又逢內(nèi)房股年報(bào)季，調(diào)控壓力下，房企負(fù)債率成為業(yè)內(nèi)大的關(guān)注點(diǎn)。近日，不少大型上市房企數(shù)據(jù)顯示，盡管銷售數(shù)字并未在調(diào)控壓力下萎縮，但仔細(xì)分析其財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可知，多家房企負(fù)債率已達(dá)警戒線，后市堪憂。

3月29日，世茂房地產(chǎn)(00813.HK)的年報(bào)頗具代表性。年報(bào)顯示，2011年公司營(yíng)業(yè)額達(dá)人民幣260億，同比增19.5%；毛利達(dá)100億，同比增25.4%；毛利率同比去年上升1.8個(gè)百分點(diǎn)。股東應(yīng)占利潤(rùn)為人民幣57.2億元，同比增長(zhǎng)22.5%。

然而，一連串飄紅的數(shù)據(jù)之后，緊緊相隨的高達(dá)81.7%的凈負(fù)債率卻顯得極為刺眼。這遠(yuǎn)高于世茂房地產(chǎn)2010年同期的67.9%，更超過(guò)行業(yè)平均水平。

與此同時(shí)，世茂近期在全國(guó)范圍內(nèi)，推行的深度降價(jià)，更超過(guò)一般開發(fā)商在年初推盤的常規(guī)降價(jià)策略，凸顯其資金壓力。

年報(bào)飄紅 難掩隱憂

“世茂房地產(chǎn)的這一業(yè)績(jī)表現(xiàn)，可謂是當(dāng)前階段上市房企的典型。” 一位長(zhǎng)期跟蹤世茂的分析師表示，“盡管年報(bào)飄紅，卻難掩資金壓力。”該人士指出，多數(shù)開發(fā)商都出現(xiàn)了存貨周轉(zhuǎn)率下降、負(fù)債上升，資金鏈壓力逐漸增大。

據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至3月21日，滬深兩市共有32家房地產(chǎn)企業(yè)公布了2011年年報(bào)，企業(yè)負(fù)債總額為4818.4億元，而2010年這32家房企的負(fù)債總額為3706.52億元，總負(fù)債較去年同期增加1111.88億元，增幅達(dá)到30%。

在品牌房企方面，來(lái)自中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)等研究機(jī)構(gòu)的消息透露，其測(cè)評(píng)的中國(guó)房企500強(qiáng)2011年資產(chǎn)負(fù)債率均值為68.18%，較2010年的66.40%上升了1.78%。同期，500強(qiáng)企業(yè)的凈負(fù)債率由2010年50.07%上升到66.59%。其中，凈資產(chǎn)負(fù)債率較高的房企有首開股份、綠城等。

而世茂房地產(chǎn)的凈負(fù)債率竟高達(dá)81.7%，較2010年上升了13.8%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。另?yè)?jù)世茂房地產(chǎn)2011年度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，截至2011年12月31日，集團(tuán)持有現(xiàn)金140億元，但應(yīng)付貿(mào)易賬款及其他應(yīng)付賬款就高達(dá)173億元。“這將對(duì)世茂短期償債能力提出考驗(yàn)。”長(zhǎng)期關(guān)注世茂的分析人士表示。

世茂只是重壓之下的房企縮影。中金公司近期流出的一份內(nèi)部報(bào)告指出，“內(nèi)地地產(chǎn)公司信托還款在2012年和2013年連本付息高達(dá)2500億和3100億，今年3季度為信托還款高峰期”。上述分析人士稱，在信托、房地產(chǎn)貸款等本金集中到期、銷售回籠暗淡等壓力下，“2季度將爆發(fā)開發(fā)商資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)”。

放棄拿地 降價(jià)自保

“在這個(gè)檔口上，企業(yè)的消化能力決定了其旗下項(xiàng)目能否正常運(yùn)轉(zhuǎn)，更決定了企業(yè)是否有錢去拿地，未來(lái)幾年中產(chǎn)品銷售會(huì)不會(huì)出現(xiàn)斷層，會(huì)不會(huì)導(dǎo)致無(wú)房可售的停滯狀態(tài)。”北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志如此表示。

而今年不少房企在戰(zhàn)略策略上的調(diào)整，契合了陳志的分析。在2011年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，世茂房地產(chǎn)主席許榮茂即強(qiáng)調(diào)，“今年世茂房地產(chǎn)原則上不會(huì)買地，主要任務(wù)還是加大銷售力，降低負(fù)債率。”

許榮茂介紹，2012年公司大的轉(zhuǎn)變有兩點(diǎn)。一是加大公司內(nèi)部的管理；二是加大銷售能力降低負(fù)債比率，具體表現(xiàn)就是多賣房少買地。“與同行業(yè)相比，目前公司的凈負(fù)債率仍處于略高水平，世茂房地產(chǎn)在2012年將恪守審慎的財(cái)務(wù)政策，透過(guò)銷售物業(yè)及投資業(yè)務(wù)的盈利貢獻(xiàn)將負(fù)債率降到合理的水平。與此同時(shí)，世茂房地產(chǎn)將加快周轉(zhuǎn)及銷售，致力提高銷售回款率。”許榮茂稱。

從目前的跡象來(lái)看，許榮茂所謂的“加快周轉(zhuǎn)及銷售”，就是降價(jià)，而且幅度驚人。

今年開春后，房地產(chǎn)行業(yè)新一輪降價(jià)潮襲來(lái)，在眾多降價(jià)房企中，世茂房地產(chǎn)成為此輪降價(jià)潮的引領(lǐng)者，如其在浙江寧波北侖的世界世貿(mào)灣樓盤，近在尚余800多套情況下，單價(jià)直降5000元，相當(dāng)于打出5.8折驚人折扣，打折完后的房?jī)r(jià)直逼當(dāng)?shù)?006年時(shí)的房?jī)r(jià)水平。

對(duì)于降價(jià)可否成為房企的“靈丹妙藥”，業(yè)內(nèi)猶存異議。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)（CRIC）分析人士對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》表示，剛性需求項(xiàng)目通過(guò)低價(jià)策略，集中引爆，往往可能取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。但改善型中高端住宅項(xiàng)目，本身受限購(gòu)影響很大，客戶又有買漲不買跌到心態(tài)，降價(jià)卻適得其反。

另?yè)?jù)CRIC研究中心數(shù)據(jù)，2012年，房企土地儲(chǔ)備的消化周期已經(jīng)達(dá)到近幾年高位。到2012年2月底，56%的房企土地儲(chǔ)備的消化周期都在10年以上。“尤以綠城、世茂、招商、恒大等為明顯。”

恒大董事局主席許家印在3月28日的年報(bào)發(fā)布會(huì)上又一次重申，“恒大將繼續(xù)現(xiàn)金為王”。手握282億現(xiàn)金在手，恒大尚有此謹(jǐn)慎之態(tài)。“不拿地，多降價(jià)，這意味著房企今年將集體踩剎車”。CRIC分析師表示。