8月連續(xù)兩周，福州市區(qū)每周只有1個樓盤拿到預售，合計只有78套房源入市—供應遇冷，似乎比每況愈下的6、7月份更甚。
 

　　然而市場中并非無房可賣，新品密集造勢，老盤大力度促銷，依舊熱鬧，炒熱市場意味濃厚。
 

　　“冷”供應與“熱”市場之間的反差究竟因何而起?究竟是什么羈絆了開發(fā)商推盤的腳步?這短暫的蟄伏是否是為金九大規(guī)模上市做鋪墊?
 

　　冷數(shù)據(jù)
 

　　8月市區(qū)供應陡降
 

　　8月過半，福州市區(qū)只有2個樓盤申請預售，分別為陽光凡爾賽宮和大儒世家江語城，房源數(shù)量78套。而8月就差一周多結(jié)束，據(jù)此速度，低供應情況似乎難以逆轉(zhuǎn)。
 

　　與此前數(shù)月相比，8月供應更是明顯收緊。據(jù)海都房網(wǎng)(house.nhaidu.com)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，3月13個樓盤新增住宅預售房源3075套;4月13個樓盤新增住宅預售房源845套;5月有6個樓盤新增住宅預售房源1880套;
 

　　6月4個樓盤新增住宅預售房源544套;7月6個樓盤新增住宅預售房源為611套。據(jù)記者了解，此前多個銷售速度維持在一個月申請一棟樓預售的項目，在8月份也沒有新動作。
 

　　但是淡季的特征在閩侯板塊卻表現(xiàn)得不算明顯。8月至今，閩侯已經(jīng)有順華烏龍江大區(qū)、泰禾首府、世茂御龍灣、博仕后官邸、正榮潤園等項目拿到預售許可。至此，閩侯已連續(xù)三個月高位供應了。
 

　　熱市場
 

　　公開、預約層出不窮
 

　　雖然新增房源數(shù)量走下坡路，但開發(fā)商并沒有閑著，各種預約、圈客活動不斷。
 

　　倉山金輝淮安半島泊郡96~119㎡濱江三房新品加推，博仕后世家81~95㎡新品展開預約;荊溪的西海岸新品花園果嶺組團66~125㎡即將開盤。正榮潤園30棟臨江頭排墅8月18日公開，其2米大面寬，7.3米客廳挑高，也頗為吸引眼球。五四北建發(fā)領(lǐng)第新品國賓府300㎡平層也在近期展開宣傳攻勢。而奧體板塊的永翌上尚城椰漿推出后一棟樓座8樓;上街的博仕后官邸新品也將在9月1日開盤;伊頓公館收官樓王70樓85~119㎡新品預約;金帝仁文江語城20樓封頂，即將開盤……
 

　　另一方面，一些全新項目在近期大步邁入公開推廣期。
 

　　如南嶼板塊的泰禾紅悅，就啟動了高新區(qū)海派生活首映禮，為其城市全能墅以及高層產(chǎn)品預熱。正祥香榭芭蕾高層49~120㎡也展開公開認籌。
 

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，“目前展開預約，很明顯意在搶占金九。經(jīng)過幾周的預約蓄客，在9月份就能順利開始銷售。”
 

　　團購、促銷屢見不鮮
 

　　除了蓄客活動外，真正的促銷宣傳也不少。
 

　　市中心的保利香檳國際啟動“千萬大聚‘惠主題活動，參與保利香檳國際89~113㎡三房婚房團購，即可享受存6000元抵10萬元的購房優(yōu)惠活動。融僑錦江悅府夏日特惠，持資格證書在現(xiàn)有優(yōu)惠基礎(chǔ)上可額外獲得30000元特殊優(yōu)惠。融信瀾郡團購VIP專屬樓王可額外享每套10萬優(yōu)惠。三盛國際公園90㎡兩。
 

　　釋疑
 

　　“推陳”緩慢“出新”乏力
 

　　“供應冷，是因為去化乏力，不能雪上加霜。而市場熱，很大程度上是為了營造氛圍，促使購房者出手。”CRIC克而瑞福州機構(gòu)總經(jīng)理張旭東告訴記者，實際上進入8月以來，成交數(shù)據(jù)也都在低位徘徊，樓市庫存壓力加大。
 

　　張旭東介紹說，2013年1月福州住宅市場存量約為210萬方，7月底市場存量則為230萬方，近半年市場存量在逐步加大，市區(qū)項目走量明顯下滑。進入8月，情況更惡劣。他說，由于天氣原因，歷年7、8月都是福州樓市成交淡季，不過，今年由于價格不斷上漲，成交走淡的情況似乎更嚴重。
 

　　他說，連續(xù)兩個月成交均價維持高位，受此影響，市場必然需要一定的時間來消化價格上漲帶來的阻力。同時，與市區(qū)相比，閩侯價格戶型均適中，許多剛需甚至改善型需求都被擠壓分流至閩侯，使得市區(qū)的客群被壓縮。
 

　　“今年的暑期檔，整體市場熱度和活躍度確實不如其他月份。”福州中原地產(chǎn)市場研究部楊雪梅表示，在去化緩慢的前提下，此時再新增房源就是為自己增加煩惱。因此，開發(fā)商8月份的重點還是為了加速去化，各種促銷手段翻新清庫存輕裝上陣。
 

　　工程進度“趕不上趟”
 

　　房首付29.8萬起、120㎡三房首付39.8萬起、140㎡四房首付49.8萬起;建發(fā)·領(lǐng)第推出110~165㎡超級四房稀缺新品;名城中心泊悅府，54~178㎡港式鉑金公館，2、5壓軸房源享20000~50000元不等優(yōu)惠。
 

　　有市區(qū)項目營銷經(jīng)理告訴記者：“每個月項目都有額定任務(wù)，盡管當前市場仍處淡季，但為了不給金九拖后腿，就必須在8月份有所收獲，在淡季下盡快清庫存。”
 

　　對于8月新盤銳減，開發(fā)商們有一個理由是工程進度跟不上。
 

　　根據(jù)相關(guān)規(guī)定，住宅項目拿到預售必須達到總投資的1/3或地上層數(shù)的1/3，一般是用單棟樓完成工程量的1/3。但目前市區(qū)達到這一工程進度，符合銷售條件的項目并不多。據(jù)了解，歷經(jīng)上半年熱銷，此前多個快銷項目如保利香檳國際、香開新城、陽光凡爾賽宮等多保持在1個月申請一棟樓房源預售許可的速度。項目上半年均是大賣，銷售面積均逼近10萬平方米，銷售進度就很容易快過工程進度。而歷經(jīng)上一波熱賣消耗，工期目前達不到銷售條件，導致在8月份趕不上趟。
 

　　再者，多數(shù)福州房企已經(jīng)超額完成大半年度指標，下半年壓力不大，因此在節(jié)奏上也會適當控制。張旭東表示，“綜合來看，開發(fā)商當前存量充足，在市場淡季的情況下不會過多進行新批量推售，更多的是通過活動來集聚人氣。而還有個別無法順利拿到預售則是因為預售報價與前一期漲價幅度過高，因此被卡住。”另外，一般9月初開盤的項目多會在8月底拿到預售，因此后一周不排除出現(xiàn)新增房源翹尾的情況。
 

　　除了工程進度，新房源上市少還有一個原因則關(guān)乎政策。據(jù)了解，在2010年福州出臺樓市二次調(diào)控新政，嚴格商品房預售許可管理，進一步落實取得預售許可證后10日內(nèi)開盤和一次性公開銷售房源制度，防止開發(fā)企業(yè)捂盤惜售行為。對此，立丹行福州市場部總監(jiān)徐鵬志補充道：“一般開發(fā)商準備開盤才會拿預售，而行情走低，令不少項目在蓄客方面出現(xiàn)斷檔甚至流失，不具備開盤也就不拿預售許可證。”
 

　　后市
 

　　金九醞釀大反攻
 

　　在許多業(yè)內(nèi)人士看來，7、8月份供應遇冷，更有先抑后揚之感，關(guān)鍵的還是為金九銀十做準備。
 

　　目前多個純新項目如融信白宮、陽光城麗茲公館、杉林華府、保利西江林語、泰禾紅悅等，皆有搶奪之勢。
 

　　從市場原本的推盤節(jié)奏看，8月就是個承上啟下、青黃不接的時候。在楊雪梅看來，今年由于政策比較穩(wěn)定，市場本身的規(guī)律性就得到體現(xiàn)，樓市表現(xiàn)更符合市場規(guī)律，即淡旺季區(qū)分明顯。
 

　　正是因此，8月就很大程度上成為開發(fā)商緩解壓力、試探市場的一個階段，同時也可以進一步慢慢消化上半年井噴的推盤的存量。“現(xiàn)在也可以算一個營銷的緩沖階段。9月，又一個成交高峰期即將到來，項目積攢實力，調(diào)整備戰(zhàn)，期待成交量的進一步突破。”
 

　　有業(yè)內(nèi)人士透露，現(xiàn)在有的項目雖然沒有領(lǐng)證，但仍在圈客，大部分項目目前也都在加班加點，為的就是能在金九銀十趕上工期，順利拿下預售。很多別墅、平層等高端項目也將上市結(jié)點定在了9月。


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