進(jìn)入5月，多個(gè)城市“新國(guó)五條”細(xì)則陸續(xù)滿月，縱觀一個(gè)月來(lái)的全國(guó)樓市表現(xiàn)，量跌價(jià)滯、觀望情緒加重已經(jīng)成為不少城市樓市的集體表情。作為本輪細(xì)則嚴(yán)格的城市，北京“新國(guó)五條”細(xì)則執(zhí)行一個(gè)月來(lái)，新房、二手房市場(chǎng)迅速進(jìn)入冰封期，除了成交量高位回落外，此前一路上揚(yáng)的新房?jī)r(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)停漲態(tài)勢(shì)，從議價(jià)空間看，有個(gè)稅的房源議價(jià)空間明顯超過(guò)無(wú)個(gè)稅房源，涉?zhèn)€稅房源均價(jià)已經(jīng)逐漸出現(xiàn)了下滑。在經(jīng)過(guò)4月份以來(lái)供需雙方的短暫觀望后，不少項(xiàng)目預(yù)計(jì)在本月中旬開(kāi)始加快銷售節(jié)奏。

　　新房

　　供需驟降

　　繼今年年初銷量連創(chuàng)高峰、供需兩旺之后，好景不長(zhǎng)，隨著新國(guó)五條重磅出臺(tái)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始步入下行階段，新房市場(chǎng)供需雙雙下降，短短幾個(gè)月內(nèi)，樓市經(jīng)歷冰火兩重天的境遇。

　　4月新房成交環(huán)比降六成

　　根據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，4月北京新建住宅成交面積為83.84萬(wàn)平方米，新建商品住宅成交8280套，環(huán)比下降57.32%，接近六成，同比上漲5.84%。其中，期房成交6200套，現(xiàn)房成交2080套，剔除保障房，普通新建商品房住宅網(wǎng)簽約5261套。

　　北京中原市場(chǎng)研究部分析認(rèn)為，4月北京新建商品住宅成交量沖高回落，一方面由于3月北京住宅成交量創(chuàng)網(wǎng)簽歷史高，購(gòu)房需求在新政推出之前迅速釋放，成交一定程度上透支;另一方面，住建委嚴(yán)格監(jiān)控房?jī)r(jià)，對(duì)于價(jià)格偏高將不發(fā)預(yù)售許可證，導(dǎo)致年內(nèi)新建商品住宅供應(yīng)量?jī)H100萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)低于目前市場(chǎng)成交量，目前新建住宅市場(chǎng)“房市兩虧”。

　　此外，京版“國(guó)五條”落地使得多數(shù)購(gòu)房者在新政后選擇短期內(nèi)暫不出手。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，從細(xì)則內(nèi)容來(lái)看，對(duì)京籍單身人士購(gòu)買(mǎi)二套房的限制以及在此提高二套房貸首付的規(guī)定，在短期內(nèi)導(dǎo)致了市場(chǎng)需求的急劇萎縮，即便是有資格的購(gòu)房者在新政后也多選擇短期內(nèi)暫不出手，以觀政策后效，因此導(dǎo)致了新政之后4月成交量急劇降低。

　　而價(jià)格方面，4月北京新建商品住宅成交均價(jià)21938元/平方米，同比漲8.91%，環(huán)比漲4.04%。隨著五環(huán)內(nèi)項(xiàng)目地域優(yōu)勢(shì)及入市增多，成交量走高，而五環(huán)外成交比例則有所下降。

　　供應(yīng)縮水明顯

　　根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年4月，北京住宅市場(chǎng)僅有21個(gè)項(xiàng)目入市，比上月減少6個(gè)。21個(gè)項(xiàng)目中僅有中建國(guó)際城(樓盤(pán)資料 業(yè)主論壇)一個(gè)純新盤(pán)項(xiàng)目，其余20個(gè)均為老項(xiàng)目后期。21個(gè)項(xiàng)目共新增商品住宅4188套，預(yù)售許可面積46.3萬(wàn)平方米，環(huán)比上月分別減少31.3%、21.5%。

　　不僅如此，作為樓市傳統(tǒng)銷售旺季和開(kāi)盤(pán)集中的時(shí)間段，今年5月冷清開(kāi)局。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過(guò)去的3天小長(zhǎng)假(4月29日到5月1日)，北京樓市僅有首創(chuàng)·瀾茵山、亞奧·金茂悅(樓盤(pán)資料 業(yè)主論壇)、玉蘭灣三個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，新增供量618套，新增供應(yīng)面積7萬(wàn)平方米，同比去年五一小長(zhǎng)假，供應(yīng)套數(shù)、供應(yīng)面積雙雙大幅重挫七成。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，目前大量項(xiàng)目尚處在獲取預(yù)售許可證過(guò)程中不斷試探漲價(jià)底限的階段，不過(guò)，預(yù)售價(jià)格過(guò)關(guān)的項(xiàng)目并不多，導(dǎo)致當(dāng)前開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目大幅減少。但高姍分析，臨近房企發(fā)布中報(bào)時(shí)間窗口，為了沖刺業(yè)績(jī)，一些開(kāi)發(fā)商必須加快推盤(pán)，以實(shí)現(xiàn)良好的銷量和銷售額。因此，高姍認(rèn)為，五一期間的低迷局面不會(huì)一直持續(xù)下去，樓市供應(yīng)量有望在近期有所增加。尤其對(duì)于一些中高端項(xiàng)目，由于較高的銷售單價(jià)更易實(shí)現(xiàn)資金回籠，自4月以來(lái)便迎來(lái)相對(duì)集中的入市，樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)也因此出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性變化。

　　二手房

　　量?jī)r(jià)齊跌

　　剛剛過(guò)去的4月份是北京“國(guó)五條”細(xì)則落地首月，受“20%個(gè)稅”政策的影響，二手房市場(chǎng)迅速降溫，呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)。根據(jù)鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，4月份二手房成交量大幅回落近九成，全市成交均價(jià)出現(xiàn)環(huán)比回落，同時(shí)，新增房客源減少，成交以剛需為主。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，二手房市場(chǎng)觀望情緒濃厚，業(yè)內(nèi)人士表示，預(yù)計(jì)5月以后，二手住宅市場(chǎng)成交量會(huì)有所回升，但不會(huì)恢復(fù)到調(diào)控前的成交水平。

　　量?jī)r(jià)雙降

　　鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月，北京市二手住宅網(wǎng)簽5212套，環(huán)比下降88.1%，同比下降47.7%，是自2012年3月份以來(lái)首次同比下降，與1月正常水平相比，下降了73.4%。與此同時(shí)，成交均價(jià)環(huán)比回落，4月份北京二手住宅成交均價(jià)26550 元/平米，環(huán)比下降3%;同比上漲 23.9%，漲幅比3月回落6.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　值得一提的是，4月份的成交主力多為90平方米以下的小戶型，90平方米以下的小戶型成交占比達(dá)到 63.2%，接近去年 6 月時(shí)水平，比上個(gè)月增加了7個(gè)百分點(diǎn);同時(shí)，4 月二手住宅網(wǎng)簽平均面積為 89.4 平方米，比上個(gè)月減少了5.4 平方米，是今年來(lái)首次落到90平方米以下。

　　鏈家地產(chǎn)分析師張旭認(rèn)為，4月二手住宅成交量大幅下滑的主要原因有兩個(gè)：一是3月份極度透支了4月的部分網(wǎng)簽和需求;二是市場(chǎng)進(jìn)入典型的觀望期，整體需求釋放規(guī)模迅速縮小。預(yù)計(jì)這種觀望情緒會(huì)在具體執(zhí)行政策落實(shí)或價(jià)格走勢(shì)趨于明朗的階段有所緩解。

　　無(wú)稅房成成交主力

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前在中介門(mén)店上掛牌出讓的二手房房源絕大多數(shù)為無(wú)稅房源，中介門(mén)店的經(jīng)紀(jì)人告訴記者：“收稅的房源太復(fù)雜，還是沒(méi)有稅的房源省事，客戶也比較喜歡這類房源，我們目前賣的多數(shù)都是沒(méi)有稅的。”

　　數(shù)量有限的無(wú)稅房在一定程度上影響了二手房市場(chǎng)的供應(yīng)，4 月份新增房源環(huán)比下降49.2%，鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)還顯示，新增客源環(huán)比下降15.5%。與1月相比，新增房源客源量分別下降6.5%與21.8%。從月內(nèi)趨勢(shì)看，4月新增客源量開(kāi)始平穩(wěn)回升，新增房源仍處于下降通道。

　　張旭告訴記者，目前的新增房源持續(xù)減少，而3月的高成交更使可售存量出現(xiàn)明顯下滑，供需矛盾有所加深，房?jī)r(jià)下降的動(dòng)力并不足，如果考慮“賣方市場(chǎng)”下稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁買(mǎi)方的習(xí)慣，新政后購(gòu)房者壓力有可能不降反升。

　　新增出租房源增多

　　在出售房源減少的同時(shí)，出租房源顯著增多，在供應(yīng)充足的支撐下，4月份的租金水平加速回落。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家公布的數(shù)據(jù)顯示，4月北京租賃市場(chǎng)新增租房需求登記量環(huán)比上月減少近一成，但新增出租房源登記量環(huán)比上月增加了逾四成，需求減少，待租房源增加。供需矛盾的緩解加速了租金的回落，4月北京房屋月租金均價(jià)為3500元/套，環(huán)比3月下跌2.8%。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，除了傳統(tǒng)淡季租賃需求回落外，4月北京房屋租賃價(jià)格下降的一大特殊原因是受調(diào)控政策的影響，部分不著急出售房產(chǎn)的業(yè)主越來(lái)越傾向于把房屋出租來(lái)賺取高額穩(wěn)定的租金收益，規(guī)避房產(chǎn)因空置所帶來(lái)的損失。

　　全國(guó)

　　20城樓市成交集體淪陷

　　4月份的成交，印證了新政實(shí)施首月樓市降溫的市場(chǎng)判斷。盡管20個(gè)城市跌幅大小不一，但總體情況表明樓市集體淪陷的特征。

　　樓市指標(biāo)下滑明顯

　　上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布《4月份典型城市新建商品住宅成交報(bào)告》指出，4月份，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的20個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為852萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.7%，環(huán)比下降33.0%。

　　此外，根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：4月全月，全國(guó)主要54個(gè)城市新建住宅合計(jì)簽約套數(shù)為25.3萬(wàn)套，環(huán)比上月的30.7萬(wàn)套下調(diào)了17.6%。雖然依然是25萬(wàn)套以上的單月成交，但相比去年11月來(lái)的成交高峰，已經(jīng)有所回落。

　　撇去2月這一包含春季因素的月份，4月份的行情創(chuàng)下了近12個(gè)月成交量的歷史新低。在3月份購(gòu)房需求得到有效釋放的前提下，市場(chǎng)恐慌情緒已被4月份觀望心態(tài)所取代。1-4月份，新建商品住宅成交面積月累計(jì)值的同比增幅較1-3月份有所下滑，即從1-3月份的94.4%下滑至72.6%。當(dāng)然，同比增幅數(shù)值依然較大，市場(chǎng)依然好于過(guò)去同期水平。

　　全國(guó)樓市回落從另一組數(shù)據(jù)得到驗(yàn)證，中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局服務(wù)業(yè)調(diào)查中心發(fā)布的2013年4月份的中國(guó)非制造業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)為54.5%，環(huán)比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　一線城市下降明顯

　　從區(qū)域看，在3月份購(gòu)房需求得到有效釋放的前提下，市場(chǎng)恐慌情緒已被4月份觀望心態(tài)所取代。作為新“國(guó)五條”細(xì)則“轟炸”的前沿陣地，一線城市的成交下降了近一半。4月份，4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積為257萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.3%，環(huán)比下降49.7%。4個(gè)一線城市均出現(xiàn)了不同程度的環(huán)比下滑。其中北京的跌幅大，為61.9%。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，從目前全國(guó)樓市看，一二線城市因?yàn)榧哿诉^(guò)多的資源，使得房?jī)r(jià)易漲難跌。而且2012年來(lái)過(guò)多供應(yīng)的信貸是出現(xiàn)市場(chǎng)反彈的主要原因。這些影響房?jī)r(jià)上漲的因素目前依然存在。如果在2013年，信貸不收緊，房?jī)r(jià)很可能繼續(xù)出現(xiàn)微漲。這也凸顯了調(diào)控的難度。整體來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)將逐漸平穩(wěn)。

　　專家

　　今年樓市走勢(shì)

　　將呈“N”字形

　　蘭德咨詢總裁宋延慶

　　今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走勢(shì)將呈現(xiàn)“N”字形，在一季度交投兩旺局面之后，二季度將進(jìn)入相對(duì)低迷態(tài)勢(shì)，而到了三季度之后尤其是9-11月，市場(chǎng)會(huì)再次被拉起來(lái)。目前的主要問(wèn)題是市場(chǎng)有效供應(yīng)太少，在買(mǎi)賣雙方短期觀望局面之后，隨著價(jià)格上漲壓力減緩，下半年開(kāi)發(fā)商可能會(huì)出現(xiàn)放量供應(yīng)，而今年整體成交價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)比較平緩。到今年年底，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額預(yù)計(jì)將實(shí)現(xiàn)15%遞增，成交量和成交價(jià)格分別實(shí)現(xiàn)12%和10%的遞增。

　　二手房或?qū)?/p>

　　低迷半年左右

　　偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)

　　研究院經(jīng)理程浩業(yè)

　　受樓市調(diào)控政策，尤其是限購(gòu)限貸從嚴(yán)和交易個(gè)稅提高政策影響，較為剛性的購(gòu)房需求均在3月底之前搭上政策“末班車”，提前釋放了購(gòu)房需求;具備一定彈性的購(gòu)房需求(可買(mǎi)可不買(mǎi))，自4月開(kāi)始大多取消購(gòu)房計(jì)劃或者陷入觀望，導(dǎo)致了4月份以來(lái)日均成交量不足200套，同比環(huán)比均出現(xiàn)大幅萎縮。對(duì)于未來(lái)北京的二手房市場(chǎng)，按照近三年北京二手房正常的月度需求12000套水平計(jì)算，3月透支了未來(lái)近6個(gè)月的房屋交易量，也意味著本輪的市場(chǎng)低迷期或?qū)⒊掷m(xù)半年左右，也就是說(shuō)在9月份之前，北京的二手房交易量都將維持在目前的低位。另外，關(guān)于交易價(jià)格，伴隨交易量的持續(xù)低迷，尤其是持續(xù)2-3個(gè)月之后，北京二手房?jī)r(jià)也將在個(gè)別區(qū)域房?jī)r(jià)回落的帶動(dòng)下略有下滑，但下降幅度極為有限。

　　未來(lái)成交量

　　還將有所調(diào)整

　　上海易居研究員嚴(yán)躍進(jìn)

　
   　4月份各地樓市一改3月火爆狀態(tài)，迅速轉(zhuǎn)為冷清格局。新政實(shí)施的效力顯現(xiàn)、需求提前得到透支，解釋了4月成交疲軟的態(tài)勢(shì)。新政效力的繼續(xù)釋放，以及各地差異化政策的進(jìn)一步深入，將促成未來(lái)數(shù)月成交量繼續(xù)有所調(diào)整。此次樓市的集體淪陷，是入市觀望情緒支配下的一種蟄伏現(xiàn)象，因此更應(yīng)理解為是一種短暫的市場(chǎng)行為。4月份及1至4月累積的成交量同比增幅均表明，市場(chǎng)需求并未消失，持續(xù)增加仍是一個(gè)不可逆的趨勢(shì)。因此，新政打壓下，仍應(yīng)警惕樓市需求從沉默轉(zhuǎn)變?yōu)楸l(fā)的可能性。