相比去年土地市場的平淡，今年上半年土地的市場在數(shù)據上表現(xiàn)為活躍。其中，土地出讓金呈現(xiàn)暴漲以及部分房企瘋狂搶地。不過，隨著“錢荒”潛移默化的影響，土地市場有望在今年下半年逐步回歸“理性”。
 

　　數(shù)據顯示，2013年上半年，10大典型的城市土地出讓金收入為3140.1億元，與2012年同期相比增長160.3%，較2011年同期增長17.7%。上半年土地出讓金收入與2010年同期土地出讓金收入的歷史高紀錄基本持平。
 

　　此外，今年以來，房企拿地的策略發(fā)生細微轉變，與之相對應，土地市場也呈冷熱不均現(xiàn)狀。從具體數(shù)據來看，今年上半年一二線城市土地成交量價漲幅顯著，而三四線城市表現(xiàn)相對平穩(wěn)一些。

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　　部分房企拿地兇悍
 

　　今年上半年，“新國五條”各地方細則的落地，但房企拿地意愿依舊強烈。其中，特別表現(xiàn)為，此前并不搶眼的企業(yè)，比如泰禾地產以及拿下上海(樓盤)地王的北京(樓盤)福潤天成房企。中國指數(shù)研究院上海公司研究總監(jiān)陳延彬認為，這些企業(yè)拿地規(guī)模之所以比龍頭企業(yè)更加“兇猛”，是因為它們對于一線城市的介入或者布局更加強烈。此外還包括陽光城(000671,股吧)、佳兆業(yè)也是拿地動作很大。
 

　　此外，今年上半年土地市場的數(shù)據總體看來依舊熱度不減，延續(xù)了去年下半年上揚走勢。中國指數(shù)研究院數(shù)據顯示，住宅類用地成交樓面均價為1575元/平方米，環(huán)比上漲7%，同比上漲41%。1~6月全國300個城市成交樓面均價為1078元/平方米，同比上漲37%;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價為1469元/平方米，同比上漲31%。
 

　　由于土地市場活躍度上升，溢價率的方面也出現(xiàn)了爬升，1~6月，全國300個城市土地平均溢價率為15%，較去年同期增加10個百分點;其中住宅類用地平均溢價率為17%，較去年同期增加13個百分點。
 

　　一二線熱
 

　　土地出讓金方面更能體現(xiàn)出市場的走勢，其中上海上半年已超700億元，北京也超過了600億元，北京和廣州(樓盤)上半年土地出讓金總量已經超過去年全年水平。從克而瑞研究中心數(shù)據來看，一二線熱點城市增加比較明顯，開發(fā)商對于這些城市的熱情不減。
 

　　可以說5月以來，中國土地市場持續(xù)的升溫，高單價、高溢價地塊頻現(xiàn)、多地“地王”紀錄屢被刷新。土地市場由去年下半年以來的溢價率表現(xiàn)較高轉為樓面地價的實際上漲。5月9日，上海世博會地區(qū)拍賣的其中兩個地塊，樓面單價接連刷新該市年內單價“地王”。其中一塊甚至以超過4萬元/平方米的價格創(chuàng)下上海3年以來的樓面地價新高。
 

　　廣州在5月也是一連拍出3個“地王”，其中海珠區(qū)一臨江地塊樓面地價高達3.5萬元/平方米，刷新白云區(qū)當月初剛誕生的“新地王”紀錄。中原集團研究中心總監(jiān)劉淵向中國房地產報記者表示，“從整個房地產市場長期調控的角度來講，地王是不利于市場調控，但同時地價高也凸顯了價值所在，開發(fā)商需要做好后期的項目開發(fā)。”
 

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，從2013年上半年的全國土地市場來看，宏觀市場“基本面”轉好，房企資金面不太緊張，品牌房企開始積極拿地“換倉”布局下一輪市場發(fā)展機會。此外，當前土地市場熱點主要還是一二線城市，尤其是一線城市，品牌房企重返一二線城市，突顯房企布局戰(zhàn)略與一二線城市的投資價值。
 

　　另外，今年上半年，包括泰禾在內的中小房企頻頻上演逆襲好戲。半年以來，泰禾已花費約64億元在北京“搶地”。
 

　　對此，機構報告強調，在市場回暖期，一線的城市土地價值尤為凸顯，該類城市在上半年土地成交金額同比提升181%，樓面地價提升73%，遠遠超出其他城市。二線城市土地成交量價增長幅度也較為顯著，分別同比提升了37%及77%，這類城市地價相對穩(wěn)定，供應充足，企業(yè)關注度較高。由于企業(yè)前幾年在三四線城市的投入較大，而這類城市內需不足、經濟水平較低，整體利潤空間不高，因而今年房企在這類城市拿地量增幅低。
 

　　三四線冷暖不均
 

　　記者了解到，2012年遭遇土地的市場滑鐵盧的溫州(樓盤)，也在今年上半年有所回暖。來自溫州大學房地產研究所提供的數(shù)據顯示，截至6月30日，今年上半年溫州市區(qū)成功出讓了各類用地31宗、1725畝，遠遠超過去年整年1000多畝的出讓規(guī)模，環(huán)比增長84.34%，同比增長454.46%，其中住宅用地489.61畝，半年出讓規(guī)模已接近此前多年來年均約500畝的出讓水平。
 

　　同樣的情況也出現(xiàn)在寧波，“像寧波溫州這種三線城市，外來人口不多，需求結構比較完整，此前對溫州的報道中，有樓價大跌的現(xiàn)象只是針對個別價格虛高的樓盤而言。整體大環(huán)境回暖后，樓市回暖跡象明顯?，F(xiàn)在土地市場呈現(xiàn)的特征是樓面地價下降很多，土地的供應量比去年增多。”中原地產寧波分公司市場部經理鐘永金表示，2010年寧波樓面地價能達到1.3萬/平方米以上，在今年同等地段的地塊則是1萬元多一點，樓面地價下降很多，大型房企拿地熱情還是比較高，預計這種態(tài)勢在下半年仍會持續(xù)。
 

　　“央企、全國性的品牌企業(yè)以及一些依托其他產業(yè)資金雄厚的房企拿地熱情還是比較高漲的。”香港聯(lián)祥集團董事總經理杜宏鵬分析認為，現(xiàn)在兩極分化的情況比較嚴重，以沈陽為例，上半年很少見當?shù)孛駹I房企拿地。而由于2013年全運會影響，前兩年城市建設土地放量較多，到今年土地放量有所減少。今年上半年沈陽土地市場表現(xiàn)出穩(wěn)中有升的態(tài)勢，并不激進。目前沈陽正在消化去年商品房庫存，預計下半年進入年底拿地熱情會逐步提高。
 

　　下半年將降溫
 

　　機構分析認為，上半年土地市場的反彈近乎瘋狂，企業(yè)拿地高潮迭起，其中很大的原因要歸功于上半年海外寬松的融資環(huán)境，但是隨著QE3政策的退出以及美國經濟的回暖，將導致資金大量回流美國，因此下半年房企赴海外融資的大環(huán)境將大不如前。對于房企來說，國內外資金面的收緊意味著下半年融資的成本將明顯提升，由此預計下半年的土地市場將變得更加理性，地王項目和高溢價地塊的比率將較上半年出現(xiàn)下降。
 

　　不過，從中國房地產報記者了解的情況看，開發(fā)商對房地產市場依舊看好，一線城市土地市場更是關注度極高，一家上市房企人士甚至表示，“如果缺錢，那也應該是有融資壓力的企業(yè)”。
 

　　此外，對于高價地的爭奪，在錢荒的背景下，風險也同時伴隨。張宏偉就提示，對于資產負債率已經偏高的房企、已經存在經營風險的房企、拿地比較激進的房企以及部分中小房企來講，瘋狂拿地進行逆勢擴張或激進拿“地王”還需謹慎，尤其是針對溢價率偏高或樓板價明顯高于區(qū)域市場價格的地塊，應該謹慎處理，否則在今后極有可能會因為拿地過多、地價過高等因素導致退地或經營層面的市場風險。
 

　　當然，錢荒也是一把“雙刃劍”，對于資金面相對寬裕的央企以及高周轉、有境外上市融資渠道的企業(yè)來講，受制于國內錢荒因素就較少，在土地市場“不差錢”的故事有望延續(xù)。