人民幣匯率連日劇跌，幾大銀行出臺房貸風(fēng)險提示，杭州、常州、南京等城市紛紛傳來降價消息，寧波則出現(xiàn)地方龍頭企業(yè)倒閉的噩耗。雖然開發(fā)商、專家等諸多聲音都在表示降價只是個例，樓市整體向好，一線城市更是堅挺，但一片向好聲中，北京、上海等一線城市新房交易量復(fù)蘇的速度低于預(yù)期，二手房更是連續(xù)多月萎靡不振。上周剛出現(xiàn)天宮院區(qū)域品牌房企大幅降低預(yù)期平價入市之后，本周臺湖區(qū)域項目也加入高臺跳水的行列。陽春三月，冷風(fēng)頻吹。今年的樓市究竟會怎樣?
 

　　1多區(qū)域預(yù)期價位高跳水
 

　　3月18日，本報剛報道了天宮院區(qū)域的金融街·融匯(樓盤資料) 、住總?cè)f科橙(樓盤資料) 大幅低于預(yù)期平價入市之后，3月19日，記者又獲悉今年樓市供應(yīng)的另外一個主力戰(zhàn)場通州臺湖也加入了平價入市的行列。
 

　　3月19日，記者從東亞新華地產(chǎn)(東亞上北鑫座 東亞逸品閣)早獲悉，東亞·印象臺湖(樓盤資料 業(yè)主論壇) 項目從初預(yù)計的2.6萬元/平方米的毛坯房變成2.2萬元/平方米起的精裝修房入市，記者粗略計算，扣除2500元/平方米的精裝修費用之后，其售價約為1.97萬元/平方米，和其去年9月份推出的商住產(chǎn)品價格持平。東亞新華地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，之所以調(diào)整一方面是希望資金快速回籠，另外一方面也是避免下半年同區(qū)域多個競品出現(xiàn)。
 

　　隨后，記者致電位于同區(qū)域的萬科·公園里，該項目的銷售稱，售價會在3.1萬元/平方米到3.3萬元/平方米之間，精裝修，而記者在2月份曾看過該盤，當(dāng)時銷售表示預(yù)期售價為3.4萬元/平方米精裝修。而泰禾1號街區(qū)(樓盤資料)的銷售則表示，目前的售價和之前報價一致，都是3.4萬元/平方米。
 

　　對此，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，臺湖板塊其他近期計劃開盤的項目有可能會調(diào)整價格策略，與東亞縮小差距。臺湖各項目間的配套優(yōu)勢并不明顯，如果價格拉開梯度，將會促使區(qū)域購房需求流入價格低洼的一個項目，也就是印象臺湖。同時，由于該區(qū)域整體價格已經(jīng)較市場預(yù)期偏高，導(dǎo)致購房客群的基數(shù)較小，各個在售項目出于競爭壓力，更易出現(xiàn)跟進降價。
 

　　上周末，南六環(huán)大興天宮院區(qū)域的住總?cè)f科橙以毛坯房、2.1萬元/平方米的均價入市，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于銷售人員原來說的2.6萬元/平方米的精裝價格。兩周前，同區(qū)域的金融街·融匯以2.2-2.3萬元/平方米價格開盤，同區(qū)域的毛坯項目鑫苑鑫都匯、中國水電·云立方(樓盤資料)的定價則在2.1萬元/平方米左右，均低于此前的市場預(yù)期。
 

　　繼天宮院、臺湖之后，還將有哪個區(qū)域加入跳水行列?
 

　　事實上，從春節(jié)過后這一輪新建住宅剛需項目的定價來看，受自住型商品房、信貸等多方因素的沖擊，供需雙方的市場預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng)。
 

　　近日有媒體報道，保利地產(chǎn)(保利西山林語 保利新茉莉公館)位于廣州的保利西海岸、保利塞納維拉和保利公園九里三個項目也同時推出一成首付優(yōu)惠活動。首次置業(yè)者，首付一成，剩余部分可分4個月付清，二次置業(yè)則可獲得長達(dá)9個月的首付延期繳納時間。
 

　　2北京新房庫存回升
 

　　按照樓市傳統(tǒng)，春節(jié)過后，從2月下旬開始，到3月上半月，隨著購房需求的增多，北京房地產(chǎn)市場的成交會逐步復(fù)蘇，開始進入樓市交易旺季，3月樓市的表現(xiàn)通常被認(rèn)為樓市全年的風(fēng)向標(biāo)。然而，今年北京3月上半月新房與二手房成交量不僅低于往年同期，甚至低于市場相對冷淡的今年1月同期。
 

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至3月16日，北京新建住宅簽約8588套，二手房住宅簽約18156套，同比2013年同期分別下調(diào)了57.5%和66%;從成交額看，2014年以來新建住宅簽約297.2億元，二手房住宅簽約521億元，合計簽約818.8億元，也同比下調(diào)了58%。
 

　　亞豪機構(gòu)統(tǒng)計顯示，北京商品住宅交易量自2013年9月創(chuàng)下13279套的銷量、沖高觸頂后，開始步入下行通道，2014年2月更是僅成交2221套，創(chuàng)下2006年有網(wǎng)簽記錄以來、連續(xù)9年來的歷史低值。
 

　　進入3月，房企供應(yīng)明顯加速，截至日前已經(jīng)入市11個項目共提供住宅3527套，其中大部分均價漲幅微小，剛需項目接近停滯。而庫存量相比春節(jié)后的5.56萬套回升了4000套，目前北京新建住宅庫存總套數(shù)為5.96萬套，預(yù)計后續(xù)供應(yīng)會繼續(xù)增加，庫存可能逐漸回升。
 

　　在成交量下跌的同時，去年一路上漲的房價漲幅開始趨于回落，據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布2月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，從北京的情況來看，2月，一手商品住宅價格指數(shù)無論同比還是環(huán)比，雖然仍然保持上漲，但漲幅均現(xiàn)回落，其中環(huán)比小幅回落0.2個百分點，同比則出現(xiàn)較大調(diào)整，下降了3.3個百分點，這已是北京一手商品住宅價格指數(shù)自2013年11月以來，連續(xù)4個月出現(xiàn)同比、環(huán)比漲幅雙雙下滑，而且2月一手商品住宅價格指數(shù)的下滑幅度是近4個月以來降幅大的一個月。
 

　　3一線城市樓市成交量跌36%
 

　　素有“樓市風(fēng)向標(biāo)”之稱的“上海之春”房展會本周閉幕，4天來參觀人氣明顯不足，透露出3月樓市依然“暖不起來”的信號。受到房貸收緊、限購政策等因素影響，為數(shù)不多前來了解行情的購房者，大都是抱著隨便看看的心態(tài)，并不急于出手。近日保利地產(chǎn)在廣州的三個項目同時推出一成首付優(yōu)惠活動,首次置業(yè)者,首付一成,剩余部分可分4個月付清。
 

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至16日，3月54城市合計住宅簽約10.13萬套，相比1月同期下調(diào)了13.5%。而年內(nèi)成交量也明顯下調(diào)，今年以來截至16日，54城市合計住宅簽約45萬套，同比2013年同期的58.5萬套下調(diào)比例達(dá)到了23%。其中一線城市、二線城市跌幅均達(dá)到了36%、35%。
 

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進表示，目前在杭州降價潮下，很多地方的剛需購房計劃延緩了。商業(yè)銀行受互聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)的沖擊，零售業(yè)務(wù)方面的存款業(yè)務(wù)受阻礙，進而導(dǎo)致信貸額度收緊，這樣一來，很多購房者的購房成本繼續(xù)加大。在這樣兩個背景的夾擊下，很多購房者對未來樓市持有比較糾結(jié)的態(tài)度。
 

　　“中國樓市在歷史上還沒有出現(xiàn)過持續(xù)3年以上的連續(xù)高漲，持續(xù)一年多的暴漲后，市場勢必要理性回歸。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，近期因一些城市的新房傳出降價銷售的消息，看空樓市的聲音此起彼伏，市場預(yù)期發(fā)生了微妙的變化，業(yè)主心態(tài)因此有所弱化，加之近期信貸持續(xù)收緊對于需求釋放以及市場信心的影響顯著，雙重不利因素影響下，3月的小陽春成色不足，4月也很難樂觀。
 

　　4三四線城市調(diào)整明顯
 

　　相比一線城市，三四線城市成為本輪樓市變化明顯區(qū)域。近期，常州、秦皇島等地的樓盤相繼降價再度吸引各界對三四線城市樓市風(fēng)險的關(guān)注。
 

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2月份溫州、安慶、牡丹江、濟寧等四個城市下調(diào)，另有9個城市房價與上月持平，下調(diào)或持平的城市基本集中于三四線城市。張大偉表示，從全國房地產(chǎn)市場看，很多城市的庫存積壓已經(jīng)非常嚴(yán)重，局部三四線市場或存在崩盤風(fēng)險。立足三四線城市的房企銷售業(yè)績1-2月明顯下滑，從目前趨勢看2014年整體樓市分化將愈加劇烈，在資金面趨緊的情況下，房價出現(xiàn)調(diào)整的可能性在增加。庫存嚴(yán)重的城市，人口新增放緩的城市，都有可能再次出現(xiàn)降價。

　　野村證券近期發(fā)布報告指出，中國經(jīng)濟面臨的頭號風(fēng)險并非影子銀行或地方政府債務(wù)，而是房地產(chǎn)市場的過度投資問題。從區(qū)域上看，一二線城市的重要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于三四線城市。
 

　　2013年，北上廣深四個一線城市按面積算僅占全國住房在建和銷售的5%，按金額算占房地產(chǎn)投資的8%。24個二線城市(主要是省會城市)僅占房地產(chǎn)在建的28%、銷售的27%和投資的35%。相比之下，剩下的三四線城市占在建的67%、銷售的69%和投資的57%。
 

　　□北京二手房
 

　　成交價格連續(xù)陰跌
 

　　今年以來，受貸款收緊、需求觀望等因素的影響，二手房市場表現(xiàn)欠佳，成交量持續(xù)下滑，成交價格連續(xù)陰跌。多家機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自去年12月份以來，市場觀望情緒上升，購房需求減弱，二手住宅價格基本保持在較為平穩(wěn)的狀態(tài)，即使是熱門商圈，價格也沒有出現(xiàn)明顯漲幅。業(yè)內(nèi)預(yù)計，從目前整體趨勢看，預(yù)計北京2014年整體二手房價格上漲幅度會放緩。
 

　　信貸成絆腳石
 

　　據(jù)記者了解，二手房購房者受信貸收緊影響較大，不僅拿不到利率優(yōu)惠，甚至還有利率上浮的可能，購房者王先生對此深有體會。據(jù)王先生介紹，他從一個月之前就開始辦理貸款的相關(guān)手續(xù)，至今仍未辦理下來，“剛開始經(jīng)紀(jì)人跟我說還有九五折的優(yōu)惠，等我開始辦貸款的時候被通知低就是基準(zhǔn)利率，不可能有任何優(yōu)惠，現(xiàn)在又出問題了，我發(fā)現(xiàn)我的信用卡有幾次沒有如期還款，銀行說我只能拿到上浮利率的貸款，這其中差不少錢呢。”天天為貸款糾結(jié)的王先生已經(jīng)做好了壞的打算，“不行我就不買了，給房東的定金我也不要了，中介費也算白瞎了，太難辦了現(xiàn)在。”
 

　　雖然部分購房者看到價格平穩(wěn)，二手房房源可選擇余地增加，但入市的積極性并未明顯增加。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，2013年北京二手房市場的價格漲幅超過了受到限價影響的新建住宅，但隨著近信貸政策的壓力和自住房供應(yīng)增加，導(dǎo)致了購房者的觀望，二手房價格已經(jīng)從去年12月來連續(xù)3個月陰跌。信貸收緊、自住房供應(yīng)，無疑是影響北京樓市關(guān)鍵的兩個政策。
 

　　熱門商圈3月價格變化平穩(wěn)
 

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部監(jiān)測的全市約200個商圈的成交情況，3月份，在成交為活躍的8個商圈，除廣安門和魯谷因成交房源性質(zhì)差異使成交均價變化較大外，其余的6個熱門商圈，黃村、順義城、管莊、回龍觀、舊宮、望京，3月份成交均價與2月份相比，平均變化幅度只有0.2%。
 

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，從去年四季度開始，北京房地產(chǎn)市場發(fā)出收緊信號，一直到今年兩會召開，這一期間，成為大量購房群體產(chǎn)生觀望的敏感期。在政策趨向仍不明朗的情況下，多數(shù)購房者放緩入市節(jié)奏，從而導(dǎo)致二手住宅市場進入典型冷淡期。由于二手住宅市場以改善型需求為主，賣小買大的剛性改善型需求較多，需求增長緩慢，交易難度上升，使這部分業(yè)主不得不降價出售。此外，信貸政策收緊，批貸周期拉長，成為市場持續(xù)低溫的另一重要因素。從區(qū)域市場看，即使是剛需和剛性改善集中的熱門商圈，價格上漲的動力也明顯減弱，交易價格持續(xù)保持平穩(wěn)。
 

　　3月上半月市場仍疲軟
 

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月上半月，二手房住宅合計簽約僅3906套，成交價格在3.14萬元/平米，與2月成交均價3.16萬相比再次微跌0.6%。雖然3月以來看房客戶有所增加，延續(xù)了2月下半月的復(fù)蘇趨勢，但觀望依然明顯。
 

　　對于3月上半月市場表現(xiàn)，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，市場開局冷淡的原因主要是受自住型商品房將大量入市的預(yù)期、房地產(chǎn)長效機制逐步落地、年初國內(nèi)部分城市房價下跌、市場看空輿論較多等多方面因素的影響，市場需求的觀望情緒依然較為濃厚，部分剛需仍在等待更清晰的市場信號。
 

　　“從目前整體趨勢看，預(yù)計北京2014年整體二手房價格上漲幅度肯定會放緩。”張大偉說。
 

　　□專家觀點
 

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅
 

　　自住房改變樓市供應(yīng)格局
 

　　去年10月，北京市住建委推出低于市價30%的自住型商品房這一新的住宅產(chǎn)品，同時計劃在2013、2014兩年實現(xiàn)7萬套供應(yīng)量，這對北京房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)造成了根本性變化。近幾年，北京一手商品住宅的年均消化量基本保持在每年10萬套左右，如果僅按2014年計劃推出的5萬套自住型商品房計算，就應(yīng)能占到當(dāng)年商品住宅銷量的50%，如果再加上經(jīng)濟適用房、兩限房等保障性住宅，那么2014年，中低價位商品住宅將成為市場的主力，這影響到了購房者對后市的預(yù)期判斷，部分剛需人群出現(xiàn)觀望心態(tài)，或暫緩購置普通商品房、或轉(zhuǎn)而申購自住型商品房，造成商品住宅的交易量成交下行。傳導(dǎo)至市場上游的供應(yīng)環(huán)節(jié)，部分庫存結(jié)構(gòu)以中低價位剛需盤為主的開發(fā)商也因此看淡后市，并降低利潤預(yù)期。春節(jié)后，北京開盤項目大多以平價或微漲入市，對于房價漲幅的向下拉動起到關(guān)鍵作用。兩會期間，中央對房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出了穩(wěn)健、長效的調(diào)控方向，因此短期內(nèi)，北京房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策不會出現(xiàn)較大波動，樓市基本面也將在一定時間內(nèi)趨于穩(wěn)定，房價漲幅未來還將會繼續(xù)下滑。
 

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉
 

　　房企應(yīng)積極“跑量”
 

　　2014年1-2月，受樓市政策階段性收緊、各地因春節(jié)因素、銀行信貸緊縮等諸多因素影響，樓市“春節(jié)效應(yīng)”顯現(xiàn)，房地產(chǎn)投資增速、商品住宅成交量依然出現(xiàn)“普跌”。但是，短期內(nèi)市場表現(xiàn)“普跌”并不是樓市基本面開始出現(xiàn)下行趨勢的信號。受到市場成交量“普跌”及企業(yè)銷售業(yè)績指標(biāo)的影響，大中城市樓盤變相促銷或小幅優(yōu)惠小幅促銷的“平價”策略將成為“小陽春”市場主流和趨勢，今年季度總體上來講會保持這樣的趨勢，但是到了第二季度甚至下半年，如果政策面沒有發(fā)生變化，在政策時效性趨弱、市場基本面再度回暖、通脹預(yù)期不斷加大的市場背景下，那么有可能就很難再出現(xiàn)“平價”的現(xiàn)象了，房價會走上持續(xù)上漲這樣的通道。
 

　　在銀行信貸緊縮及一二線城市樓市調(diào)控政策“階段性”收緊的市場背景下，房價在3月“小陽春”市場難以出現(xiàn)大幅反彈的機會，開發(fā)商也不可能從價格上獲得相對不錯的利潤空間。在2014年“小陽春”市場開發(fā)企業(yè)仍然要堅持“跑量”的基本原則，根據(jù)政策層面“階段性”的變化特征，一方面通過“跑量”回籠資金，另一方面，將資金投入到土地市場拿地，及時“換倉”謀求下一輪市場的發(fā)展機會。
 

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉
 

　　觀望情緒仍十分濃重
 

　　經(jīng)歷春節(jié)前后市場的淡季，陽春3月歷來是樓市開始復(fù)蘇的起始月份，由于年初至今房地產(chǎn)市場相對處于政策真空期，限購限貸雖然將依舊從緊，但也不會進一步加碼的市場預(yù)期，以及未來北京房價仍將持續(xù)穩(wěn)步上漲的市場預(yù)期，使得部分購房需求逐步結(jié)束觀望，開始出手購房，交易量開始復(fù)蘇在預(yù)料之中，但3月上半月的交易量尚不及1月同期，可以看到購房需求的觀望情緒仍十分濃重，部分較為迫切的改善型、投資型需求仍在等待更清晰的市場信號，預(yù)計隨著3月中下旬今年樓市調(diào)控各方面的預(yù)期逐步明確，購房需求將逐步結(jié)束觀望，交易量將逐步復(fù)蘇。
 

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