房企的選擇
 

　　日前，30家房企公布的2月份銷售業(yè)績合計665億元，環(huán)比下降39%，其中16家房企銷售業(yè)績同比下降。“值得注意的是，業(yè)績下滑明顯的都是立足于三四線城市的房企，如建業(yè)地產(chǎn)前兩月合同銷售額8.51億元，同比減少六成。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對新金融記者表示。
 

　　與之相對，30家房企中業(yè)績表現(xiàn)較好的房企則大多表示，將更加堅定地進入一線城市，加大在北京、上海等地的布局。
 

　　張大偉表示，2014年前兩個月房企銷售業(yè)績出現(xiàn)兩個明顯特點，一是銷售漲幅放緩;二是房企業(yè)績分化。“布局三四線城市較多的企業(yè)，在2014年銷售可能出現(xiàn)比較大的問題。”
 

　　壓力之下，房企的自救行動已經(jīng)開始。建業(yè)集團近日宣布，將攜18個城市的57個樓盤以電商名義給出大幅優(yōu)惠，優(yōu)惠金額涉及10億元，其中18個城市大多地處三四線。雖然建業(yè)方面否認(rèn)此舉是銷售壓力之下的促銷，認(rèn)為是在互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域的探索和實踐。但其在樓市淡季增加銷售努力的意圖非常明顯。業(yè)內(nèi)人士表示，如果這些城市的其他企業(yè)跟進促銷的話，很可能會形成一輪降價風(fēng)潮，打破目前市場上的僵局。
 

　　整個2013年，回歸一線城市，成為大多數(shù)房企喊得響亮的口號之一。當(dāng)年北京、上海、廣州、深圳四個一線城市合計土地出讓金高達(dá)5127億元，與2012年相比增長156%。超過了2011年和2012年土地出讓收入總和。四個一線城市均創(chuàng)下各自年度土地出讓收入紀(jì)錄。
 

　　在中原地產(chǎn)統(tǒng)計的保利、富力、恒大、華潤、金地、綠城、萬科、雅居樂、招商、中海十大標(biāo)桿房企2013年前10個月拿地數(shù)據(jù)中，三四線城市土地占比首次低于20%，僅為15%，同比下滑了37%。同期，標(biāo)桿房企在一線城市購入的土地面積則高達(dá)764萬平方米，同比上漲幅度高達(dá)146%。這一年，北京、上海各區(qū)域的土地價格紀(jì)錄不斷被瘋狂搶地的房企打破，任志強依然在抱怨北京的地價上漲過快，央企、國企、民企大佬們則不管不顧的拿地。
 

　　“在去年搶地的房企中，有的企業(yè)把北京當(dāng)跳板，在北京沒有項目，都不好意思說自己是全國性房企;有的企業(yè)認(rèn)為北京土地價格再高，也比在下面三四線城市開發(fā)項目風(fēng)險要小;還有的企業(yè)，是在北京長時間拿不到地，再不拿地，北京的項目團隊就該解散了。”一位北京老牌房企營銷負(fù)責(zé)人對新金融記者表示。
 

　　三四線迷局
 

　　一線城市的樓市和土地市場的熱度支撐了2013年全年樓市紅火。但這并不是全部，廣大三四線城市在2013年這個樓市大年，日子依然不太好過。
 

　　中國房產(chǎn)信息集團公布的《中國城市住宅發(fā)展前景與風(fēng)險排行榜》排出的中國房產(chǎn)投資風(fēng)險高的50座城市中，有49座是三線城市。“三四線城市人口少、市場容量小，需求有限且供給無限，很多項目在開盤之初就把周邊有支付能力的客戶消耗一空，首次開盤大賣、二次開盤正常、三次開盤蕭條成了普遍現(xiàn)象。”易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱曾生動地形容三四線城市的樓市情景。
 

　　在2010年中國房地產(chǎn)市場進入調(diào)控常態(tài)化階段之后，由于一二線城市大多祭出“限購”大旗，許多房企一度將投資目光投向沒有政策限制的廣大三四線城市。那些以地級市甚至縣級市為代表的三四線城市也對承接全國性房企的投資需求表現(xiàn)出極大興趣，各種新城、開發(fā)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃雨后春筍般冒了出來。其直接后果就是在兩三年后造成當(dāng)?shù)貥鞘泄?yīng)遠(yuǎn)大于需求的局面，其中較為知名的代表如鄂爾多斯、溫州、貴陽、常州等，被媒體多次報道。
 

　　中原集團研究中心分析對比了全國40個主要城市近5年(2009-2013年前11個月)住宅用地供應(yīng)可建面積與住宅銷售量發(fā)現(xiàn)，城市間供求關(guān)系存在顯著差異：一線城市近5年中普遍存在純住宅用地與商住用地供應(yīng)不足的情況，5年累計供地銷售比僅為81%;二線及三四線城市則出現(xiàn)土地供應(yīng)過?，F(xiàn)象，且均明顯高于100%。若按時間段分析，二線城市2010年的土地供應(yīng)已達(dá)峰值，大幅供地超過當(dāng)年住宅銷售面積;三四線城市的土地供應(yīng)則在2011年達(dá)到峰值。
 

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年末，全國商品房待售面積49295萬平方米，同比2012年末增加12835萬平方米。三四線城市成為庫存增長快的部分。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布報告指出，截至2月底，一、二、三線20個城市新建商品住宅庫存總量分別為2768萬、3089萬和2376萬平方米，同比增速分別為1.3%、18.0%和19.7%。
 

　　以鄂爾多斯為例，其自2003年煤價井噴之后，地方政府財政收入不斷增加，便開始大規(guī)模老城改造以及造新城運動。當(dāng)?shù)鼐用裢ㄟ^拆遷改造獲得資金之后，又將錢投入到新一輪房地產(chǎn)投資和涉及房地產(chǎn)的民間借貸當(dāng)中，導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤績r由2003年的1000元/平方米左右，幾年內(nèi)迅速躥升至1萬元/平方米以上，部分樓盤售價甚至一度超過2萬元/平方米。在煤價下行、房地產(chǎn)調(diào)控打壓投資需求的大背景下，鄂爾多斯樓市迅速跌入“冰點”。其面對的現(xiàn)實則是在建商品房超70%停工、存量房與常住人口的比例達(dá)到10∶1、新建的康巴什新城房屋空置率超70%、存量消化需要3-5年。
 

　　鄂爾多斯市長廉素日前表示，鄂爾多斯當(dāng)下還有4萬套住宅待售，3年內(nèi)將不新建商品房。廉素給出的樓市解決方案是，對積壓待售房屋，一方面推出合理降價銷售措施，另一方面鼓勵進駐企業(yè)進行團購，并把符合條件、符合國家標(biāo)準(zhǔn)的房屋由政府進行回購，轉(zhuǎn)為保障性住房。
 

　　限制供應(yīng)，對于庫存壓力較大的鄂爾多斯是無奈之舉。而對于更多供應(yīng)壓頂?shù)娜木€城市來說，減少供應(yīng)、促進銷售的舉措很可能會被推廣。知名財經(jīng)評論人葉檀表示，一些小城市增加了房產(chǎn)推銷力度，甚至動用政府力量推銷，說明此前大量庫存未能得到消化，政府為了GDP與地方財政收入大力賣地卻沒有考慮到消費能力，這樣的房地產(chǎn)市場面臨的不是泡沫風(fēng)險，而是產(chǎn)能過剩，與政府為了推動GDP上馬鋼鐵、水泥、電解鋁等過剩產(chǎn)能沒有什么不同。
 

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心主任李偉表示，近兩年來，我國房地產(chǎn)市場分化趨勢越來越明顯。一線城市房價上漲較快，二、三、四線城市房價上漲幅度明顯低于一線城市，且一些二、三、四線城市房地產(chǎn)去庫存化周期明顯拉長，庫存壓力不斷加大。“國內(nèi)房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)明顯變化，鄂爾多斯、溫州等地的問題不是個別現(xiàn)象。應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)市場走向，防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險。”李偉表示。

　　機遇和風(fēng)險
 

　　今年的兩會政府工作報告中，往年的“一刀切式”房地產(chǎn)調(diào)控并沒有被提及，取而代之的是根據(jù)不同城市實際情況“分類調(diào)控”，同時提出通過“三個1億人”的表述明確了未來新型城鎮(zhèn)化工作的三大重心：推動戶籍制度改革、關(guān)注社會保障、加大對中西部地區(qū)新型城鎮(zhèn)化的支持。
 

　　政府工作報告中提出，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化，中西部中小城市將迎來新一輪政策機遇期。諸多房企大佬也借此紛紛力挺三四線城市。泰禾集團董事長黃其森表示，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進，將使三四線城市達(dá)到供需平衡。建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森也認(rèn)為，三四線城市樓市不會崩盤，房價也不可能下降。隨著新型城市化在兩會的熱議，這也意味著三四線城市將迎來新一輪的發(fā)展機遇。提高產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口集聚能力，基礎(chǔ)設(shè)施需要改進，大量農(nóng)村人口城市化生活需要滿足其居住需求，而三四線城市相對便宜的地價、地方政府的政策支持，對房企們將有一定吸引力。
 

　　“三四線城市也有不同，那些具有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，對人口有吸引力的城市，風(fēng)險相對較小，沒有產(chǎn)業(yè)支撐，又一味建設(shè)新城的城市就會有較大的泡沫。”業(yè)內(nèi)人士表示。
 

　　國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣認(rèn)為，2014年房地產(chǎn)將進入調(diào)整期。其理由，一是金融環(huán)境偏緊，未來一段時間都會延續(xù)穩(wěn)健的貨幣政策，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本會有所上升;二是房價偏高，在房價漲勢放慢的情況下高房價會明顯抑制需求，不僅抑制投資需求，還會抑制自住需求;三是供應(yīng)過剩，庫存較大。
 

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌則表示，雖然少數(shù)地方的崩盤已經(jīng)出現(xiàn)，但中國房地產(chǎn)整體上不存在崩盤的可能。“我國的人口還在往城市集中，需求還在增加，宏觀經(jīng)濟仍然處在一個中高速的發(fā)展階段，不存在崩盤的可能性。”顧云昌表示。
 

　　不動產(chǎn)登記來臨
 

　　3月10日，國土資源部部長姜大明在兩會期間接受記者采訪時表示，2014年要建立不動產(chǎn)部際聯(lián)席制度，編制統(tǒng)一調(diào)劑，6月出臺《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》。有消息顯示，國土部已選擇了南京、寧波、鄭州等幾個城市作為試點，2014年年初上述試點城市已經(jīng)將試點工作列入政府工作計劃。加上此前盛傳的不動產(chǎn)登記局的建立，種種跡象表明，不動產(chǎn)登記已是箭在弦上。
 

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》出臺，將使市場上二手房供應(yīng)量相應(yīng)增加。早在2013年初，國務(wù)院發(fā)文首次明確將出臺《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》時，上海當(dāng)月二手房存量就從131869套躍升至133073套，擠出作用明顯。
 

　　“不動產(chǎn)登記后，可在此基礎(chǔ)對各個城市存量‘空置房’做出判斷，可據(jù)此對存量‘空置房’采取差別化‘空置稅’措施，或鼓勵其中長期持有出租經(jīng)營，發(fā)揮住房的居住作用，或引導(dǎo)其出售形成市場供應(yīng)，緩解部分熱點城市市場供求關(guān)系緊張的局面。”張宏偉表示。
 

　　對于一線城市來說，不動產(chǎn)登記有助于增加二手房供應(yīng)，緩解供需緊張的局面，對于三四線城市，由于本地居民大都手握二套房以上，且此前投資需求旺盛，不動產(chǎn)登記的出臺，將進一步增加市場上的房源，加大庫存壓力。
 

　　2013年，那些曾經(jīng)在調(diào)控中布局三四線城市的房企紛紛重回一線城市拿地，在推高“北上廣”地價的同時，也間接說明在三四線城市的碰壁。庫存壓頂、需求不足、增長空間有限，三四線樓市普遍面臨較大壓力。2014年政府提出分類調(diào)控的目標(biāo)，三四線城市房地產(chǎn)市場將面臨怎樣的未來?
 

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