“20%個稅”新政的落地使當下的二手住宅市場陷入深度觀望，成交量下降七八成。記者近日走訪多家中介門店了解到，在成交量大幅下滑的背景下，是剛需支撐起了清冷的二手房市場。而賣方市場的現(xiàn)狀，使得本以為能享受調控紅利的“剛需”們又悲催地擔負起轉嫁來的交易稅費。
 

　　2013年4月，北京“新國五條”細則落地的首月，二手住宅成交量大幅回落近9成，全市成交均價出現(xiàn)環(huán)比回落。新增房、客源減少，成交以“剛需”為主。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，4月全月二手住宅網(wǎng)簽5212套，環(huán)比下降了88.1%。如果不用考慮春節(jié)月份成交非常態(tài)水平外，是近52個月以來低值。而今年“五一”假期二手住宅的網(wǎng)簽數(shù)量亦是近五年來的低。
 

　　對此鏈家地產(chǎn)分析認為，4月二手住宅成交量大幅下滑的主要原因有兩個：一是3月份極度透支了4月的部分網(wǎng)簽和需求;二是市場進入典型的觀望期，整體需求釋放規(guī)模迅速縮小。預計這種觀望情緒會在具體執(zhí)行政策落實或價格走勢趨于明朗的階段有所緩解。
 

　　同時，4月份的市場成交結構亦發(fā)生變化：改善性需求大部分處于觀望狀態(tài)，“剛需”則正常釋放。因此，4月份二手住宅成交中，“剛需”的比例大幅提高。從數(shù)據(jù)上的表現(xiàn)看，就是改善性需求集中的城四區(qū)、大戶型、高價項目成交占比減少。因此全市網(wǎng)簽平均面積降低，成交均價被結構性拉低。
 

　　無稅房猛漲價
 

　　是否要交20%個稅，目前成為二手房交易的首要考量。多家中介機構向記者反映，4月二手住宅成交多為免稅、低稅房源，議價空間縮小。近一個多月，無稅房成為二手房市場的焦點，80%的客戶都是沖著免稅來的。如此情況下，受寵的無稅房價格不降反升。
 

　　據(jù)21世紀不動產(chǎn)位于回龍觀(社區(qū)網(wǎng) 論壇 商鋪)的工作人員介紹，“新國五條”出臺后，客源量縮減了近2/3，部分業(yè)主開始主動下調房價，而無稅房卻大幅度漲價。據(jù)一位經(jīng)紀人介紹，無稅房業(yè)主普遍將現(xiàn)有總價上調了10萬元左右，甚至還有部分業(yè)主將自行核算后的正常稅費一并疊加在房價上，讓原本就不低的房價更上一層樓。
 

　　鏈家地產(chǎn)發(fā)布的4月北京二手房市場月度報告亦顯示，新政后本地購房居民占比降至8成以下。當前選擇觀望的購房群體，一方面是會受到“20%個稅”影響的改善型需求，這其中本地人居多，另一方面是對未來預期發(fā)生變化的購房者。而當前“剛需”為主的成交中，房源多為“滿五年住宅”，或是業(yè)主在2011年調控后所購，其因增值低而個稅的成本較低。
 

　　“現(xiàn)在滿五年的住房交易無20%個稅，業(yè)主心里都明白，知道這種房子有優(yōu)勢，因此把價格抬高，比未滿五年的價格要高。”中原地產(chǎn)蘭德華庭(小區(qū)網(wǎng) 論壇)店經(jīng)理朱成輝表示。
 

　　21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍表示，市場交易的暫時僵持是調控政策出臺后的正常表現(xiàn)，雖然4月下旬以來，觀望情緒有所緩解，政策因素正在慢慢消化，但中央抑制投機的決心不會輕易改變。因此他建議近期有出房意向的無稅房業(yè)主應理性定價，勿將原本的出售優(yōu)勢覆蓋掉，貽誤出房時機。
 

　　鏈家地產(chǎn)分析認為，排除結構性影響，二手住宅在短期內還無法進入“降價”通道。4月業(yè)主漲價趨勢回落，但仍是傾向于當前的觀望和僵持狀態(tài)。從議價空間中也可以看出，能夠在短期成交的房源，業(yè)主都不會讓利，特別是較為搶手的無稅房，且不排除價格出現(xiàn)小幅上漲的可能。
 

　　而在同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉看來，“滿五”的房源由于經(jīng)歷了房價上漲的調整，其性價比相對之前已降低。以北京昌平區(qū)某小區(qū)的二手房為例，2012年年底“滿五”房源價格在1.3萬元/平方米左右，而到2013年4月份之后同樣的房源價格飆漲到1.7萬～1.8萬元/平方米，價格的漲幅基本上超過了需要交納20%增值稅的金額，這樣的房源即使免稅也顯得性價比不太高。因此購房人應該理性選擇。