武漢市房管局昨日宣布，10月1日起，《武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》正式實(shí)行。今后，購(gòu)房人須將購(gòu)房款打入房管、銀行和開(kāi)發(fā)商的三方協(xié)議監(jiān)管賬戶，開(kāi)發(fā)商不得直接收取預(yù)售資金，也不能隨意動(dòng)用，必須經(jīng)過(guò)申請(qǐng)、審核程序才能動(dòng)用。 

據(jù)介紹，武漢每年的預(yù)售金規(guī)模達(dá)800億—1000億元，該辦法將堵死這筆資金的挪用空間，避免開(kāi)發(fā)商拖欠工程款卻卷走預(yù)售金，留下“爛尾樓”給購(gòu)房人。同時(shí)，武漢《商品房買賣合同》也將相應(yīng)作出修改，注明項(xiàng)目監(jiān)管賬戶和賬號(hào)信息。

付款請(qǐng)刷專用POS機(jī)

購(gòu)房人簽訂購(gòu)房合同時(shí)，將全款或首付交給開(kāi)發(fā)商，這是大家熟悉的購(gòu)房流程。但從下月開(kāi)始，這一付款方式將發(fā)生改變。

具體支付方式為：購(gòu)房人通過(guò)售樓部專用POS機(jī)，將購(gòu)房款打入房管、銀行、開(kāi)發(fā)商三方協(xié)議監(jiān)管賬戶；開(kāi)發(fā)商依據(jù)POS機(jī)簽單，為購(gòu)房人換領(lǐng)購(gòu)房專用發(fā)票。如果售樓部沒(méi)有專用POS機(jī)，或購(gòu)房人使用現(xiàn)金，可憑開(kāi)發(fā)商打印的繳款通知書(shū)，到銀行繳納房款，由銀行劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶，開(kāi)發(fā)商再根據(jù)銀行憑證，為購(gòu)房人換領(lǐng)發(fā)票。

據(jù)武漢市房管局介紹，以后武漢每個(gè)預(yù)售房項(xiàng)目，將對(duì)應(yīng)一個(gè)監(jiān)管賬戶。購(gòu)房人整個(gè)付款程序都“不經(jīng)開(kāi)發(fā)商的手”，開(kāi)發(fā)商不得直接收取購(gòu)房款。

若購(gòu)房人想解除合同，可由開(kāi)發(fā)商向監(jiān)管機(jī)構(gòu)提交退房退款申請(qǐng)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)在5個(gè)工作日內(nèi)核實(shí)，再通知銀行解除對(duì)相應(yīng)資金的監(jiān)管。

認(rèn)籌金、定金怎么交

認(rèn)籌1萬(wàn)抵10萬(wàn)、3天內(nèi)交定金可享9.9折……這是目前武漢常見(jiàn)的樓盤促銷手段。在正式簽訂購(gòu)房合同前，幾乎所有購(gòu)房人都會(huì)先向開(kāi)發(fā)商支付數(shù)千至數(shù)萬(wàn)元的認(rèn)籌金、定金。這筆錢又該怎么交？

武漢市房管局介紹，認(rèn)籌金繳納后，購(gòu)房人在樓盤開(kāi)盤時(shí)選中房源，才會(huì)轉(zhuǎn)成定金；簽訂購(gòu)房合同當(dāng)天，定金將轉(zhuǎn)成購(gòu)房款，“只有轉(zhuǎn)成了購(gòu)房款，這筆錢才會(huì)進(jìn)入監(jiān)管賬戶。”

也就是說(shuō)，認(rèn)籌金或定金的交付，還與此前一樣。由于繳納認(rèn)籌金和定金后應(yīng)在多長(zhǎng)期限內(nèi)簽訂購(gòu)房合同，完全由開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人協(xié)商，會(huì)不會(huì)有開(kāi)發(fā)商為逃避監(jiān)管，提高認(rèn)籌金、定金數(shù)額，甚至拖延簽訂合同的時(shí)間？

房管局人士對(duì)此建議，客戶繳納認(rèn)籌金、定金后，好與開(kāi)發(fā)商簽訂協(xié)議，約定簽訂合同的時(shí)間，以維護(hù)自身利益。

預(yù)售資金35%重點(diǎn)監(jiān)管

開(kāi)發(fā)商卷走預(yù)售資金，拖欠工程款、留下?tīng)€尾樓，這種現(xiàn)象并非沒(méi)有先例。而加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，將有效規(guī)避開(kāi)發(fā)商挪用預(yù)售資金，降低購(gòu)房人的風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)介紹，預(yù)售資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶后，監(jiān)管部門將重點(diǎn)監(jiān)管其中應(yīng)用于支付工程建設(shè)的部分，約占35%。開(kāi)發(fā)商在取得預(yù)售證一個(gè)月、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、完成初始登記等四個(gè)環(huán)節(jié)，每完成一個(gè)，才能申請(qǐng)動(dòng)用這部分資金；監(jiān)管機(jī)構(gòu)經(jīng)審核并現(xiàn)場(chǎng)勘查合格后，再向銀行發(fā)送同意撥付證明，按比例撥付。

對(duì)于預(yù)售資金中的非重點(diǎn)監(jiān)管部分，開(kāi)發(fā)商也需經(jīng)過(guò)申請(qǐng)并審核通過(guò)后才能動(dòng)用。對(duì)于拒絕將預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶，或變向逃避監(jiān)管的開(kāi)發(fā)商，監(jiān)管部門將暫停其監(jiān)管資金撥付，甚至關(guān)閉其項(xiàng)目買賣合同網(wǎng)上簽約。

武漢市房管局副局長(zhǎng)閻磊表示，開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)監(jiān)管資金撥付的流程和標(biāo)準(zhǔn)，將公開(kāi)透明，印發(fā)告知廣大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

聲音

售樓速度或提高市場(chǎng)洗牌望加快

“加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管并非新的調(diào)控措施。”武漢市房管局人士強(qiáng)調(diào)。但是，開(kāi)發(fā)商不能隨意支取預(yù)售資金，資金鏈會(huì)更加拉緊，將對(duì)樓市帶來(lái)一定的影響。

某研究院華中分院研究副總監(jiān)李國(guó)政認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商都追求“現(xiàn)金為王”，新規(guī)實(shí)行后，開(kāi)發(fā)商必須加快建設(shè)和銷售速度，才能保證資金正?；鼗\。在這種情況下，房?jī)r(jià)很難輕易上調(diào)。

此外，新規(guī)可能還會(huì)加快市場(chǎng)洗牌速度。目前，武漢共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)1729家，其中僅567家有項(xiàng)目。相當(dāng)一部分小房企的主業(yè)并非房地產(chǎn)，它們往往是挪用預(yù)售資金的“重災(zāi)區(qū)”。

房管局人士分析，大中型開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然資金需求量大，但經(jīng)過(guò)測(cè)算，重點(diǎn)監(jiān)管資金只占企業(yè)流動(dòng)資金17%左右，通過(guò)合理安排，不會(huì)對(duì)企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)造成太大影響；但對(duì)于那些指望偶爾拿塊地“掘金”的小開(kāi)發(fā)商，因資金使用更加規(guī)范，騰挪空間被禁止，可能很快會(huì)被市場(chǎng)淘汰。