在各地房價上漲趨勢日益明顯之際，日前召開的國務(wù)院常務(wù)會議，再度出臺五條樓市調(diào)控政策，以試圖遏制住即將失控的房價?？梢哉f，此次“國五條”的絕大多數(shù)內(nèi)容均在重申過往調(diào)控政策基調(diào)，大的亮點在于明確提出“擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍”。

“國五條”警示意義大于實際意義

倪金節(jié)(財經(jīng)作家)

在筆者看來，對于過去幾年宏觀調(diào)控實踐總結(jié)出來的政策漏洞，此次“國五條”未能有效彌補。比如，“國五條”的條，即是關(guān)于如何完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制，要求地方政府公布新建商品房的價格控制目標(biāo)。這一政策本來在2011年就已經(jīng)開始執(zhí)行，但2012年被束之高閣。如今被重拾，依舊停留在2011年的舊水準(zhǔn)上，依然沒能把房價的調(diào)控成果，與地方官員的政績掛鉤。

再比如，“國五條”的第二條，堅決抑制投機投資性購房，核心的依然還是聚焦在嚴(yán)格執(zhí)行限購令的方向上。尤其是三四線城市，之前限購政策執(zhí)行較為寬松的區(qū)域，或許在未來幾個月限購確實會更為嚴(yán)厲。限購令執(zhí)行近三年，給人印象深刻的即是隨著時間的推移，這一政策的執(zhí)行，就會越來越被撕開各種口子——房叔房姐的層出不窮，不斷佐證了限購令并沒理論上的那么立竿見影。

對于遏制投機投資性購房，治本之策當(dāng)然是信貸和稅收政策。但在“國五條”中，僅有“嚴(yán)格實施差別化住房信貸政策”，這句簡練得需要揣測其背后深意的內(nèi)容，提及了信貸政策。只有“擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍”，基本確認(rèn)了今年房產(chǎn)稅試點會繼續(xù)擴大，至少，在一線城市和少數(shù)高房價的二三線城市，房產(chǎn)稅的雷聲會先行一步。

細(xì)究起來，大致可以認(rèn)為此次調(diào)控，對市場的警示意義大于實際意義。過去十年，房地產(chǎn)市場基本年年調(diào)。據(jù)統(tǒng)計，十年來一共出臺了近50個中央級的房地產(chǎn)調(diào)控政策。頻率如此之多的調(diào)控，何以從未真正起過作用?其根源在于這些房地產(chǎn)調(diào)控并未觸及支撐房價泡沫的本質(zhì)因素：土地財政和貨幣超發(fā)。從這個意義上說，本次“國五條”并未引起市場各方多大的期待，也就在情理之中。

擴大房產(chǎn)稅試點范圍要避免“誤傷”

余豐慧(財經(jīng)評論人士)

這幾天市場傳聞?wù){(diào)控加碼的消息不斷，在這個當(dāng)口，國務(wù)院出臺了“國五條”，看來市場關(guān)于調(diào)控加碼的消息并不是空穴來風(fēng)，再次彰顯了調(diào)控樓市的堅定決心。此前，關(guān)于房產(chǎn)稅試點是否擴大范圍爭議很大。“國五條”明確房產(chǎn)稅擴大試點使得這一政策有了一個清晰預(yù)期。那么，房產(chǎn)稅試點范圍如何擴大呢?征收對象如何確定?稅率多高?都需要進一步制定實施細(xì)則來明確。

筆者認(rèn)為，房產(chǎn)稅擴大到哪個城市需要參考兩點：一是房價漲幅是否過快，投機投資性需求是否旺盛;二是征收房產(chǎn)稅的條件是否具備?包括房產(chǎn)登記系統(tǒng)是否聯(lián)網(wǎng)、健全等。今年房產(chǎn)稅試點擴圍應(yīng)該總結(jié)上海和重慶試點經(jīng)驗，采取“寬門檻、高稅率”的思路。從地區(qū)上來說，今年至少應(yīng)該擴到北京、廣州和深圳一線城市。明年再考慮向其他省會城市擴圍。

從征收對象上實行較為寬泛的原則，如果按照套數(shù)計算，應(yīng)該從第三套以上住房開始征收房產(chǎn)稅;如果按照人均居住面積計算，應(yīng)該按照人均60平方米以上征收房產(chǎn)稅。也就是說，房產(chǎn)稅征收對象應(yīng)該定位在大戶型、多套房和別墅類住房上，大多數(shù)普通百姓不能成為房產(chǎn)稅征收的對象。然后，實行較高的房產(chǎn)稅稅率，比如：年稅率確定在5%以上。房產(chǎn)稅既要起到抑制房價、完善稅制的作用，更要避免誤傷普通百姓。

房產(chǎn)稅試點地區(qū)應(yīng)該逐步完善行政手段的限購政策。“國五條”另一個亮點要求，2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶Ｒ虼?，房產(chǎn)稅試點城市在限購政策上也應(yīng)該適度調(diào)整，比如：將限購政策里的戶籍限制條件予以取消等，限購政策主要體現(xiàn)在購買套數(shù)限制上，不應(yīng)該存在戶籍“歧視”。

調(diào)控不應(yīng)壓制合理需求和新房供應(yīng)

謝逸楓(亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長)

國務(wù)院常務(wù)會議出臺樓市“國五條” 進一步釋放“房產(chǎn)稅擴容、限購令擴范、房貸從緊、限價上級”的調(diào)控加碼預(yù)期警告，表明中央政府遏制房價上漲的決心，意味著今后房地產(chǎn)調(diào)控進入常態(tài)化，將繼續(xù)到2015年。

近期有傳言一線城市二套房停貸，“消息”雖未經(jīng)官方權(quán)威證實，但按以往經(jīng)驗與慣例，國務(wù)院已經(jīng)發(fā)出第五次調(diào)控升級，需要細(xì)化政策，不會在短時間出臺更嚴(yán)厲的第六輪房地產(chǎn)調(diào)控政策。而且，大部分城市成交量與房價處于合理區(qū)位，房價穩(wěn)定，沒有失控。

今年房地產(chǎn)調(diào)控依然保持“收緊與微調(diào)”并存局面，防止房價反彈，鞏固前期調(diào)控成果，穩(wěn)定市場預(yù)期。未來房地產(chǎn)調(diào)控新政調(diào)整主要是執(zhí)行原調(diào)控政策為主，適度調(diào)整房貸與限價政策，重啟地方政府房價控制目標(biāo)，強調(diào)地方調(diào)控收緊。但如果今年調(diào)控依然犯“壓制需求與壓低新房供應(yīng)量”的錯誤，房價會越調(diào)越失控，后按都按不住。即便從控制房價的角度看，不應(yīng)該打擊合理需求與放緩預(yù)售證審批。按以往的調(diào)控經(jīng)驗，越不讓買房，購房者越能想辦法購買。如住宅土地與商品房供應(yīng)量下降，肯定會加劇市場緊張情緒，繼而可能間接推高房價預(yù)期。

筆者認(rèn)為，2013年房價可能穩(wěn)中有升，中央提出的城鎮(zhèn)化將帶來巨大的新增人口與人口紅利，市場需求力旺盛。當(dāng)前土地制度導(dǎo)致土地供應(yīng)逐年負(fù)增長，加之貨幣不斷超發(fā)，投資渠道缺乏。而收入翻倍與基礎(chǔ)設(shè)施的增加，譬如25個城市新報地鐵，必然支撐房價上漲。除非打破土地壟斷，消滅土地財政，讓土地私有化，房價才會下降。