美聯(lián)儲退出QE,中國防控債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),利率中樞上移,房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格承壓,板塊估值中樞難提升,2014年行業(yè)挑戰(zhàn)與機(jī)會并存。14年房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)主要以企業(yè)間的競爭為主要格局，優(yōu)勢的經(jīng)營模式將決定公司的成長性。
 

　　可售存量指數(shù)環(huán)比微漲 個人按揭持續(xù)收窄
 

　　上周17個城市合計(jì)成交面積302.7萬平方米,環(huán)比下降8.9%;價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.5%,其中,重慶和東莞的價(jià)格漲幅居前,寧波和武漢跌幅居前;15城新增可售面積環(huán)比上升21.2%,可售存量指數(shù)環(huán)比微漲0.4%,3個月移動平均去化月數(shù)為11.9,3個月移動平均批售比為1.25,較上周有所上升。
 

　　個人按揭持續(xù)收窄,“錢緊”影響估值:2013年1-12月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金12.21萬億元,同比增長26.5%,增速比1-11月份回落1.1個百分點(diǎn)。其中,國內(nèi)貸款1.97萬億元,同比增長33.1%,個人按揭貸款1.4萬億元,同比增長33.3%,進(jìn)一步收窄3.2個百分點(diǎn)。到位資金增速略有下降,與本月開發(fā)投資增速走勢有所背離。近兩個月商品房成交一定程度上受到房貸額度受限的負(fù)面影響,驗(yàn)證了對資金流動性的擔(dān)憂,同時對估值殺傷較大。在前端投資、銷售狀態(tài)均表現(xiàn)平穩(wěn)向好的情況下,若14年市場整體流動性能夠重歸相對寬松,則整體基本面仍然值得樂觀判斷。
 

　　地產(chǎn)企業(yè)嘗試轉(zhuǎn)型 央行控制全年信貸平穩(wěn)投放
 

　　截至上周, 26家房企上市公司有25家公布了13年全年銷售數(shù)據(jù),目前已公布銷售數(shù)據(jù)的公司2013年全年銷售額同比增長30.03%,碧桂園、瑞安房地產(chǎn)、融創(chuàng)、世茂房地產(chǎn)等表現(xiàn)搶眼。此外,中南建設(shè)公告拿地;華夏幸福固安再簽合作協(xié)議、陽光城公告大股東增持、建發(fā)股份公告高管增持。
 

　　對于股市而言，目前地產(chǎn)板塊面臨著低估值尷尬情形,由于實(shí)體市場量價(jià)均處在高位下滑階段,短期內(nèi)無法改變;同時地產(chǎn)企業(yè)紛紛開始了轉(zhuǎn)型方面的努力,包括龍頭大哥萬科。2014無疑是個轉(zhuǎn)型調(diào)整年,找對轉(zhuǎn)型模式的地產(chǎn)公司才能從估值泥沼里脫穎而出。目前估值已低,再融資成為雞肋,而大股東和管理層增持舉措必將越來越多,通常情況下這也是估值階段底部的標(biāo)志。
 

　　人民銀行1月17日召開的2014年貨幣信貸工作會議上,對開年信貸投放速度表示警惕,并要求貨幣信貸部門引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)合理安排貸款投放節(jié)奏,防止資產(chǎn)過快擴(kuò)張。此舉旨在控制全年信貸平穩(wěn)投放,達(dá)到貨幣供給平穩(wěn)增長,避免宏觀經(jīng)濟(jì)波動,預(yù)計(jì)對房地產(chǎn)銷售影響有限。
 

　　舒緩流動性壓力對癥下藥 各檔次暫定利率偏高
 

　　自2014年1月20日起,人民銀行在北京、江蘇、山東、廣東、河北、山西、浙江、吉林、河南、深圳開展常備借貸便利操作試點(diǎn),由當(dāng)?shù)厝嗣胥y行分支機(jī)構(gòu)向符合條件的中小金融機(jī)構(gòu)提供短期流動性支持。
 

　　試點(diǎn)要點(diǎn)包括:1)人民銀行分支行常備借貸便利操作的對象包括城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行、農(nóng)村合作銀行和農(nóng)村信用社四類中小金融機(jī)構(gòu);2)試點(diǎn)實(shí)行限額管理,上限1200億元;3)期限分為隔夜、7天和14天三個檔次,春節(jié)前各檔次暫定利率5%、7%、8%,一旦拆借或者質(zhì)押回購利率突破上述利率水平,可指導(dǎo)符合條件地方法人金融機(jī)構(gòu)申請常備借貸便利。
 

　　在2013年春節(jié)前后,1、2月份四類金融機(jī)構(gòu)日均凈融入量分別為1904、1791億元,2013年12月份四類金融機(jī)構(gòu)日均凈融入額1456億元,因此1200億元額度使用對于四類金融機(jī)構(gòu)融資壓力的緩解是顯著的。常備借貸便利覆蓋四類金融機(jī)構(gòu),是應(yīng)對春節(jié)季節(jié)性流動性壓力的針對性手段,一旦貨幣市場利率觸發(fā)操作條件,流動性投放將限制流動性事件的爆發(fā)。
 

　　各檔次暫定利率偏高,并未透露流動性管理明顯轉(zhuǎn)向信息。試點(diǎn)通知將春節(jié)前隔夜、7天和14天,各檔次暫定利率5%、7%、8%,提出要切實(shí)發(fā)揮常備借貸便利利率作為貨幣市場利率走廊上限功能。從2013年下半年貨幣市場統(tǒng)計(jì)看,按照暫定利率僅6月份、10月份、12月份符合觸發(fā)條件,觸發(fā)操作的天數(shù)分別為13天、5天、3天,這三個月的流動性壓力都不小。預(yù)計(jì)12月底超儲率達(dá)到3%。央行近期系列操作將限制流動性總量供給突然收縮的出現(xiàn)?？赡艽汗?jié)效應(yīng)過后,流動性總量仍處于邊際改善狀態(tài)。
 

　　分支行常備借貸便利試點(diǎn)將顯著減輕壓力條件下流動性壓力,限制流動性極端狀況發(fā)生;而各檔次暫定利率偏高,央行流動性管理沒有明顯轉(zhuǎn)向。在總量支持、央行對沖下近兩個月流動性總量明顯改善,但主要反映在短端利率下行,無風(fēng)險(xiǎn)收益率受金融機(jī)構(gòu)負(fù)債發(fā)展制約難以快速下行。
 

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