住房資產(chǎn)是中國家庭總資產(chǎn)的重要組成部分。自1998年住房改革以來，圍繞住房問題，中國家庭發(fā)生了許多悲歡離合的故事。圍繞房價的走向，各方更是針鋒相對，有唱衰的，有看漲的，大家互不相讓。
 

首先要承認(rèn)的是，我國家庭的自有住房率較高。2011年“兩會”期間，溫家寶總理與網(wǎng)友在線交流時表示，中國家庭自有住房率高達80%。根據(jù)中國家庭金融調(diào)查（CHFS）的數(shù)據(jù)，我國城市家庭自有住房率將近85%。同時，房產(chǎn)收益非常可觀。就房價來看，住房的當(dāng)前估價遠高于歷史獲得成本，經(jīng)CPI調(diào)整后家庭的、二、三套住房平均收益率分別為151.7%、104.2%和89.2%。若只考慮商品房，則家庭、二、三套住房的平均收益率分別為103.2%、73.8%和52.1%。
 

同時，我國家庭的住房負擔(dān)較重，無房家庭的購房壓力大，“房奴”不是傳說。在房貸方面，非農(nóng)戶籍家庭戶均銀行貸款28.4萬元，房貸總額是家庭年收入的幾倍甚至幾十倍。根據(jù)“中國家庭金融調(diào)查與研究中心”的數(shù)據(jù)，戶主年齡在30~40歲之間的家庭貸款總額平均為家庭年收入的11倍；戶主為大專畢業(yè)的家庭貸款總額是家庭年收入的14倍；收入處于低25%的家庭貸款總額更是達到了家庭年收入的32倍之多。
 

房價下降是緩解家庭負擔(dān)的重要措施，而住房的高收益也意味著房價存在大幅下降的空間。對僅擁有1套住房的非農(nóng)戶籍家庭，若房價下降5%，則約14.1%的家庭房屋市價將低于購買時的成本價；若房價下降30%，約27.8%的家庭房屋市價將低于購買時的成本價。而從長遠來看，住房供給不足的局面將不復(fù)存在，房價下跌是必然的。
 

由于購房首付比例要求較高以及前期房價的快速上漲，銀行能承受房價在一定程度上的下跌。根據(jù)中國家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)，有13.9%的非農(nóng)戶籍家庭為購買住房而向銀行貸款，占比不是太大。且對有銀行貸款的非農(nóng)戶籍家庭，若房價下降5%，房屋市價低于目前銀行欠款的家庭占比僅0.3%。若房價下降30%，該比例也只有2.9%，銀行完全可以承受。
 

然而，目前對住房調(diào)控的政策主要集中在“調(diào)需求”上。就調(diào)控效果來看，雖然本輪調(diào)控的嚴(yán)厲程度前所未有，住房成交量也大幅下降，但住房價格的變化卻非常有限，開發(fā)商、政府與消費者均遭受不同程度的損失。同時，差別化的房貸政策還加劇了民間金融風(fēng)險。根據(jù)中國家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)，有20%的家庭因購房而向親戚朋友借款，利息和人情負擔(dān)重。
 

那么，該如何有效調(diào)控房地產(chǎn)市場呢？