- 土地市場(chǎng)前瞻

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　　2012年住宅市場(chǎng)的回暖，并未明顯反映到宅地價(jià)格上。

　　1月15日，國土資源部中國土地勘測(cè)規(guī)劃院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年末，全國105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為3129元/平方米，商服、住宅、工業(yè)地價(jià)分別為5843元/平方米、4620元/平方米和670元/平方米，同比(較上年同期)分別上漲3.34%、2.26%、2.70%。這是繼2011年底增速連續(xù)五個(gè)季度回調(diào)以來的首次由降轉(zhuǎn)升。

　　但中國土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長趙松也強(qiáng)調(diào)，去年的地價(jià)年度漲幅仍處于近10年來的歷史低位，僅略高于2008年，且全年住宅地價(jià)累計(jì)增幅在三類用地中居于低，這也是近兩輪市場(chǎng)波動(dòng)中的首次出現(xiàn)。

　　“全國主要監(jiān)測(cè)城市中，約四分之一城市住宅地價(jià)較去年有所下降。”趙松介紹稱，2012年末，105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市中，27個(gè)城市住宅地價(jià)低于去年同期水平。

　　趙松預(yù)計(jì)，2013年城市地價(jià)總體水平將小幅溫和上漲。其中，商服、住宅等房地產(chǎn)用地價(jià)格在經(jīng)濟(jì)支撐與調(diào)控抑制的雙向作用下，總體平穩(wěn)，局部敏感波動(dòng)。

　　接近國土部的一位人士昨日進(jìn)一步說，2013年的地價(jià)和市場(chǎng)環(huán)境、投資力度有關(guān)，但具有稀缺性的土地長遠(yuǎn)來看一定是升值的。

　　去年四季度房地產(chǎn)用地供應(yīng)量創(chuàng)兩年新高

　　伴隨著房企拿地力度加大，去年四季度全國主要城市的地價(jià)漲勢(shì)也有所加速。

　　中國土地勘測(cè)規(guī)劃院的數(shù)據(jù)顯示，2012年第四季度，全國主要監(jiān)測(cè)城市綜合、住宅、工業(yè)地價(jià)環(huán)比增幅分別為1.12%、1.21%、1.14%，較上一季度分別增加了0.34、0.29、0.67個(gè)百分點(diǎn)。商服地價(jià)環(huán)比增長率則為0.84%，較上一季度減少了0.29個(gè)百分點(diǎn)。

　　一業(yè)內(nèi)人士稱，按歷年的供地節(jié)奏，去年上半年土地市場(chǎng)相對(duì)冷淡，下半年尤其是四季度土地市場(chǎng)熱度則會(huì)明顯上升。這既體現(xiàn)在地價(jià)上，也會(huì)體現(xiàn)在供應(yīng)和成交量上。

　　中國土地勘測(cè)規(guī)劃院昨日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年第四季度，全國105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市土地供應(yīng)量較前三季度有大幅上漲，達(dá)9.55萬公頃，同比增加14.17%，環(huán)比增加75.86%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)面積約2.49萬公頃，環(huán)比增加48.64%，同比增加15.07%，2012年以來同比增速首次“轉(zhuǎn)正”，也是兩年來單季度供應(yīng)量的新高。保障性住房用地供應(yīng)面積約0.48萬公頃，創(chuàng)下歷年單季度供應(yīng)量新高，環(huán)比增幅達(dá)93.41%，同比增幅為46.65%。

　　國土部稱，從土地供應(yīng)數(shù)據(jù)來看，近年來房地產(chǎn)用地供應(yīng)量特別是住宅用地?cái)?shù)量總體較大，這些土地已經(jīng)陸續(xù)轉(zhuǎn)入開發(fā)、建設(shè)、銷售階段并形成有效供給。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年1-11月，全國商品房銷售面積同比增長2.4%，是2012年首次出現(xiàn)同比正增長；商品房銷售額同比增長9.1%。

　　與土地市場(chǎng)明顯回暖相對(duì)應(yīng)的是，去年四季度異常交易地塊數(shù)量有所上升。

　　據(jù)國土部統(tǒng)計(jì)，僅去年12月，全國上報(bào)的異常交易地塊就達(dá)39宗，是去年異常交易地塊多的一個(gè)月份。

　　不過，對(duì)于去年底各地的“地王”頻現(xiàn)，趙松稱，“僅兩幅地塊可以稱為地王地塊，其余地塊均不符合判定標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

　　供地或向城鎮(zhèn)化傾斜

　　對(duì)于2013年的土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，趙松認(rèn)為，有三個(gè)要點(diǎn)需要關(guān)注：

　　一要關(guān)注城鎮(zhèn)化推進(jìn)中的政策需求與供給，既要注意城鎮(zhèn)化過程帶來的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展新契機(jī)，又要研究適應(yīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和房地產(chǎn)調(diào)控的新舉措，增強(qiáng)科學(xué)性、規(guī)范性、靈活性。

　　二要持續(xù)關(guān)注貨幣環(huán)境對(duì)經(jīng)濟(jì)的綜合影響，謹(jǐn)防流動(dòng)性寬松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度的削弱，及早研究防控金融風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)政策儲(chǔ)備。

　　三要加強(qiáng)差異化管理，密切關(guān)注房價(jià)、地價(jià)等市場(chǎng)信號(hào)波動(dòng)較大的城市，完善土地利用的約束監(jiān)管機(jī)制，確保穩(wěn)定房地產(chǎn)用地供應(yīng)、抑制異常地價(jià)的相關(guān)措施落到實(shí)處。

　　上述接近國土部的人士分析，這意味著2013年的供地，可能會(huì)對(duì)民生化和城鎮(zhèn)化用地有所傾斜。

　　“原則上是2013年供地總量會(huì)嚴(yán)格控制，但其中商品住宅用地，保障用地占比多少，則會(huì)根據(jù)不同市場(chǎng)的情況差異具體制定?！痹撊耸空f。

　　在1月11日召開的全國國土資源工作會(huì)議上，國土資源部部長徐紹史指出，2013年將堅(jiān)持房地產(chǎn)用地調(diào)控政策不動(dòng)搖，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，合理調(diào)整普通商品住房用地供應(yīng)，確保不低于過去5年年均實(shí)際供應(yīng)，保持土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

　　而在去年12月舉辦的2012年房地產(chǎn)用地管理調(diào)控情況新聞發(fā)布會(huì)上，國土部土地利用管理司司長廖永林還特別提到，今年將在房價(jià)初現(xiàn)上漲、房屋供需矛盾比較突出的部分一、二線城市等“市場(chǎng)異動(dòng)三類城市”，增加土地供應(yīng)。

　　按廖永林的說法，針對(duì)這類城市，一要穩(wěn)定住總量?！笆袌?chǎng)異動(dòng)三類城市”的商品住宅用地供應(yīng)總量，原則上不能低于過去5年年均商品住宅用地實(shí)際供應(yīng)量。二是積極穩(wěn)妥均衡供地。把具備供應(yīng)條件的土地集中推出，有利于壓縮“土地不足”等不實(shí)炒作的空間，避免不理性“搶地”。對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊要均衡推出，避免優(yōu)質(zhì)地塊成交過于集中引起市場(chǎng)誤解。三是減少流標(biāo)流拍。