上周，萬科、保利等行業(yè)龍頭公布全年銷售業(yè)績，2012年萬科銷售額1412億元，再次坐穩(wěn)頭把交椅。但萬科三季度末銷售凈利潤率為13.2%，比上年同期的14%下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。眼下，一線房企年度利潤率指標(biāo)出現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，凸顯房企成本經(jīng)營管理壓力。對(duì)此，不少業(yè)內(nèi) 人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)即將迎來劇變，表現(xiàn)為行業(yè)集中度提升和房企境外融資潮加劇。因此，拼命降低成本費(fèi)用和提升投資回報(bào)，將成為2013年行業(yè)發(fā)展的趨 勢(shì)。

　　一線房企利潤率下降

　　在銷售額數(shù)據(jù)創(chuàng)新高的同時(shí)，部分一線房企2012年凈利率水平卻出現(xiàn)同比下降。2012年，各大房企銷售均價(jià)較上一年下降，這佐證了房企以價(jià)換量，加 速去庫存的市場(chǎng)研判。銷售均價(jià)的下降，再加上人工、建筑、融資等方面的成本費(fèi)用增加，使得房企雖然銷售業(yè)績可觀，但盈利能力卻在減弱。

　　從全年情況看，萬科2012年銷售均價(jià)為10901元/平方米，低于2011年的11303元/平方米和2010年的12049元/平方米。銷售均價(jià) 的下降使得萬科年度銷售額超過1400億元，但利潤率水平卻未達(dá)到萬科預(yù)期。2012年上半年萬科結(jié)算凈利率為14.2%，較2011年同期下降2.2個(gè)百分點(diǎn)；銷售凈利潤率14.8%，比上年同期的16.3%下降1.5個(gè)百分點(diǎn)。到去年三季度末，萬科銷售凈利潤率為13.2%，而上一年同期為14%。

　　保利地產(chǎn)去年主營業(yè)務(wù)利潤率由半年報(bào)的22%下降為三季度末的20%；三季度末，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利率為12%，而2011年同期為16%。此外，恒大地產(chǎn)2012年上半年的經(jīng)營利潤率由2011年6月末的31.9%下降到28.2%。

　　提高利潤率成大趨勢(shì)

　　萬科、保利、恒大等一線房企的財(cái)報(bào)顯示，近年來，人工、建筑、財(cái)務(wù)成本費(fèi)用均出現(xiàn)快速上升的態(tài)勢(shì)，利潤率水平則出現(xiàn)反向變化。在此情況下，房企“降本增效”成為檢驗(yàn)綜合經(jīng)營管理能力的重要體現(xiàn)。

　　2012年萬科銷售額超過1400億元，但凈資產(chǎn)收益率三季度末僅為9.02%?？硕鹦聢?bào)告指出，一線地產(chǎn)商在2012年調(diào)高周轉(zhuǎn)率之后，今年將放緩周轉(zhuǎn)，提高利潤率。

　　對(duì)此，中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心肖楠表示，從中長期發(fā)展來看，房地產(chǎn)高利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)提高房企利潤率水平是未來的發(fā)展趨勢(shì)。

　　值得注意的是，并不是所有的企業(yè)都有能力在2013年提高利潤率。

　　在2012年四季度地產(chǎn)金融形勢(shì)發(fā)布會(huì)上，中房協(xié)市場(chǎng)委員會(huì)副秘書長陳嘯天說，“這幾年每一輪房價(jià)的上漲都是因?yàn)橄鄬?duì)供應(yīng)量不足。這一次是120平方米以下的產(chǎn)品供不應(yīng)求。這意味著，2013年有能力推出相關(guān)戶型的企業(yè)能有非常好的業(yè)績。”