今年以來，伴隨著房價和成交量的節(jié)節(jié)上漲，曾被抑制的房產(chǎn)投資熱情再次出現(xiàn)升溫。為了給樓市降溫，10月23日北京出臺了以“自住型商品房”為核心的“京七條”。時至今日，新政出臺已經(jīng)半月有余，其對房產(chǎn)投資產(chǎn)生的影響怎么樣呢?據(jù)調(diào)查了解，由于受到“自住型商品房”將大量上市的影響，普通住宅的投資受到了明顯抑制，但商用物業(yè)及豪宅的投資仍被投資者看好。
 

　　政策未明確使短線投資轉(zhuǎn)向長線投資
 

　　限購政策以及即將出臺的房產(chǎn)稅政策使投資置業(yè)者的投資方向發(fā)生了轉(zhuǎn)變。21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍認為，自2008年后，房價節(jié)節(jié)攀升，部分前期投資者，獲取了豐厚的投資收益，再加上北京作為一線城市的代表，更強化了購房者房地產(chǎn)保值增值的信心。盡管政策還有一定的不確定性，但投資客可以通過中長線投資來化解政策風險。
 

　　目前受歷次調(diào)控政策制約，尤其是今年二套房貸收緊及動態(tài)上調(diào)過戶指導(dǎo)價等調(diào)控政策，前期投入成本不斷增加，而投資收益空間卻被壓縮，不確定的政策風險也是短線投資日益轉(zhuǎn)向長線投資的因素。另外短期內(nèi)有些區(qū)域配套不成熟，使短期收益偏低，通過前期以租待售等待區(qū)域成熟，市場好轉(zhuǎn)后再高位出手，也成為一些投資者的選擇。
 

　　目前投資普通住宅比例不足10%
 

　　近期推出的自住型商品房用地多分布于五六環(huán)外，這將會影響部分中低端二手房的價格。21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍認為，目前投資普通住宅比例不足10%。自住型商品房對高檔樓盤的影響則不大，尤其是一部分屬于地段好、品質(zhì)突出的高端樓盤，具有稀缺性和不可復(fù)制性，高端置業(yè)者成為其需求主力，未來仍具投資潛力。
 

　　商用物業(yè)投資仍被看好
 

　　從目前熱銷的投資物業(yè)類型來看，小戶型、總價低的商業(yè)物業(yè)仍受到大量投資者的追捧。21世紀不動產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，換手率高的樓盤多屬于商住兩用房，如中弘北京像素(樓盤資料 業(yè)主論壇) 、東亞上北中心、林肯公寓等。
 

　　投資者鐘情于商業(yè)物業(yè)，源于此類房獨特的優(yōu)勢。，商業(yè)物業(yè)租金回報率高于普通住宅。據(jù)21世紀不動產(chǎn)市場研究部抽樣監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，目前此類房屋的出租回報率一般在3.5%左右，普通二手房的租金回報率一般為2.2%左右。第二，商業(yè)不限購，總體漲幅低于住宅，購置門檻不高，部分偏好房產(chǎn)投資的群體近兩年便選擇了投資商業(yè)物業(yè)。第三，商業(yè)物業(yè)多為小戶型、總價低、換手比較靈活，并且多位于軌道附近或城市綜合體內(nèi)，附近商業(yè)成熟，投資潛力較大。
 

　　據(jù)21世紀不動產(chǎn)門店介紹，一個老年購房人將城區(qū)的房產(chǎn)置換到郊區(qū)，將中間的差價資金用來買了4套位于望京的合生麒麟社，既可以保值，租金也能用來養(yǎng)老。由于該樓盤處于望京商務(wù)區(qū)核心，周邊有很多大型企業(yè)總部如微軟、奔馳、索尼、西門子，不缺乏白領(lǐng)、注冊辦公、韓國留學生等租賃需求。緊鄰未來開通的地鐵14號線，具有穩(wěn)定的高出租回報率。寇海龍認為，這正是投資者看好商住房的原因。
 

　　寇海龍表示，目前調(diào)控政策主要針對普宅，政府保障民生及中低端客戶群體需求的力度加大，兩限房、自住房、公租房大量開建，商品房供需結(jié)構(gòu)正在發(fā)生重要變化。而國家推進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高消費占GDP的比重，將拓展商業(yè)物業(yè)的發(fā)展空間。值得提醒的是，土地制度改革、房產(chǎn)稅試點擴大、長效機制將逐步建立，這些方面對于擁有多套房產(chǎn)的投資客來說，可能是需要防范的風險。
 

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