房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲備體量，并非“多多益善”，甚至是“雙刃劍”。尤其是在市場低迷周期，地塊的消化周期在悄然延長，過多的土地儲備，對企業(yè)的負面影響正在不斷顯現(xiàn)。

    據(jù)已披露年報的主流房地產(chǎn)上市企業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，企業(yè)的土地儲備消化周期近兩年快速拉長，至2012年2月底，56%的典型房企土地儲備的消化周期都在10年以上，尤以綠城、世茂、招商、恒大等表現(xiàn)明顯。

    曾幾時，土地儲備的體量和質(zhì)量，成為資本市場衡量一家房企實力的主要指標。如今，“土儲論”正在逐漸演化成“土儲陷阱”。

    隨著近期上市房企年報的不斷披露，結合監(jiān)測數(shù)據(jù)，2009年底至2011年底房企的土地儲備總量，呈現(xiàn)逐年上升的趨勢。以綠城、世茂、招商、恒大等為代表的一大批知名房企，據(jù)測算的新土儲消化周期已經(jīng)超過10年，風險不言而喻。

    業(yè)內(nèi)表示，在諸多上市房企的評價指標中，土地儲備消化周期指標變化劇烈，眾多房企所需消化周期不斷增加，迄今已達近幾年的高位。

    2009年底，僅有44%的典型房企土地儲備消化周期在10年以上，高的如世茂房地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)，消化周期在13年左右。其余多控制在6-8年，企業(yè)戰(zhàn)略擴張和銷售去化節(jié)奏相對合理。

    業(yè)內(nèi)表示，2009至2010年，房企土地儲備的消化周期雖有所增加，但基本處于緩慢增長階段。如萬科集團2009年底的土儲消化周期在3.7年左右；2010年底，部分典型房企土儲消化周期呈溫和增長，世茂房地產(chǎn)、招商地產(chǎn)的消化周期增至14年，萬科也升為4年。

    到2011年底，房企的土儲消化周期普遍拉長，比如綠城中國，其土儲消化周期由2010年底的13年躍升為24年。2012年其土儲消化周期，仍保持24年的高位上。其他如世茂、招商、保利、碧桂園及榮盛發(fā)展等，2012年土地儲備的消化周期也已達到近幾年的高位。

    “與建成項目銷售去化周期相比，房企土儲的相對過量，對企業(yè)的負面影響是顯而易見的。”滬上房地產(chǎn)資深人士柴一峰分析，過長的土儲消化周期，首先大量長期占據(jù)企業(yè)過多資金和相關資源，進而令企業(yè)的策略調(diào)整缺乏靈活度和空間，如果出現(xiàn)土地抄底時機，也只能與機會失之交臂。

    更重要的是，在市場下行、地價逐步下調(diào)的背景下，過多的土地儲備不但無法成為當年資本市場對房企估值的正面利好，反而需要面對市值縮水的壓力，風險巨大。