隨著5月艷陽天一同燦爛的，還有一線房企4月的銷售報(bào)告。陸續(xù)出爐的業(yè)績顯示，大型房企銷售普遍反彈。除萬科外，保利、金地、恒大等4月業(yè)績均不同程度上張。恒大實(shí)現(xiàn)環(huán)比翻番，保利廣泛布局和高端樓盤帶動業(yè)績沖近百億。另外4月百城住宅均價(jià)首次環(huán)比同比雙降，為8711元/平方米。

        價(jià)跌量漲的形勢下，世聯(lián)地產(chǎn)發(fā)布報(bào)告稱市場流動性改善和剛需入市持續(xù)加溫，4月成交同比出現(xiàn)爆發(fā)式增長，意味著過去的兩月是名符其實(shí)的“金三銀四”。世聯(lián)地產(chǎn)預(yù)計(jì)，隨剛需持續(xù)入市，5、6月將是推盤高峰期，市場成交量也將繼續(xù)回升。但業(yè)內(nèi)基本慎談“回暖”，復(fù)蘇的說法更受認(rèn)可。

一線房企四月業(yè)績上揚(yáng)

        4月樓市回暖顯著。多家一線房企近日發(fā)布的銷售業(yè)績顯示，隨行就市、以價(jià)換量等策略顯現(xiàn)成效，銷售行情進(jìn)一步指向剛需市場。

        陸續(xù)披露的銷售數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)4月實(shí)現(xiàn)簽約面積71.90萬平方米，同比增45.10%，實(shí)現(xiàn)簽約金額91.48億元，同比增36.86%.金地集團(tuán)4月實(shí)現(xiàn)簽約面積17.7萬平方米，同比增加39.8%；簽約金額22.7億元，同比增加28.5%.恒大地產(chǎn)4月實(shí)現(xiàn)銷售額81.9億元，同比增長33.1%，環(huán)比增長103.5%.銷售面積1 3 8萬平方米，同比增長57.8%，環(huán)比增長126.4%.

        “恒大四月業(yè)績按預(yù)期大幅躍升，有賴于我們把穩(wěn)了方向，以民生地產(chǎn)逆市突圍，薄利多銷滿足剛需。”恒大地產(chǎn)接受南都記者采訪表示，恒大項(xiàng)目所在的城市，不屬于房價(jià)虛高區(qū)域，合理的布局順應(yīng)政策，避免了宏觀調(diào)控帶來的風(fēng)險(xiǎn)。從結(jié)構(gòu)看，恒大定位針對首次置業(yè)者和自住的剛性需求，三線城市項(xiàng)目自住比例86%，投資僅占14%；首次置業(yè)比例是64%.

        稍有下降的是龍頭萬科，由于均價(jià)下跌，銷售金額出現(xiàn)同比下降，前四月銷售額僅占全年銷售目標(biāo)1400億元的27.5%.不過，萬科在4月出手拿下了今年的“處女地”，4月一口氣奪下5幅地塊，加快步調(diào)布局后續(xù)開發(fā)。5宗地塊均位于青島、貴陽等二、三線城市。

        “如今土地市場降價(jià)明顯，溢價(jià)率低，基本都是底價(jià)成交，對于資金雄厚的大企業(yè)來說，是拿地的好時(shí)機(jī)。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對南都記者分析。

剛需拉動樓市復(fù)蘇

        在“金三銀四”已經(jīng)確立的情況下，業(yè)內(nèi)對樓市走向有了新的疑問。剛需是否能拉動樓市回暖？受訪人士分析認(rèn)為，雖然剛性需求給市場注入動力，但房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇剛剛開始，言之“回暖”為時(shí)偏早。

        “樓市成交量會進(jìn)一步回暖，但是整個(gè)房地產(chǎn)的回暖遠(yuǎn)未來臨。根本原因是之前的房價(jià)之所以高，是有投資性需求，如今單靠剛性需求不足以支持回暖。”北大公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究員韓世同對南都記者分析稱。

        分析不難發(fā)現(xiàn)，一線房企銷售業(yè)績的增長主要得益于降價(jià)促銷和開拓剛需市場。由于開發(fā)商庫存量仍未出現(xiàn)降勢，世聯(lián)地產(chǎn)分析認(rèn)為目前仍主要以“去庫存”為主。當(dāng)前不少開發(fā)商通過加大推盤提高去化。首套房貸利率降低的政策進(jìn)一步刺激了剛需入市，形成支撐。因此，市場對5月樓市出現(xiàn)價(jià)平量漲的預(yù)期十分強(qiáng)烈。

        “價(jià)格下調(diào)仍是主流。”北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉對南都表示，“3月及4月，成交量的復(fù)蘇使得目前市場已經(jīng)逐漸出現(xiàn)底部特征，降價(jià)項(xiàng)目在目前的價(jià)格段已經(jīng)換來成交量，那么必然會影響市場，已經(jīng)降價(jià)項(xiàng)目再降價(jià)的可能性不大。”張大偉分析，整體市場在一季度后存在觸底的可能性，但是以剛需為主的市場格局難以轉(zhuǎn)變。根據(jù)目前少數(shù)項(xiàng)目占據(jù)多數(shù)成交的現(xiàn)狀，部分銷售狀況不好的企業(yè)存在跟進(jìn)降價(jià)的可能性。

        “樓市當(dāng)前的利好因素包括，政策定向、地方樓市的降低首貸利率、貨幣政策放松、開發(fā)商促銷，都促進(jìn)了需求入市。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對南都說。

未來兩月將迎“供求雙漲”

        市場判斷，在前兩月一掃開春頹勢突飛猛進(jìn)的背景下，未來幾個(gè)月樓市前景可能是供求雙漲。中城聯(lián)盟發(fā)布的調(diào)查報(bào)告稱，5、6月份將是重要推盤節(jié)點(diǎn)，剛需釋放、供求雙漲的情勢基本確定。

        世聯(lián)地產(chǎn)稱，三四月樓市成交量雖然有所走高，但高庫存帶給房企的壓力仍然未釋。加之5月是傳統(tǒng)的樓市銷售旺季，諸多開發(fā)商想利用這次時(shí)機(jī)，大力推盤以實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠。隨著大量新樓盤的陸續(xù)推出，開發(fā)商促銷手段也由虛轉(zhuǎn)實(shí)，加上政策資源不斷向首次購房貸款需求傾斜，房企對剛需客戶的爭奪戰(zhàn)愈演愈烈。

        保利地產(chǎn)總經(jīng)理朱銘新也在接受南都記者采訪時(shí)表示，5-10月是保利今年推貨集中期。恒大地產(chǎn)董事局主席許家印在有關(guān)業(yè)績發(fā)布會上表示恒大在2012年的推盤策略根據(jù)大勢的判斷和對季節(jié)的判斷，有計(jì)劃有步驟地實(shí)施，4月份以后的推貨和銷售都將穩(wěn)步增長。此外，為了爭奪剛需，佳兆業(yè)集團(tuán)從4月下旬持續(xù)到整個(gè)5月，集中推出100多億元貨值的剛需產(chǎn)品。

        除了一眾開發(fā)商的表態(tài)，從成交量來看，三四月業(yè)績高于去年的月度均值，易居研究院預(yù)計(jì)，五六月同樣也會處于高于去年的水平，但“不是強(qiáng)勢回暖”。

        經(jīng)緯行研究中心分析稱，鑒于剛需客戶對價(jià)格承受能力有限，五月多盤價(jià)格仍然維持低位平穩(wěn)，并以特價(jià)單位吸引客戶成交。

        “4月過后樓市還會相對活躍，前提是開發(fā)商繼續(xù)以價(jià)換量，擴(kuò)大優(yōu)惠。如果開發(fā)商以量換價(jià)，那么價(jià)格會小幅回升，成交量會下跌。”韓世同對南都記者說。