈利空間。而房改房物業(yè)則超過8年持有時間，按現(xiàn)在的新價格跟8年前相比，平均水平大約升了3.2倍，且當年房改房的入市成本相當?shù)停灰袁F(xiàn)在的市場價出售，皆可獲得比較豐厚的利潤，也能湊足再購買對象的首期款。”周峰建議何先生在明年春節(jié)之后再放出該套房改房物業(yè)，皆因接下來的時間屬于春節(jié)淡季，同時可在春節(jié)前后留意市面是否有“合心水”的物業(yè)。