業(yè)內(nèi)預計，房企資金鏈趨緊或成為并購潮的導火索，未來更多并購案例將可能發(fā)生，相應地，房地產(chǎn)行業(yè)“強者恒強”的格局將進一步鞏固，而“小而美”的區(qū)域型房企或難以生存。
 

　　“大魚吃大魚”時代來臨
 

　　“過去在2008年和2011年兩個時間點上，市場情況出現(xiàn)變化導致不少房企倒下，房企并購主要是大企業(yè)并購小企業(yè);而現(xiàn)在的趨勢是大企業(yè)并購大企業(yè)。”蘭德咨詢總裁宋延慶指出。
 

　　截至5月20日，融創(chuàng)中國市值為126億元，而綠城中國市值達到184億元。融創(chuàng)中國2013年年報顯示，2013年公司實現(xiàn)銷售業(yè)績508億元，高于其年初制定的450億元銷售目標，同比增長61%。而綠城中國2013年實現(xiàn)銷售金額651億元，同比增長19.2%。在目前的房企格局中，融創(chuàng)和綠城都屬于第二梯隊的大型房企。若融創(chuàng)收購綠城30%股權順利，融創(chuàng)將躋身梯隊的千億房企行列。
 

　　而曾經(jīng)的百強房企光耀地產(chǎn)因資金問題或被整體性收購。近日，光耀地產(chǎn)控制的上市公司*ST新都公告稱，公司至少為光耀地產(chǎn)4筆借款提供違規(guī)擔保，借款本金總額約2.35億元。因上述借款擔保均未經(jīng)公司決策程序，事后均未披露，且這四筆借款均已進入訴訟程序，法院已凍結(jié)公司相關款項，查封了公司旗下核心資產(chǎn)新都酒店大樓。
 

　　一位深圳地產(chǎn)圈人士告訴中國證券報記者，自財務危機爆發(fā)以來，光耀地產(chǎn)董事長郭耀名和他的高管團隊已會見各路意向接盤者，包括大型上市地產(chǎn)公司、投資公司、資管管理公司以及其他金融機構等。郭耀名在不久前接受媒體采訪時表示，只要能解決光耀的問題，愿意接受其他企業(yè)的收購。
 

　　業(yè)內(nèi)人士認為，光耀終的結(jié)局很可能是被金源控股整體收購。光耀與金源的合作早有淵源。2013年，光耀與北京(樓盤)金源控股公司合作成立合資公司，光耀以全資子公司惠州(樓盤)明泰公司共五個項目入股，而金源控股公司以20億元入股。初期光耀持股光耀金源51%，金源控股公司持股49%。不久之后，合資公司再次買入上海(樓盤)涵璧灣項目，至此打包進入光耀金源的項目增加至6個，而光耀金源的股權結(jié)構也變?yōu)榻鹪纯毓烧?1%，光耀占49%。光耀金源法定代表人也變更為鄔國邦，其是北京金源控股的董事長。
 

　　多家券商報告指出，從光耀和綠城的事件來看，目前房企并購的金額和規(guī)模比以往要大很多，這與房企競爭的門檻越來越高有關。中國房地產(chǎn)市場進過十多年的高速發(fā)展已逐漸成熟，行業(yè)集中度也在不斷提高，未來“大魚吃大魚”的并購案例會越來越多。
 

　　資金鏈趨緊或致并購加速
 

　　房企被并購的主要原因是資金鏈緊張引發(fā)財務危機。今年以來，信貸緊縮導致市場成交量下降，購房者觀望情緒加重，從而影響房企銷售回款和資金鏈安全。
 

　　3月份，浙江寧波(樓盤)奉化大本土房產(chǎn)企業(yè)——興潤置業(yè)因高達35億元的債務違約而倒閉;4月初，南京(樓盤)盈嘉地產(chǎn)資金鏈斷裂，所開發(fā)的合家春天項目停止施工;4月中旬，南京福地房地產(chǎn)公司老板張從華跑路;4月18日，浙江立德房產(chǎn)因拖欠多筆民間借貸，被債主逼上法庭;5月10日，青島(樓盤)女地產(chǎn)商君利豪集團公司董事長王莉欠債12億元而跑路被曝光。
 

　　作為泛金融及資金密集型行業(yè)，資金當屬房企要素。蘭德咨詢統(tǒng)計上市房企2013年年報中房企資金來源數(shù)據(jù)顯示，綜合各類資金來源，去掉房企自籌資金外，外部資金來源中，2013年，銷售定金及預收款占46.2%;來自銀行貸款的比例占45.1%;其他渠道，包括基金、信托、外債、外資、典當行等，僅占8.7%。
 

　　“也就是說，銷售回款和銀行開發(fā)貸款占比超過了90%，而這兩項都與信貸政策密切相關。而今年銀行恰恰收縮了個人按揭貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸，這等于直接掐住了房企咽喉，稍有不慎就會斷氣。”宋延慶告訴中國證券報記者，在銷售形勢不樂觀和信貸政策沒有實質(zhì)性放松的情況下，今年會有更多的企業(yè)出現(xiàn)資金緊張或財務危機，這也加速了房企并購的步伐。
 

　　在這波房企并購中，市場規(guī)模和占有率越大的企業(yè)受益或越大。“萬科、保利、中海這些企業(yè)，銀行信貸和海外融資渠道是暢通的，在市場不好的時候收購中小房企甚至是大房企，可以低價獲得股權或項目，進一步鞏固市場地位。”復星地產(chǎn)旗下一位房地產(chǎn)基金負責人表示。
 

　　“小而美”房企或難生存
 

　　在狂飆突進十多年后，中國房地產(chǎn)市場已進入轉(zhuǎn)折期，增速放緩已是不爭的事實。目前，房地產(chǎn)門檻越來越高，“強者恒強”已是行業(yè)趨勢。
 

　　“可以說，房地產(chǎn)市場已進入規(guī)模為王的大象時代。換句話說，在房地產(chǎn)行業(yè)，"先做強還是先做大"的答案已經(jīng)揭曉，"小而美"模式越來越?jīng)]有空間，中小企業(yè)要么努力變成大象，要么被洗牌出局。”宋延慶認為。
 

　　事實上，自2008年以來，中國房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量在不斷減少，一些主業(yè)不是房地產(chǎn)的公司紛紛剝離房地產(chǎn)業(yè)務。不過，發(fā)展比較穩(wěn)健的區(qū)域型房企也得到了較快的增長，在一個省份或幾個城市站穩(wěn)了腳跟。
 

　　但未來5年，這種模式或?qū)㈦y以為繼。“首先，房地產(chǎn)已經(jīng)過了輕松賺錢的時代，區(qū)域型房企走出去會更困難，異地擴張的拿地成本和市場風險更大;其次，未來城鎮(zhèn)化的發(fā)展也會主要圍繞一二線城市發(fā)展城市群，三四線城市機會不大，但一二線城市的進入門檻非常大。因此，不能做大，就只能被邊緣化。”上述地產(chǎn)基金人士表示。
 

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