今有廣廈千萬間，壓得房地產(chǎn)商盡苦臉，風雨不動安如山.......如果唐朝“憤青”杜甫穿越到今天，大概那首《茅屋為秋風所破歌》，就要被寫成《樓市為庫存所困歌》了。
 

　　中國究竟有多少房子?恐怕沒人說得清。但是買不起房子的島叔們蕞近對這樣一組數(shù)據(jù)還是有些耿耿于懷：截至2015年11月，全國房地產(chǎn)已竣工待售的面積約為6.96億平方米，在建未售面積約為48億平方米，待開工面積為8.5億平方米，全國整體庫存約為63億平方米。如果按照過去三年平均銷售速度來計算，消化這些庫存至少需要5年。
 

　　樓市之困
 

　　一邊是買不起房子的年輕人，另一邊則是大量空置的房屋。中國樓市這種冰山與火焰的并存，讓人仿佛置身于山城重慶的軌道交通，誰也不知道自己乘坐的究竟是輕軌還是地鐵。
 

　　如果一個市場不能讓供需雙方充分對接進而將商品基本出清，那這個市場一定是有什么問題。
 

　　從宏觀來看，經(jīng)濟周期與人口周期對樓市的影響已經(jīng)開始疊加。作為比較容易發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)及其相關的鋼鐵、水泥、玻璃、工程機械等等行業(yè)在前一輪經(jīng)濟增長中可謂“表現(xiàn)神勇”，成為了過去三十多年拉動經(jīng)濟的主要動力。
 

　　不過，人無千日好，花無百日紅，任何一個產(chǎn)業(yè)或經(jīng)濟體都不可能永遠高速增長。人們居住條件不斷改善，作為傳統(tǒng)經(jīng)濟動力的房地產(chǎn)卻迎來了周期性衰減。另一項數(shù)據(jù)顯示，我國15—59歲的居民人口在2012年出現(xiàn)首次下降，這意味著可預見的“剛需”人群將會減少。
 

　　照理說，該開發(fā)的都開發(fā)了，人口老齡化又步步逼近，可為啥很多人還是“為房所困”呢?這就涉及到樓市的結(jié)構(gòu)問題了，因為房地產(chǎn)市場的區(qū)域差別非常大，不同地區(qū)房產(chǎn)之間的替代性很弱。這就好比司徒格子餓了，如果他一時找不到山東煎餅，還可以就近吃天津煎餅充饑;但是如果他想在北京安家卻又嫌房價貴，那么即使鄂爾多斯的房價便宜，也幫不上他什么忙。
 

　　事實上，買不起房主要集中在北、上、廣、深等大城市，三四線城市則是庫存高企，而大量的年輕人卻依舊涌向一線城市。這種集體理性喪失的背后，其實是個體理性的彰顯。
 

　　因為對正處在大有作為年華的年輕人而言，一線城市有著太多的誘惑：豐富的公共資源、多元的就業(yè)機會、較大的職業(yè)發(fā)展空間，蕞重要的一點——相比三四線城市和農(nóng)村而言，一線城市的社會競爭機制更加公平，畢竟想在北上廣深“拼爹”可不是件容易的事。
 

　　可以說，當不同地區(qū)之間的經(jīng)濟發(fā)展差異、公共服務差異、社會公平差異等等不均衡體在適齡勞動力的流動決策中得到體現(xiàn)時，房地產(chǎn)市場也就繼承了這種不均衡。
 

　　降價之難
 

　　去庫存、去庫存、去庫存!重要的事情說三遍。今年下半年以來，從總書記到總理，從中央財經(jīng)領導小組第十一次會議到一年一度的中央經(jīng)濟工作會議，都展現(xiàn)出推動樓市去庫存的堅定決心。
 

　　說到這，市場化意識較強的島友可能會問：按照價格越低需求越大的市場規(guī)律，既然房價高、庫存大，那么開發(fā)商為什么不降價促銷以消化存量房呢?
 

　　讓開發(fā)商簡單降價就能解決問題的想法有些簡單。
 

　　一方面，就像營業(yè)收入不等于凈利潤，開發(fā)商有多大的讓利空間也要取決于其房地產(chǎn)開發(fā)成本。舉例來說，如果開發(fā)商看上一塊地，想開發(fā)一個新的樓盤，那么它就需要向政府交納土地出讓金(通常在很大程度上影響了房價)，向原有土地的居民或使用者支付土地征收及拆遷安置補償費。在施工時，還有前期工程費、建安工程費、公共配套設施費等等支出，如果向銀行貸款還要拿出利息成本。
 

　　數(shù)據(jù)顯示，在公布三季度報告的80家房企中，80家房企的平均凈利潤率8%，達到歷史蕞低值。而2013年房企平均凈利潤高達11.97%，2014年平均凈利潤率則為10%。在這一背景下，一些房企轉(zhuǎn)行做體育，一些房企試水互聯(lián)網(wǎng)金融，還有一些房企玩起了石墨烯。
 

　　另一方面，政府本身也不能為了去庫存而坐視甚至引導房價大幅下跌。島叔認為這里面有三大原因：
 

　　其一，中國經(jīng)濟正處于新舊動力轉(zhuǎn)換的關鍵期，房地產(chǎn)行業(yè)及其上下游的產(chǎn)業(yè)鏈依然是穩(wěn)定經(jīng)濟增長及就業(yè)的一個“大塊頭”，如果房價暴跌影響了人們的信心及整個經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的全局，因為這樣“去庫存”顯然是沒有贏家的。
 

　　其二，中國城鎮(zhèn)化正處于中后期，很多地方軟硬件基礎設施建設及公共服務的提升還有賴于政府財政實力支持，如果房價過快下跌造成政府財力吃緊，則無疑不利于公共服務均等化的進行，這也無助于緩解前面說道的區(qū)域不均衡這一樓市的根本性結(jié)構(gòu)問題。(正常的良性循環(huán)是：政府投資——>基礎設施提高——>房價上升——>政府財政收入增加——>政府投資)
 

　　其三，房地產(chǎn)商及其上下游企業(yè)從銀行借了不少錢，作為“房奴”的島鞭和島主也因為買房欠了債，如果房價大幅下挫，則銀行呆壞賬勢必激增，從而引發(fā)債務危機，甚至是系統(tǒng)性金融風險。
 

　　那么房價就不降了嗎?中央經(jīng)濟工作會議是這么說的：“要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。”
 

　　可見，決策者的態(tài)度很鮮明，即：庫存需化解，房價應該降，但不能讓其斷崖式下跌。政府、房地產(chǎn)企業(yè)都要按市場規(guī)律辦事，政府負責確保穩(wěn)定的外部經(jīng)濟和政策環(huán)境，而房地產(chǎn)企業(yè)則要順應需求，并為自己的市場行為負責。換句話說，無法處理高庫存的房企自然會面臨著其它房企兼并重組的命運。
 

　　治本之策
 

　　正如前文分析的那樣，中國樓市的問題其實牽扯甚廣，遠非“供需決定價格”這一模型所能解釋。因此，在去庫存上面，除了適當降低房價，中央在蕞近還提出了不少的治本之策。
 

　　比如，中央說“要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預期和需求。”其本質(zhì)就是要通過戶籍制度改革破除對農(nóng)民工市民化的限制，使更多農(nóng)民能夠過上城市生活。(發(fā)改委今天就說，要制定實施1億非城鎮(zhèn)戶籍人口在城市落戶的方案。)
 

　　再比如，“以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口”的提法，則打開了使用“共有產(chǎn)權(quán)”、“融資租賃”等模式幫助房地產(chǎn)去庫存的空間，讓房屋這一重要的生產(chǎn)要素得以充分利用，避免土地資源浪費。
 

　　而時隔37年后再次召開的中央城市工作會議則指出，“要提高市民文明素質(zhì)，尊重市民對城市發(fā)展決策的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)，鼓勵企業(yè)和市民通過各種方式參與城市建設、管理，真正實現(xiàn)城市共治共管、共建共享。”這樣的論述顯然是瞅準了“城市治理”這一不同地區(qū)房地產(chǎn)分化的基層制度原因，希望通過抹平不同城市之間的“制度”差距，讓更多城市能夠提高對北上廣深的替代性。
 

　　對中國而言，房地產(chǎn)去庫存是一盤很大的棋，它關乎著社會財富的分配，關乎著年輕人的創(chuàng)造力是被釋放還是被壓垮，關乎著中國經(jīng)濟新舊動力能否順利轉(zhuǎn)換，甚至關乎著全面二孩政策效果的發(fā)揮。


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