公開市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，各地雖出現(xiàn)不少地王，但成色遠(yuǎn)不如以往。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地王的出現(xiàn)，多是由土地本身所處的地段優(yōu)勢(shì)促成，而非市場(chǎng)熱捧的結(jié)果，隨著樓市調(diào)控的持續(xù)發(fā)酵，這種趨勢(shì)還將持續(xù)。在近期地方政府推出的土地中，同樣不乏具有地王潛質(zhì)的地塊。位于北京西城區(qū)的月壇“絕版”地塊以及位于上?；疖囌颈睆V場(chǎng)的一宗土地，被認(rèn)為具“地王相”。地王或在這些優(yōu)質(zhì)地塊入市的刺激下再現(xiàn)江湖。
 

        地王成色有所下滑
 

        4月16日，位于北京東城區(qū)的“香河園3號(hào)居住及商業(yè)金融用地”，在經(jīng)過(guò)40輪的現(xiàn)成競(jìng)價(jià)后，終被南昌市政奪得。按照19.15億元成交價(jià)計(jì)算，該地塊的樓面地價(jià)為25749元/平方米，成為當(dāng)時(shí)的北京住宅用地樓面價(jià)的地王。這是今年以來(lái)全國(guó)土地市場(chǎng)的地王。
 

         6月18日，恒大地產(chǎn)以13.22億的價(jià)格將廣州“天河區(qū)珠江新城D4-B2地塊”收入囊中，折合樓面地價(jià)32967元/平方米，成為廣州的新單價(jià)地王。
 

         7月10日，北京萬(wàn)柳地塊以26.3億元的價(jià)格被中赫地產(chǎn)獲得，樓面價(jià)高達(dá)3.38萬(wàn)元/平方米，算上配建的16400平方米回購(gòu)房，實(shí)際樓面價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元，刷新全國(guó)土地樓面價(jià)的紀(jì)錄。
 

        這是今年以來(lái)，全國(guó)土地市場(chǎng)受關(guān)注的三個(gè)地王。此外，隨著房屋成交的火爆，一些二三線城市的土地市場(chǎng)逐漸回暖，也不斷競(jìng)出地王。
 

        “今年出現(xiàn)的地王，主要特點(diǎn)是地段好。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部常青向中國(guó)證券報(bào)記者表示，今年以來(lái)，地方政府推出一些地段稀缺的優(yōu)質(zhì)地塊，成為拍出高價(jià)的主要原因。北京香河園和廣州珠江新城地王，均位于兩個(gè)城市的核心區(qū)域；北京萬(wàn)柳地王處在高校聚集的區(qū)域，同樣炙手可熱。
 

        常青還認(rèn)為，優(yōu)越的地段條件，使得今年地王價(jià)格雖高，但仍處于相對(duì)合理區(qū)間。在土地交易中，也很少出現(xiàn)數(shù)百輪競(jìng)爭(zhēng)的場(chǎng)面，并將地價(jià)推至不合理的高位。
 

        2009年位于北京順義的“天竺22號(hào)地”曾拍出單價(jià)和總價(jià)“雙料地王”；2010年3月，位于朝陽(yáng)區(qū)大望京和亦莊新城的地塊也曾以地王的身份競(jìng)出。但在“國(guó)十條”出臺(tái)之后，上述區(qū)域雖有優(yōu)質(zhì)土地成交，但再無(wú)地王誕生。
 

        事實(shí)上，今年以來(lái)出現(xiàn)的部分區(qū)域地王總價(jià)和單價(jià)均難以和兩年前比肩。常青認(rèn)為，樓市調(diào)控正在將土地市場(chǎng)的泡沫擠出，未來(lái)的土地市場(chǎng)將趨理性，越來(lái)越多的配建要求也在影響土地的成色。
 

        此外，在國(guó)土部對(duì)住宅用地的出讓面積做出限制后，土地市場(chǎng)甚少出現(xiàn)大體量地塊交易，這也導(dǎo)致今年出現(xiàn)較多單價(jià)地王，總價(jià)地王較少出現(xiàn)。9月10日，北京順義新城一宗38公頃的土地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)拍賣，這是北京2010年以來(lái)體量大的住宅用地。由于配建了商業(yè)、保障房和其他公共設(shè)施，該地塊僅以12.9億元價(jià)格成交，折合樓面價(jià)約2600元/平方米。
 

        “高價(jià)地”出現(xiàn)幾率加大
 

        隨著下半年更多土地推出，土地市場(chǎng)回暖勢(shì)頭明顯。9月12日，位于上海徐涇鎮(zhèn)海田花園區(qū)域的一宗純住宅用地迎來(lái)現(xiàn)場(chǎng)拍賣，由于土地區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，且無(wú)配建要求，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)激烈。
 

        雖然該地塊終并未以地王的價(jià)格競(jìng)出，但樓面價(jià)也達(dá)到12254元/平方米，溢價(jià)率則達(dá)到今年罕見的75%。事實(shí)上，在近期不少二三線城市土地交易中，激烈的競(jìng)價(jià)場(chǎng)面也開始出現(xiàn)。在這種態(tài)勢(shì)下，未來(lái)“高價(jià)地”的誕生幾率被認(rèn)為加大。
 

        另一方面，越來(lái)越多的優(yōu)質(zhì)地塊即將入市，也在加大地王誕生的可能性。近期，北京推出位于西城區(qū)月壇南街的兩宗商業(yè)地塊，由于位于寸土寸金的二環(huán)線，其地王成色被廣泛看好。這也是自2009年初以來(lái)西城區(qū)首次有核心位置地塊上市。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然以招標(biāo)方式出讓，但“絕版”的地段仍足以支撐其成為新地王。
 

        在上海近期推出的土地中，同樣不乏“準(zhǔn)地王”的身影。上海市國(guó)土局此前發(fā)布了今年次預(yù)申請(qǐng)公告，其中，位于上海內(nèi)環(huán)的火車站北廣場(chǎng)以北地塊以47.46億元的起拍總價(jià)亮相，如果該地塊年內(nèi)成功出讓，則有望成為今年上海乃至全國(guó)的總價(jià)地王。
 

        此外，在廈門、武漢、溫州近期推出的大量土地中，同樣不乏核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若土地交易延續(xù)7、8月以來(lái)的火爆局面，未來(lái)二三線城市同樣可能有地王競(jìng)出。
 

        土地出讓收入縮水，地方政府財(cái)政壓力加大，被認(rèn)為是其推出優(yōu)質(zhì)土地的重要?jiǎng)恿?。值得注意的是，隨著土地一級(jí)開發(fā)成本提高，以及地方政府對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期向好，不少新入市土地的底價(jià)比此前有明顯提升，這也成為推高土地價(jià)格的內(nèi)在動(dòng)力。此外，上半年以來(lái)，商品房交易量持續(xù)攀高，房企的資金狀況大為改善，不少大型房企拿地趨頻繁。