馬年春節(jié)剛過不久,樓市便相繼傳出不少利空消息。開年后杭州、常州等地樓盤接連降價(jià),國內(nèi)多數(shù)城市1月成交狀況也頗為低迷。而一些房地產(chǎn)業(yè)大佬也紛紛發(fā)表看空樓市的觀點(diǎn),更是增加了不少人對馬年樓市的悲觀預(yù)期。
盡管開年遇冷有春節(jié)假期的因素,今年樓市是否將會(huì)遭遇“拐點(diǎn)”也還尚難定論。但伴隨著限購限貸等樓市調(diào)控政策在去年底相繼收緊,傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)在狂飆突進(jìn)之后已現(xiàn)疲態(tài)。樓市是否還有投資的空間?春節(jié)期間逆勢走紅的旅游地產(chǎn)正成為不少人的選擇之一。隨著眾多品牌開發(fā)商相繼進(jìn)軍旅游地產(chǎn),以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的逐漸完善,不少旅游地產(chǎn)項(xiàng)目正成為一些投資者的新寵。
南方日報(bào)記者 牛思遠(yuǎn)
開年多地樓盤降價(jià)引關(guān)注
日前,作為國內(nèi)樓市二線城市的領(lǐng)軍代表,火爆多年的杭州樓市突然有樓盤連續(xù)降價(jià),引發(fā)全國圍觀。2月18日,杭州一個(gè)名為信德北海公園的樓盤突然宣布,以15800元/㎡的售價(jià)“清盤”,房源包括在售的5號樓以及從未銷售過的“樓王”6號樓。而去年該項(xiàng)目的均價(jià)為18000—19000元/㎡,每平方米猛降3000—4000元。
據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道,北海公園項(xiàng)目工作人員稱,“清倉甩賣”主要是由于周邊有10多個(gè)項(xiàng)目將陸續(xù)開盤,區(qū)域競爭壓力大,而公司又急需回籠資金增加土地儲(chǔ)備。而有意思的是,就在北海公園打響降價(jià)頭炮第二天,同區(qū)域的另一家樓盤迅速跟進(jìn),在原價(jià)17200元/㎡的基礎(chǔ)上,以起價(jià)11800元/㎡、均價(jià)13800元/㎡入市。
杭州兩家開發(fā)商接連降價(jià)的舉措,引來當(dāng)?shù)貏傂栀彿空叻鋼頁屬彛蠘I(yè)主則再現(xiàn)怒砸售樓處“維權(quán)”景象。而事實(shí)上,新年伊始從香港新鴻基降價(jià)近四成開始,到長沙、武漢、常州等地多個(gè)樓盤接連價(jià)格跳水,都引起今年房價(jià)或迎來“拐點(diǎn)”的猜測。
據(jù)中國指數(shù)研究院對國內(nèi)43個(gè)主要城市住宅市場交易情況的監(jiān)測,今年1月雖然約有半數(shù)城市成交價(jià)格環(huán)比微漲,但超過九成城市的樓市成交量都出現(xiàn)了環(huán)比下降。而來自中原地產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù)則顯示,1月國內(nèi)各城市樓市供求情況均出現(xiàn)不同程度下滑。
去年以來量價(jià)齊升且漲勢兇猛的一線城市,今年春節(jié)的成交更是可用“慘淡”二字來形容。北上廣三城的房管部門數(shù)據(jù)顯示,北京2月份簽約量驟降八成;廣州中心六區(qū)零成交,全市同比下降四成;上海則只有105套的成交,與春節(jié)前一周的1460套形成10倍以上差距。
而據(jù)美聯(lián)物業(yè)的報(bào)告,在另一個(gè)一線城市深圳,1月份臨近春節(jié)發(fā)展商推盤有限,僅5個(gè)樓盤加推及入市,一手住宅成交遭遇“冰點(diǎn)”,環(huán)比下跌超四成。二手住宅雖不及一手住宅下跌嚴(yán)重,但也有超兩成的跌幅。
中原集團(tuán)研究中心總監(jiān)劉淵指出,開年樓市成交下滑原因主要來自假期效應(yīng)。春節(jié)前一周左右,各線城市成交量出現(xiàn)快速下滑,總量迅速回落,未能延續(xù)去年1月的火熱行情,出現(xiàn)小幅斷檔。但值得注意的是,盡管春節(jié)因?yàn)槭羌倨?,樓市表現(xiàn)低迷是淡季的常規(guī)。同樣適逢去年春節(jié),樓市表現(xiàn)卻優(yōu)于今年。中原地產(chǎn)選取節(jié)前一周與春節(jié)十日總成交量進(jìn)行比對發(fā)現(xiàn),今年節(jié)日期間少了26.6%的成交量。
進(jìn)入2月,正值春節(jié)淡季,截至2月10日,成交量也未恢復(fù)至節(jié)前正常水平,與1月同期相比大幅萎縮近八成。齊魯證券新一期房地產(chǎn)行業(yè)周報(bào)則顯示,一線城市成交價(jià)格環(huán)比平均上漲12%,同比平均下降7%;二線城市成交價(jià)格環(huán)比平均下降13%,同比平均下降7%。一二線城市庫存維持上行趨勢。一線城市出清周期環(huán)比上漲9%,同比上漲91%;二線城市出清周期環(huán)比上漲4%,同比上漲40%。
旅游地產(chǎn)春節(jié)走紅搶眼球
旅游已經(jīng)成為國人近年來過春節(jié)的新時(shí)尚。根據(jù)國家旅游局發(fā)布的數(shù)據(jù),今年春節(jié)期間,中國各地共接待游客2.31億人次,同比增長14.0%。而近兩年品牌開發(fā)商紛紛殺入旅游地產(chǎn)項(xiàng)目,隨著這些地處景區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸成熟,也成為很多旅客的目的地之一。
與一二線城市春節(jié)期間“人走城空”的假期低迷狀況相對的,是不少熱點(diǎn)旅游城市人滿為患。在海南、云南等熱點(diǎn)區(qū)域,游客和度假人士云集,不但為當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)帶去財(cái)富,也直接帶旺了一些旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。
據(jù)惠州的金融街巽寮灣項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人稱,春節(jié)期間“人流旺到爆”,不但酒店、餐飲和景點(diǎn)區(qū)接待人數(shù)創(chuàng)下歷年新高,連售樓部門前的沙灘上都擠滿了人,“我春節(jié)有去項(xiàng)目,在高速就開始塞車,酒店訂不到房,吃個(gè)早飯都找不到地方!”
在國內(nèi)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目多的海南,同樣迎來了春節(jié)“紅利”。剛奪得去年大三亞區(qū)域銷售金額、銷售面積“雙料”冠軍的海南清水灣項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露,今年春節(jié)期間清水灣總成交達(dá)6億元,成交套數(shù)同比增長30%。而位于三亞的高端樓盤半山半島副總裁徐能力也表示,春節(jié)黃金周該項(xiàng)目七天銷售額8億元,與去年相比業(yè)績漲超10%,“是半山半島入市以來銷售好的一年”。
與海南并稱“兩南”的云南,也在春節(jié)假期受到國內(nèi)游客的追捧,而密集扎堆彩云之南的各大地產(chǎn)商,也趁機(jī)賺得盆滿缽滿。
在西雙版納,房價(jià)只有動(dòng)輒近3萬元/平方米的海南十分之一,西雙版納價(jià)格洼地效應(yīng)顯著。隨著滄江新區(qū)建設(shè)逐漸成熟,景觀大道、潑水廣場、酒吧街、商業(yè)配套等一應(yīng)俱全,這里已經(jīng)成為全國投資者眼中的新興熱土。
統(tǒng)計(jì)顯示,西雙版納樓市在春節(jié)黃金周期間共接待游客118.31萬人次,已成為云南火的旅游目的地。春節(jié)假期,萬達(dá)版納國際度假區(qū)7天銷售物業(yè)近80套,銷售額近4000萬元,世紀(jì)金源集團(tuán)旗下的濱江果園度假山莊銷售額突破1億元,創(chuàng)下全年銷售之。
在云南騰沖,雅居樂的云南“原鄉(xiāng)”項(xiàng)目打破把活動(dòng)主場定格為樓盤的做法,與騰沖政府聯(lián)合舉辦了首屆騰沖花海節(jié),將活動(dòng)范圍從樓盤擴(kuò)散至各個(gè)景區(qū)。據(jù)雅居樂當(dāng)?shù)仨?xiàng)目的負(fù)責(zé)人介紹,在樓盤附近的停車場上,粵A、浙A、川A等各地車牌,比比皆是。
據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2014年春節(jié)期間,全國28個(gè)重點(diǎn)城市商品房成交1441套,其中半數(shù)城市同比出現(xiàn)下跌,但海南、昆明等旅游城市,春節(jié)7天假期成交火爆。海南省春節(jié)7天假期共成交309套,僅三亞就占據(jù)245套。而昆明共成交240套,成交套數(shù)同比增長103.39%。
產(chǎn)業(yè)鏈漸成熟 推高投資價(jià)值
盡管開年后全國多地樓市降價(jià)消息尚未成“潮”,但對于今年樓市走勢,不少業(yè)內(nèi)大佬都一反常態(tài)唱衰,引起不少投資者關(guān)注。典型莫過之前一直“唱多”樓市的“大炮”任志強(qiáng),近日突然改口將年內(nèi)房價(jià)漲幅由兩位數(shù)縮減為一位數(shù),更警告說,“很多開發(fā)商以為今年可能跟去年一樣,很樂觀。我個(gè)人對他們提出警告,我說你們太樂觀了,很危險(xiǎn)。”
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與房企轉(zhuǎn)型過程中,旅游產(chǎn)業(yè)及旅游地產(chǎn)將帶來新的發(fā)展機(jī)會(huì)。由于針對住宅的宏觀調(diào)控政策只緊不松,不少一度猛漲的城市開始出現(xiàn)房價(jià)和成交量增長乏力的局面,而不少房企也紛紛開始尋求旅游地產(chǎn)等多元化的發(fā)展方向。如包括雅居樂、恒大、富力、萬達(dá)、世貿(mào)等品牌房企,都已經(jīng)率先殺入旅游地產(chǎn)市場。
住房與建設(shè)部研究中心主任秦虹認(rèn)為,中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過十幾年高速增長,將要進(jìn)入新階段。房地產(chǎn)開發(fā)將從以住宅開發(fā)為主向商業(yè)、寫字樓、旅游地產(chǎn)等服務(wù)型地產(chǎn)轉(zhuǎn)變,這是城鎮(zhèn)化率超過50%,人均收入水平超過8000美元以后的必然特征。
有業(yè)內(nèi)人士表示,目前傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目開發(fā)所需的土地往往賣不動(dòng),而旅游地產(chǎn)項(xiàng)目不但能夠帶動(dòng)當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)在內(nèi)的投資,又能夠增加GDP和就業(yè),因此地方政府對旅游景區(qū)和旅游地產(chǎn)的招商引資力度很大,給出的優(yōu)惠力度也很大。云南、貴州、海南等地成為各路資金投資旅游地產(chǎn)的集中區(qū),與此不無關(guān)系。
專家指出,國外的經(jīng)驗(yàn)表明:當(dāng)人均GDP達(dá)到2000美元后,度假將成為家庭生活的“剛需品”。而截至2013年,中國人均GDP達(dá)到6000美元,進(jìn)入中等收入水平階段,休閑旅游已成為白領(lǐng)人群的剛性需求。
目前,我國旅游人數(shù)已經(jīng)突破30億人次,平均每人每年旅游2.3次,與美國2002年的數(shù)據(jù)4次相比,尚有一定差距。未來5—10年,我國旅游總收入預(yù)計(jì)將增長15%以上。而根據(jù)國家旅游局剛剛發(fā)布的數(shù)據(jù),今年春節(jié)期間,中國各地共接待游客2.31億人次,同比增長14.0%。
而隨著消費(fèi)能力的提升,不少國人的旅游正從純粹的觀光過渡到休閑度假。人們不再滿足于走馬觀花的風(fēng)景消費(fèi),而希望能有一個(gè)合適的居所,停下來享受生活。有研究報(bào)告預(yù)期,2020年,中國將成為世界上第四大旅游客源國,占世界市場份額8.6%,將至少有20%的中產(chǎn)家庭購置旅游商業(yè)經(jīng)營、度假類不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)用于投資理財(cái)和休閑度假,按每戶50萬資產(chǎn)計(jì)算,旅游地產(chǎn)私人投資需求規(guī)模保守估計(jì)將達(dá)到40萬億元。其中,2015年我國旅游地產(chǎn)銷售收入將突破2000億元。
不過,也有專家指出,旅游地產(chǎn)不同于普通的房地產(chǎn)開發(fā),它更依賴于環(huán)境條件和投資的實(shí)力。旅游地產(chǎn)的營銷方式是租賃與出售相結(jié)合。“大旅游、小地產(chǎn)”的開發(fā)理念下,休閑度假需求的升級推動(dòng)了旅游地產(chǎn)的多元化,旅游地產(chǎn)投資將不再單純是買房等升值,而是包含“分時(shí)度假”等出租獲利模式,以及個(gè)人度假消費(fèi)的滿足。
度假房讓姚小姐
“春暖花開”
案例
姚小姐是在深圳工作多年的白領(lǐng),今年的春節(jié),她既沒回老家也沒在深圳過年,而是和家人跑去自己在惠州的“度假小屋”,好好體驗(yàn)了一個(gè)“面朝大海、春暖花開”的愜意假期。
2011年10月份,姚小姐看到金融街惠州巽寮灣的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目廣告,便跑去看房。盡管當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目才剛剛啟動(dòng),相關(guān)配套都不齊全,但考慮總價(jià)不高,距離深圳又近,她便入手了一套小戶型度假房。
當(dāng)時(shí),這套80平米左右的大一房,單價(jià)只要約7000元/平方米左右,總價(jià)還不到60萬元。姚小姐恰好手頭有一筆閑置資金,盡管當(dāng)時(shí)看起來這個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)難料,但看著美麗的海景她還是“沖動(dòng)”出手,一次性付款買下了這套房子。
姚小姐平時(shí)工作繁忙,難得過去住,于是和開發(fā)商旗下的酒店經(jīng)營公司簽了前三年的返租協(xié)議,加上淡旺季合計(jì)30天的自主權(quán),度假投資兩不耽誤。近兩年因?yàn)闃潜P項(xiàng)目配套逐漸齊備,游客絡(luò)繹不絕,租金回報(bào)每年上漲10%。她算了一下,今年的綜合回報(bào)率,已經(jīng)有6.5%了。
現(xiàn)在該樓盤同等位置的房價(jià),已經(jīng)漲到了大約1.3萬元/平方米的水平,這讓姚小姐頗為滿意自己當(dāng)初的選擇。春節(jié)度假期間,她還帶了幾個(gè)親戚朋友一起來度假,其中有五六個(gè)人也果斷決定出手,成了她的鄰居。
事實(shí)上,近兩年隨著旅游地產(chǎn)逐漸走紅,像姚小姐這樣的投資者已經(jīng)越來越多。據(jù)雅居樂公司介紹,在其海南的大盤清水灣的買家當(dāng)中,不乏來自全國各地的投資型客戶。他們當(dāng)中的不少人在收樓之后,就陸續(xù)尋找托管機(jī)構(gòu)或者自己進(jìn)行出租。租賃形式多為短期,主要瞄準(zhǔn)五一、國慶和春節(jié)等假期前來旅游的客戶。
據(jù)了解,雖然度假房旺季短租價(jià)格不輸五星級酒店,卻多了一份住家的溫馨感覺,依然供不應(yīng)求,大受市場歡迎。今年春節(jié)期間,清水灣的兩房單位租金已經(jīng)達(dá)到了每晚2000元,三房更是達(dá)到每晚3000元,與不少按揭業(yè)主的月供可以相抵。在不少城市限購限貸的背景下,類似的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目正日益成為不少投資者的新選擇。
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