近日，有關(guān)深圳將成為房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的試點(diǎn)城市的消息甚囂塵上，不少專家表示，房產(chǎn)稅在深圳落地將是大概率事件。
 

　　日前公布的《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》提出，擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，對(duì)此發(fā)展改革委有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示“今年會(huì)有具體動(dòng)作”。而這些消息都進(jìn)一步確認(rèn)了“房產(chǎn)稅將擴(kuò)圍”的趨勢(shì)，這其中，深圳又是大概率的擴(kuò)圍城市之一。
 

　　近日，有關(guān)深圳將成為房產(chǎn)稅擴(kuò)圍試點(diǎn)城市的消息甚囂塵上，不少專家都表示，房產(chǎn)稅在深圳落地將是大概率事件。而對(duì)于這一稅種的征收方式，仍存在諸多不確定性，事關(guān)征收范圍、稅率、征收方式等核心指標(biāo)，深圳房產(chǎn)稅的方案則有待官方后確認(rèn)。業(yè)內(nèi)人士多數(shù)認(rèn)為，深圳房產(chǎn)稅或仍以增量為征收范圍，而在稅率上前期也不可能太高，但有逐步上調(diào)的趨勢(shì)。
 

　　對(duì)于效果，不少專家則普遍認(rèn)為，無(wú)論是上海和重慶的試點(diǎn)效果，還是過(guò)于“溫和”的稅率，都使得房產(chǎn)稅對(duì)于抑制房?jī)r(jià)的效果不會(huì)很明顯。
 

　　“90%可能將會(huì)包括深圳”
 

　　“有90%的可能房產(chǎn)稅擴(kuò)圍會(huì)在今年第四季度落地，再者，90%可能的則是試點(diǎn)城市中將會(huì)有深圳”，綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與房地產(chǎn)中心主任宋丁向記者表示。
 

　　據(jù)了解，對(duì)房產(chǎn)稅開(kāi)征，地方上需要準(zhǔn)備的工作包括房產(chǎn)信息和系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，確定征管機(jī)構(gòu)，配置相關(guān)人員，以及制定工作流程和細(xì)則。而深圳則被認(rèn)為具備房產(chǎn)稅開(kāi)征的條件，其理由就是深圳已完成全面評(píng)估存量房?jī)r(jià)格的系統(tǒng)工作，這被認(rèn)為是開(kāi)征房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。此外，深圳房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)明確，開(kāi)征房產(chǎn)稅的條件也被認(rèn)為是全國(guó)各城市中好的。
 

　　深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院房地產(chǎn)研究中心主任鄧志旺則認(rèn)為，房產(chǎn)稅擴(kuò)容已成必然趨勢(shì)，而深圳目前已經(jīng)具備開(kāi)征房產(chǎn)稅的條件。鄧志旺表示，2011年上海和重慶相繼開(kāi)征房產(chǎn)稅之后，深圳專程到兩地考察，并做好本地開(kāi)征的相關(guān)方案及準(zhǔn)備工作。不僅是深圳，其實(shí)可能開(kāi)征的城市基本已經(jīng)有開(kāi)征方案。但是因?yàn)橹醒氩⑽磸?qiáng)制地方征收，因此地方政府僅僅做好開(kāi)征的準(zhǔn)備，也沒(méi)有付諸行動(dòng)。“具體開(kāi)征時(shí)間要等有關(guān)部門(mén)下發(fā)通知，預(yù)計(jì)今年下半年或者明年就會(huì)開(kāi)征。如果房產(chǎn)稅擴(kuò)容，有可能的就是深圳等房?jī)r(jià)比較高的一線城市以及部分房?jī)r(jià)上漲較快的二線城市。”鄧志旺表示。
 

　　房產(chǎn)稅征收模式或異于滬渝
 

　　在征收方式上目前有多種猜測(cè)，其主要的問(wèn)題是收增量還是存量，稅率以及免征面積等核心問(wèn)題。據(jù)此前媒體報(bào)道，有官員透露，本次房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容采取的模式很可能不同于現(xiàn)有滬渝房產(chǎn)稅版本，決策層需要對(duì)多個(gè)房產(chǎn)稅版本進(jìn)行評(píng)估、選擇。
 

　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，按照常理，應(yīng)該是增量部分先開(kāi)征房產(chǎn)稅，原因在于：首先，從已經(jīng)試點(diǎn)的重慶、上海兩地來(lái)看，房產(chǎn)稅都是從新增量開(kāi)始試點(diǎn)，這樣政策落地的難度小;其次，從增量房開(kāi)始征收也并非只核查增量，而是對(duì)新購(gòu)房人群核查存量面積，超額部分征收房產(chǎn)稅;后，初期從新購(gòu)的超面積收起，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，肯定會(huì)涉及存量多套房。從地方收入來(lái)源來(lái)看，土地出讓金的占比很高，而目前試點(diǎn)的上海、重慶的房產(chǎn)稅稅收都比較少，所以后期房產(chǎn)稅擴(kuò)大化甚至對(duì)二套以上全面收取的可能性非常大。
 

　　宋丁也認(rèn)為深圳可能會(huì)參照重慶、上海的政策，但只是一部分，“畢竟深圳對(duì)于開(kāi)征房產(chǎn)稅的考量不同，像重慶、上海土地財(cái)政支持力量大，可以占到30%—40%左右，而深圳大概只占10%，深圳對(duì)于土地財(cái)政的依賴性下降，但有房產(chǎn)稅的支持會(huì)相對(duì)較好”。不過(guò)在范圍上，宋丁認(rèn)為，深圳房產(chǎn)稅覆蓋面可能會(huì)偏大，步主要針對(duì)大戶型或者是多套房來(lái)征收，目的在于安撫市場(chǎng);隨后逐步擴(kuò)大到所有房屋都征稅。
 

　　此外，宋丁還提醒，房產(chǎn)稅增量部分依舊要征，而存量在未來(lái)是主要的節(jié)點(diǎn)。特別對(duì)深圳而言，“目前太多的違法建筑，小產(chǎn)權(quán)房的大肆興建，對(duì)于存量征收房產(chǎn)稅這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，會(huì)讓更多的購(gòu)房者跑去購(gòu)買違法的小產(chǎn)權(quán)房，所以小產(chǎn)權(quán)房如何解決，是深圳想要對(duì)存量開(kāi)征房產(chǎn)稅的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)”。
 

　　房產(chǎn)稅對(duì)抑制房?jī)r(jià)效果存疑
 

　　對(duì)于房產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)上漲的效果，多名專家都不樂(lè)觀。宋丁很肯定地表示，房產(chǎn)稅在短期內(nèi)會(huì)有一定的影響，但時(shí)間長(zhǎng)了影響就會(huì)逐漸變小，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅始終只是一種稅制，在長(zhǎng)期的調(diào)控過(guò)程中會(huì)慢慢減弱。
 

　　鄧志旺也認(rèn)為，房產(chǎn)稅開(kāi)征的實(shí)際作用并不大：上海和重慶都開(kāi)征兩年了，但房?jī)r(jià)該漲還是在漲，并未受到影響。首先，因?yàn)殚_(kāi)征的范圍不大，而且稅率很低，上海是0.6%，重慶是0.5%—1.2%，一套100萬(wàn)的房子才交幾千元，而對(duì)于地方財(cái)政收入來(lái)說(shuō)，如此低的稅款跟動(dòng)輒上億的地價(jià)來(lái)說(shuō)，不值一提;對(duì)于“劫富濟(jì)貧”促進(jìn)社會(huì)公平，影響也是微乎其微。
 

　　“房產(chǎn)稅對(duì)樓市短期房?jī)r(jià)有影響，長(zhǎng)期對(duì)房?jī)r(jià)無(wú)任何實(shí)質(zhì)性扼制力”，亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，房產(chǎn)稅開(kāi)征目的不是降房?jī)r(jià)，是調(diào)節(jié)收入分配，房產(chǎn)稅不能抑制地價(jià)上漲。相反，房產(chǎn)稅開(kāi)征還會(huì)導(dǎo)致稅費(fèi)成本轉(zhuǎn)移給買房者，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。
 

　　對(duì)此張大偉并不同意，他認(rèn)為，房產(chǎn)稅的征收可以增加地方政府的穩(wěn)定收入，一定程度上可以降低地方政府高價(jià)賣地的沖動(dòng)，減少地王出現(xiàn)的概率，也可能會(huì)擠壓出部分庫(kù)存空置房源，增加租賃房源進(jìn)而平抑房租上漲，另外，如果從新購(gòu)房產(chǎn)疊加計(jì)算之前存量房產(chǎn)合并征收房產(chǎn)持有稅，對(duì)有多套房產(chǎn)買家的投資沖動(dòng)也有抑制作用。
 

　　但同時(shí)，張大偉也表示，在不改變供需結(jié)構(gòu)的前提下，新增稅費(fèi)后結(jié)果僅僅是加稅，樓市調(diào)控很難依賴房產(chǎn)稅。而針對(duì)我國(guó)目前現(xiàn)狀，大城市實(shí)際空置的房產(chǎn)比例并不高，大城市的產(chǎn)權(quán)屬性復(fù)雜，在不解決供給的情況下，盲目擴(kuò)大房產(chǎn)稅的范圍很可能導(dǎo)致存量環(huán)節(jié)稅費(fèi)被轉(zhuǎn)移到交易環(huán)節(jié)。
 

　　宋丁建議，深圳如果開(kāi)征房產(chǎn)稅，應(yīng)有具體的時(shí)間表或者初步的安排，讓大家看到具體的政策方向，而這才更符合深圳樓市目前的形勢(shì)。
 

　　房產(chǎn)稅落地猜想
 

　　房產(chǎn)稅擴(kuò)圍已得到證實(shí)，誰(shuí)將成為第二批試點(diǎn)城市?房?jī)r(jià)居高不下的深圳無(wú)疑迅速被推到風(fēng)口浪尖。那么，倘若深圳真的開(kāi)征房產(chǎn)稅，是該征增量房的稅還是存量房的稅?免征面積有多少?稅率又該如何確定?是逐年征收還是一次性征收?圍繞這些問(wèn)題，記者采訪了業(yè)內(nèi)人士，全面預(yù)測(cè)房產(chǎn)稅在深圳該如何落地。
 

　　問(wèn)題征增量還是存量?
 

　　對(duì)于征收新購(gòu)商品房的稅還是征收市民持有商品房的稅，這將很大程度上影響房產(chǎn)稅征收的效果。宋丁認(rèn)為，目前深圳的財(cái)政狀況比較弱，如果征收存量房的話，會(huì)有益于政府的財(cái)政收入，但會(huì)引起市民較大的抗拒性;如果征收增量房的話，則帶有調(diào)控房?jī)r(jià)的意義。理論上應(yīng)該是偏向于收存量，但從市場(chǎng)的實(shí)際情況看是偏向于收增量的。針對(duì)目前深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步從增量房市場(chǎng)過(guò)渡到存量房市場(chǎng)，宋丁認(rèn)為應(yīng)該采取過(guò)渡的方式，起步的時(shí)候收增量，然后逐步過(guò)渡到收存量。
 

　　而從操作性、接受度和新增住房結(jié)構(gòu)方面來(lái)看，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)徐楓認(rèn)為征收增量房的可能性偏大。“目前深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)存在開(kāi)發(fā)大戶型產(chǎn)品的趨勢(shì)，開(kāi)征增量房稅的話，會(huì)使中高檔物業(yè)的銷售放緩，從而影響開(kāi)發(fā)的預(yù)期。”但她認(rèn)為，在開(kāi)征增量房稅時(shí)可能會(huì)設(shè)定很多條件，因此或許只有部分增量房需要被征稅。
 

　　鄧志旺也認(rèn)為房產(chǎn)稅對(duì)增量部分開(kāi)征的可能性更大，而對(duì)存量開(kāi)征的可能性相對(duì)較小。鄧志旺表示，“增量房”對(duì)應(yīng)的是交易環(huán)節(jié)，你要買房就要交稅，不交稅就不讓你買，就這么簡(jiǎn)單，但“存量房”對(duì)應(yīng)的是持有環(huán)節(jié)，如果業(yè)主不愿意交稅，就很難強(qiáng)迫他交，因?yàn)榉孔右呀?jīng)是他的。“可想而知，如果對(duì)存量房征稅，勢(shì)必需要大量的人力物力支持，造成資源浪費(fèi)。”鄧志旺表示。
 

　　多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開(kāi)征存量房的程序比較復(fù)雜，影響面比較大，因此不會(huì)一下子就征收存量房稅。
 

　　問(wèn)題免征面積是多少?
 

　　按照上海和重慶房產(chǎn)稅的征收模式，都有一定面積可獲免征，深圳是否也可設(shè)定免征面積，可有依據(jù)?多名受訪人士均認(rèn)為，目前還不能預(yù)測(cè)，也暫時(shí)沒(méi)有政策上的標(biāo)準(zhǔn)可以依照。宋丁認(rèn)為，每個(gè)城市的情況不同制定的標(biāo)準(zhǔn)就不同，但政策的制定還是應(yīng)該在可控范圍之內(nèi)，“在深圳，90平方米以下，或者中小戶型免征都有可能。”
 

　　地產(chǎn)評(píng)論員林曉華則認(rèn)為不能完全按照面積大小來(lái)確定免征范圍。“各個(gè)地區(qū)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不一樣，南北建筑戶型也有差異，北方房子的兩房有100多平方米，而南方的只有60平方米，這會(huì)存在一定問(wèn)題。”
 

　　按照上海模式，人均居住面積在60平方米以下的可免征。徐楓也提出同樣的操作方法，“假如深圳的人均居住面積是40平方米的話，那么市民新購(gòu)商品房人均面積超過(guò)這個(gè)數(shù)值才征收。”林曉華卻認(rèn)為，上有政策下有對(duì)策，有可能會(huì)出現(xiàn)“假離婚”、轉(zhuǎn)移房產(chǎn)等鉆政策空子的行為。他認(rèn)為，以交易金額的多少來(lái)劃分免征范圍比較合適。“比如交易金額在200萬(wàn)以上才征收。”
 

　　中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)策略中心總經(jīng)理周曜則認(rèn)為，可以設(shè)定第幾套起征的標(biāo)準(zhǔn)，這樣可以緩解房產(chǎn)投資行為的盛行，但前提是要建立完善的全國(guó)房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)。
 

　　問(wèn)題稅率是多少?
 

　　上海房產(chǎn)稅開(kāi)征兩年多以來(lái)，稅率曾多次變動(dòng)，并針對(duì)不同的層面采用不同的稅率。宋丁也認(rèn)為，采用累進(jìn)的稅率比較合適，而不是單一的、不變的一個(gè)稅率，但應(yīng)該控制在0.3%—0.8%之間，其間隨著戶型加大、面積加大、套數(shù)增多逐步上調(diào)，這樣才能起到調(diào)控的效果。
 

　　徐楓認(rèn)為稅率的制定是一個(gè)“溫水煮青蛙”的過(guò)程，政策不會(huì)一下子就制定一個(gè)很嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，而是應(yīng)該在大家能接受的范圍內(nèi)，然后再逐步往上調(diào)，這也符合我國(guó)一貫的做法。
 

　　林曉華則認(rèn)為，目前深圳數(shù)據(jù)計(jì)算的硬件已經(jīng)做好了，但軟件(即計(jì)算標(biāo)準(zhǔn))還沒(méi)有出來(lái)，所以難以估計(jì)。他認(rèn)為，房產(chǎn)稅不應(yīng)該是一個(gè)新增的稅種，而應(yīng)該是可以取代房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅，變成每年房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的一個(gè)稅種。盡管現(xiàn)在無(wú)法計(jì)算稅率是多少，但既然是每年都要征收的，就需要一個(gè)大家能接受的稅率。
 

　　周曜則認(rèn)為應(yīng)該在0.6%—0.8%之間，“房產(chǎn)稅是一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，不是一下子就要把市場(chǎng)搞垮的，政府應(yīng)該建立一個(gè)長(zhǎng)效穩(wěn)定的稅基，這樣就持續(xù)增加政府收入，不用過(guò)分依靠賣地。”
 

　　問(wèn)題一次性征收還是每年征收?
 

　　房產(chǎn)稅按年來(lái)征收還是在交易時(shí)一次性征收比較合適?徐楓認(rèn)為按年征收比較合理，因?yàn)榉慨a(chǎn)的具體價(jià)值每一年都不一樣。林曉華告訴記者，目前深圳相關(guān)部門(mén)已經(jīng)建立了房產(chǎn)市值估價(jià)的軟件，可以很快捷地計(jì)算出當(dāng)時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值。因此，應(yīng)該采用每年征收的方式。至于這樣是否會(huì)產(chǎn)生征管方面的困難?徐楓表示，政府會(huì)有專門(mén)的一個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)房產(chǎn)稅的征收，關(guān)鍵在于是否能落實(shí)狠抓。“如果相關(guān)部門(mén)像征收增值稅、營(yíng)業(yè)稅那樣去抓房產(chǎn)稅，我相信一個(gè)都逃不掉的。”畢竟房產(chǎn)稅是一個(gè)很小的稅種，占政府財(cái)政收入并不大，因此是要看執(zhí)行力度。
 

　　對(duì)于征管方面的問(wèn)題，周曜認(rèn)為中國(guó)從來(lái)都是間接納稅而不是直接納稅的，因此要促進(jìn)房產(chǎn)稅的逐年繳納，政府還需要建立相關(guān)的配套機(jī)制。而林曉華認(rèn)為，或許征收金額是大家能夠承受的，可以通過(guò)一些機(jī)制來(lái)鼓勵(lì)主動(dòng)繳納，但要配合抽查等行政手段。
 

　　案例
 

　　上海：房?jī)r(jià)漲勢(shì)沒(méi)有停止
 

　　自2011年1月28日起，上海對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅。按照《上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，征收范圍包括上海市居民家庭在上海市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在當(dāng)?shù)匦沦?gòu)的住房。上海市居民家庭人均不超過(guò)60平方米的，其新購(gòu)的住房暫免征收房產(chǎn)稅。稅基暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納，適用稅率暫定為0.6%。對(duì)住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于當(dāng)?shù)厣夏甓刃陆ㄉ唐纷》科骄N售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。
 

　　有研究機(jī)構(gòu)報(bào)告指出，2012年3月至8月，上海二手房均價(jià)從21000元上漲至25000元，漲幅達(dá)16%。而新房市場(chǎng)上，上海市新房成交價(jià)格從年初的均價(jià)2萬(wàn)元，持續(xù)上漲至4月的21918元。之后慣性上漲至7月高點(diǎn)24348元，漲幅達(dá)18%，房?jī)r(jià)的漲勢(shì)仍然沒(méi)有停止。
 

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，目前仍處于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控期，更加嚴(yán)厲的限購(gòu)、限貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響更直接，個(gè)人住房房產(chǎn)稅的稅率較低、征收范圍有限。從2013年起，上海房產(chǎn)稅適用稅率分界線因與新建商品住宅平均銷售價(jià)格聯(lián)動(dòng)有所提高，如果房屋單價(jià)超過(guò)27740元/平方米，則按0.6%征收房產(chǎn)稅;若低于或等于27740元/平方米，則按0.4%的稅率征收。
 

　　根據(jù)新的官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年4月上海新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比、同比分別上漲2.0%和10.2%。
 

　　重慶：房?jī)r(jià)抑制效果不如預(yù)期
 

　　2011年1月28日起，重慶市對(duì)重慶主城九區(qū)內(nèi)存量增量獨(dú)棟別墅、新購(gòu)高檔商品房、外地炒房客在重慶購(gòu)第二套房征收房產(chǎn)稅，其稅率為0.5%—1.2%。具體征收標(biāo)準(zhǔn)為：獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%;3倍(含3倍)至4倍的，稅率為1%;4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%;在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)第二套(含第二套)以上的普通住房，稅率為0.5%。
 

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，重慶房產(chǎn)稅推出兩年來(lái)，抑制房?jī)r(jià)的效果不如預(yù)期。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年至2011年期間，重慶主城區(qū)商品房的建筑面積價(jià)格漲了628元/平方米，而2012年1月至12月，重慶主城區(qū)商品房成交均價(jià)也從6400元/平方米穩(wěn)步提升至7000元/平方米左右。
 

　　近日，重慶市國(guó)土部門(mén)發(fā)布消息稱，2013年1月1日起，重慶高檔住房應(yīng)稅價(jià)格開(kāi)始執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)稅價(jià)格起點(diǎn)由去年的12152元/平方米提高為12779元/平方米，房產(chǎn)稅起征點(diǎn)較去年提高了627元。對(duì)此，市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，這可能會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)上漲形成一定推力。
 

　　根據(jù)新的官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年4月重慶新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比、同比分別上漲1.1%和5.6%。