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上市房企凈利報喜難掩隱憂 存貨飚升55%

2012年03月19日 11:38     小編:     赤壁房網|0     點擊:1067

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        據財經日報報道 根據Wind資訊的統計數據,截至3月15日,滬深兩市房地產開發(fā)企業(yè)共有60家以年報或業(yè)績預報的方式發(fā)布了2011年利潤情況,有41家企業(yè)預喜,占總量的比例為68%。近七成上市房企凈利潤報喜,似乎有點出人意料。

        但這不能掩蓋喜報表象下的隱憂,處于調控風口浪尖的房地產行業(yè)依然持續(xù)低迷,多數開發(fā)商存貨周轉率下降明顯,手中庫存量出現急劇飆升。

        銷售遇阻傳導至資金鏈上,不少上市房地產企業(yè)出現負債率上升,現金流迅速下降,積壓已久的資金鏈危機一觸即發(fā)。

多數房企報喜

        從目前已公布的情況看,除類似鐵嶺新城等房企因資產重組帶來盈利非正常飆升外,有近20家房企實現凈利潤增長超過1倍,包括大龍地產、上海新梅、廣宇發(fā)展、綠景控股、中航地產、北辰實業(yè)等,凈利潤增幅在100%至800%之間。

       剩余19家房企出現虧損、預減、續(xù)虧或首虧,津濱發(fā)展和ST珠江凈利潤同比下降幅度在300%以上,陽光股份、嘉凱城、萬方地產、榮豐控股、海德股份等企業(yè)凈利潤同比下降幅度超過80%,這部分企業(yè)顯然以中小房企為主。

        大型房企依然斬獲頗豐,萬科去年實現凈利潤96.2億元,同比增長32.2%;保利地產實現凈利潤65.14億元,同比上漲32%;中海地產實現126.7億元港元,同比增長66.6%。

        根據28家房企年報,該28家房企共計實現營業(yè)總收入1332億元,同比增長39%;實現凈利潤188億元,同比2010年的142億元增長32%。

        由于房地產行業(yè)的特殊性,上市房企在嚴厲的調控背景下依然取得不錯的經營業(yè)績,這在一定程度是由于房產公司銷售收入入賬帶有一定的滯后性。

        萬科董秘譚華杰在接受《財經日報》采訪時表示,萬科2011年年報的結算資源大部分為2010年底的已售未結資源以及2011年上半年所銷售項目,當時市場價格尚未出現明顯調整,雖然市場調整導致銷售困難增加和利潤率小幅度下降,但并不明顯。

        中航地產亦表示,報告期內公司部分地產項目在2011年滿足確認收入條件,從而導致公司整體凈利潤較上年同期上升;津濱發(fā)展業(yè)績虧損,則因公司全年可竣工結算項目較少,導致可確認的收入同比大幅下降所致。

        類似大龍地產的部分房企,業(yè)績大幅變動則由于股權轉讓導致了公司本年度凈利潤大幅度變動,但這類房企并不具有代表性。

         瑞銀的研究報告稱,商品住宅市場已為房地產行業(yè)2011年凈利潤保持較快增速奠定基礎,預計上市房企2011年整體營業(yè)收入和凈利潤將實現約超20%的增速。

房企隱憂加劇

        從資產負債率角度來看,不少上市房企負債率出現上升,但總體情況仍不算過于糟糕。截至3月15日,28家已發(fā)布年報的房企中,有17房企資產負債率同比下降,該28家房企平均資產負債率為58%,相對2010年約下降兩個百分點。

        資產負債率升至超過80%的房企為高新發(fā)展、華夏幸福、中茵股份,資產負債率升至70%至80%之間的房企則包括ST蘭光、萬科A、華遠地產、迪馬股份。

       行業(yè)龍頭萬科的總資產負債率,由2010年期末的75%上升至2011年期末的77%,凈負債率則由2010年末的17.5%上升至23.8%。

        譚華杰表示,2011年末萬科剔除預收賬款后的其他負債占總資產的比例為39.6%,相比2010年底的40.2%有所降低。

        但值得關注的是,由于銷售遇阻,已發(fā)布年報的房企中有66%的企業(yè)出現存貨周轉率下降,存貨量大幅上升,28家房企總存貨量由2010年末的2178億元上升至2011年末的3378億元,總體上漲幅度達到55%。

        其中,有17家出現了存貨同比上升的情形,萬科的存貨由去年同期的1333億元增長56%達2083億元。

        在被認為是上市房企未來盈利能力“晴雨表”的預收賬款方面,28家房企合計預收賬款達到1500億元,同比增長54%,意味著房企整體盈利能力獲得一定保障。

        但值得關注的是,在28家房企中有12家房企出現預收賬款大幅下降趨勢,其中冠城大通、天?;?、渝開發(fā)等企業(yè)預收賬款遭遇腰斬,這意味房地產行業(yè)分化加劇,不少房企未來盈利能力面臨巨大考驗。

         當前融資環(huán)境下,能考驗房企運行安全性的現金流并不樂觀。2011年期末,28家房企經營活動現金流量凈額為37.7億元,上年同期則為12.6億元,但若剔除萬科之后,28家房企的經營活動現金流量凈額則僅為3.8億元。

        從28家房企情況來看,有14家出現經營活動產生的現金流量凈額同比下降,占據50%。其中經營活動產生的現金流量凈額下降幅度大的是渝開發(fā),下降幅度高達398%;中茵股份也高達257%;天?;ā⒃颇下糜?、中弘股份、中航地產經營活動產生的現金流量凈額下降幅度均超過100%。

        萬科集團總裁郁亮在解讀2012年市場形勢時認為,政策釋放的信號顯示房地產調控今年仍難以放松,在此調控背景下囤地捂盤的開發(fā)模式已經過時了,只有那些快速周轉的房企才能在房地產市場下半場勝出,而整個房地產行業(yè)利率回報有望回落到一個合理水平。

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