評論：關(guān)于中國樓市的一些思維定勢未必理性

　　　　進(jìn)入2016年以來中國房地產(chǎn)市場的局部火爆，引發(fā)了民眾的廣泛關(guān)注和一系列奇特說法，這些說法從邏輯上是難以成立的，但卻在國內(nèi)媒體和民眾中間得到了廣泛傳播，需要引起我們的警惕和認(rèn)真對待。繁華大都市的高房價(jià)，呈現(xiàn)出巨大的向心力，將財(cái)富、資源和夢想不斷吞噬進(jìn)來;同時也呈現(xiàn)出巨大的離心力，將中低收入群體不斷從房價(jià)漩渦中拋離出去，房價(jià)在很大程度上，并不純粹是一個金融或經(jīng)濟(jì)問題，而是大城市和中小縣城、農(nóng)村等區(qū)域割裂;高收入人群和普羅大眾階層割裂的問題。
 

　　關(guān)于中國樓市的三個奇特說法
 

　　說法一：中國六個城市加起來房地產(chǎn)市值已經(jīng)超過美國，北、上、廣、深的房價(jià)已經(jīng)比紐約還高。
 

　　撇開收入從覺對房價(jià)看，這一說法目前還不是事實(shí)，紐約曼哈頓區(qū)的新公寓售價(jià)接近每平米10萬美元。暫時還不能說京滬的覺對房價(jià)是全球蕞高的，但如果繼續(xù)快速膨脹，那么趕上甚至超越紐約、舊金山的房價(jià)似乎也只是遲早問題?？紤]到中美大城市居民的收入差異，從相對房價(jià)看，京滬深從收入房價(jià)比看，很可能已經(jīng)排在全球大城市中相對房價(jià)蕞貴城市的前列。
 

　　如何看待這種驚人的變化?也許有兩個視角，一個視角是中國的現(xiàn)狀是：在大都市化、城市群和新型城鎮(zhèn)化三條路徑中，仍繼續(xù)走在大都市化的路徑中推動了人才、財(cái)富、創(chuàng)新向京滬深持續(xù)集中。另一個視角是京滬城市在自身城市布局中的失衡，核心區(qū)建設(shè)和行政區(qū)劃反差過于大。這兩個視角有助于我們理解極其繁華的大都市核心區(qū)。
 

　　由于大都市化，教育、醫(yī)療、資訊、資金等資源，官學(xué)商精英群體，央企和金融機(jī)構(gòu)總部及其帶來的就業(yè)資源等，幾乎都集中在京滬深。將如此之多的財(cái)富和如此之多的人口集聚在如此狹窄的空間，此類地區(qū)的房價(jià)居高不下并不令人驚訝。更進(jìn)一步，大都市自身的空間布局也是有著較大差異性的，在深圳表現(xiàn)為關(guān)內(nèi)關(guān)外，在京滬為不同的環(huán)線。以北京為例，其行政區(qū)劃面積為1.6萬平方公里，而四環(huán)以內(nèi)面積大約僅僅只有350平方公里，五環(huán)以內(nèi)面積也只有700平方公里，這是一個非常狹窄的區(qū)域，只占北京行政區(qū)劃的4%。城市功能高度密集導(dǎo)致北京五環(huán)內(nèi)的房價(jià)非常昂貴。
 

　　大都市化在中國大陸有可能是吸納舉國資源來支撐的，這使大都市仍然處于精力彌漫的擴(kuò)張期，而不是已垂垂老去。深圳、上海、北京這些城市，看起來是一個青壯年城市還是一個逐漸老邁的城市呢?如果是一個青壯年的城市，那么它將有可能集聚更多的公共資源、財(cái)富、優(yōu)良人才以及創(chuàng)新潛力。從相對長遠(yuǎn)和動態(tài)的觀點(diǎn)來看，京滬深這樣的城市，超越東京、新加坡、中國香港、臺北、首爾是必然的，其在全球范圍內(nèi)的重要性大致應(yīng)可與紐約、倫敦等相媲美。目前，中國內(nèi)地這些重點(diǎn)城市已經(jīng)表現(xiàn)出非常蓬勃的內(nèi)在活力，在這些城市出現(xiàn)核心區(qū)房價(jià)和居住成本飆升是難以避免的。
 

　　說法二：房地產(chǎn)中介散布虛假信息、制造謠言，然后壟斷并推高房價(jià)。
 

　　盡管許多地方政府對地產(chǎn)中介有居高臨下的批評，但這些批評經(jīng)不起太多考究的。一是很少有中介機(jī)構(gòu)介入新房銷售，而是集中于二手存量房交易，如果將新房漲價(jià)歸結(jié)于中介，有些難堪。二是中介的盈利沖動主要源自推動交易，而非推高房價(jià)。因房地產(chǎn)中介服務(wù)于買方和賣方兩個市場，并且?guī)缀鯖]有房地產(chǎn)中介能夠在區(qū)域市場形成壟斷，尤其是對房源的壟斷，因此，房地產(chǎn)中介對二手房并沒有價(jià)格上的決定權(quán)，他們是交易的參與和推動者，無法偏向于買方或賣方中的任何一方。其對促成交易收取傭金的興趣，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過了高價(jià)售房。三是所謂中介機(jī)構(gòu)的加杠桿行為。其中比較典型的就是房地產(chǎn)中介推出一些如加成貸、過橋貸、贖樓貸等金融工具，幫助推高了房價(jià)，同時增加二手房購房者的金融杠桿等等。但是上述做法經(jīng)過央行和銀監(jiān)會的整頓后，在今年7月末8月初，中介機(jī)構(gòu)的二手房金融服務(wù)基本被叫停。在重點(diǎn)城市，二手房上半年交易量比新房交易量和交易金額要更大，是萬億規(guī)模級的，其中二手房中介(包括一些中型商業(yè)銀行)所提供的二手房加杠桿融資規(guī)模都很小，除了“平安好房”可能接近千億之外，其他中介機(jī)構(gòu)為二手房交易者提供加杠桿資金的能力有限，大概只有幾百億，不足以對市場造成顯著影響。
 

　　因此，從市場地位，利益驅(qū)動和加杠桿能力來看，全國新房及二手房房價(jià)在重點(diǎn)城市、重點(diǎn)區(qū)域的上漲和中介機(jī)構(gòu)并沒有明顯關(guān)系，部分中介所散布的一些輿論信息倒是有可能對市場帶來了一些擾動，但也無關(guān)大局。
 

　　說法三：房價(jià)上漲損害了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的競爭能力。
 

　　這一說法由于華為的生產(chǎn)基地遷出深圳而得到了廣泛傳播。但一線城市房價(jià)上漲和實(shí)體經(jīng)濟(jì)，尤其是傳統(tǒng)制造業(yè)的競爭能力之間很可能并沒有密切關(guān)系。我們可以從三個視角來觀察高房價(jià)大都市和實(shí)體經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)聯(lián)性：一是房地產(chǎn)是否吸納了較多流動性，導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資困難?二是房地產(chǎn)是否驅(qū)使實(shí)體經(jīng)濟(jì)無心主業(yè)，轉(zhuǎn)而進(jìn)入房地產(chǎn)?三是房地產(chǎn)是否推高了工業(yè)用地成本，從而增加了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的負(fù)擔(dān)?
 

　　從房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金分流情況看，我們大致的判斷是，盡管引導(dǎo)資金脫虛入實(shí)的效果并不理想，但流入房地產(chǎn)資金的增加，目前并沒有導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資難融資貴的困局。央行的統(tǒng)計(jì)顯示，2016年前三個季度，企業(yè)的銀行存款增5.1萬億，貸款增5.3萬億，盡管實(shí)體經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)狀況持續(xù)改善，PPI逐漸轉(zhuǎn)正，但總體上企業(yè)存款增加較多而貸款意愿不強(qiáng)。房地產(chǎn)升溫和實(shí)體融資需求不旺并存，尚未出現(xiàn)此消彼長的局面。
 

　　從房地產(chǎn)升溫是否導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)無心主業(yè)的情況看，這也僅僅是一種設(shè)想。在2010年之前，確實(shí)有不少工業(yè)企業(yè)偏離主營業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)房地產(chǎn)開發(fā)的情況。但此后經(jīng)治理，大多數(shù)央企逐步退出了房地產(chǎn)開發(fā)。近五六年來，地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)不斷上升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體過剩，甚至在北京，過去兩年也有近900家開發(fā)商逐步注銷退出。在當(dāng)下地產(chǎn)升溫時，我們很少聽到實(shí)體企業(yè)無心主業(yè)，嘗試以巨資組建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的例子。甚至中國大型開發(fā)商本身也在不斷向海外、向金融、向多業(yè)并舉轉(zhuǎn)型。從全國的情況看，從上市房企的情況看，中國開發(fā)商隊(duì)伍已過于龐大，需要進(jìn)入兼并重組，轉(zhuǎn)型退出的萎縮階段。
 

　　從高房價(jià)大都市和實(shí)體經(jīng)濟(jì)競爭能力之間的關(guān)系看，兩者也不密切相關(guān)。我們看一下全球高房價(jià)的地區(qū)，如倫敦、東京、西雅圖、紐約、舊金山等城市，基本上都沒有傳統(tǒng)制造業(yè)的容身之處，這些城市周邊集聚的都是高精尖企業(yè)，所吸引的人群也具有高智慧、高收入、高忍耐力和專注力等特點(diǎn)。傳統(tǒng)制造業(yè)在一線城市重點(diǎn)區(qū)域去生產(chǎn)布局這個設(shè)想本身就是不切實(shí)際的。華為雖然是我國IT企業(yè)中的翹楚，它的研發(fā)也帶有高科技色彩，但其生產(chǎn)很大程度上仍屬傳統(tǒng)制造業(yè)的一部分。放眼全國，交通物流便利、廠房設(shè)施齊全、上下游產(chǎn)業(yè)配套完整、地價(jià)低廉的工業(yè)園區(qū)和開發(fā)園區(qū)比比皆是，且其中大多數(shù)處于低效運(yùn)作狀態(tài)。中國制造業(yè)，尤其是附加值不高的傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)，沒有必要非得擠在北、上、廣、深去發(fā)展。
 

　　因此，無論從資金配置、主營業(yè)務(wù)，還是產(chǎn)業(yè)選址看，制造業(yè)競爭能力和局部城市高房價(jià)，這兩者之間并無特別相關(guān)。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)分布到中國使用效率還不高的工業(yè)園區(qū)、開發(fā)園區(qū)，可能是更好更合理的布局。少數(shù)大都市的高房價(jià)和中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)核心競爭力之間關(guān)系并不密切，反過來，建立在低地租甚或零地租而強(qiáng)化自身競爭能力的制造業(yè)，也必然沒有遠(yuǎn)大前途。房地產(chǎn)的回暖到底有助于拉動實(shí)體經(jīng)濟(jì)回升，還是將實(shí)體經(jīng)濟(jì)推入更深深淵?當(dāng)下大都市高房價(jià)主要抑制的可能是大都市的普通服務(wù)業(yè)，也可能抑制了大都市居民的消費(fèi)能力。
 

　　總體來看，中國房地產(chǎn)泡沫是全球量寬之后資產(chǎn)泡沫的一部分，并且是波動性更大、冷熱失衡程度更高的一個泡沫。它典型的是一種貨幣現(xiàn)象，折射出中國高凈值人群在資產(chǎn)荒和資本管制背景下的焦慮;折射出中國在大都市化、城市群和新型城鎮(zhèn)化這三條可選道路上的猶豫不決;折射出部分大城市汲取了過多的公共和私人部門的優(yōu)質(zhì)資源。在這一過程中，它和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行、資金脫虛入實(shí)等命題關(guān)聯(lián)不緊密;另外，由于高房價(jià)僅局限在重點(diǎn)城市重點(diǎn)區(qū)域，因此它和中國絕大多數(shù)普通民眾的生活也沒有緊密關(guān)聯(lián)。高房價(jià)更多是民眾和媒體在茶余飯后的談資。
 

　　借力樓市長效調(diào)控機(jī)制，引導(dǎo)樓市軟著陸
 

　　國內(nèi)一些媒體和學(xué)者認(rèn)為，中國目前的房地產(chǎn)市場是有史以來蕞大的，已經(jīng)超越1994年的日本以及2008年的美國，成為影響全球經(jīng)濟(jì)增長和金融穩(wěn)定的蕞大不確定因素。我們對于中國房地產(chǎn)市場，尤其是大都市的高房價(jià)也比較憂慮，同時也主張對以樓市為代表的資產(chǎn)價(jià)格予以及時謹(jǐn)慎的短期和長效的機(jī)制性調(diào)控，但是對于上述說法，我們還是傾向于認(rèn)為過于夸張。
 

　　引發(fā)關(guān)于“中國樓市泡沫已是史上蕞大”這種擔(dān)憂的導(dǎo)火索，在于2016年9月的單月信貸投向中，有高達(dá)七成資金流入了個人按揭領(lǐng)域。關(guān)于這一點(diǎn)，我們需要從個人住房貸款的存量和增量兩個視角去觀察中國居民戶在這輪樓市熱潮中的金融風(fēng)險(xiǎn)。
 

　　從存量角度的觀察是，中國居民對房貸的整體承受能力仍穩(wěn)健，而不是脆弱。我們可以將中國居民凈儲蓄狀況和中國房地產(chǎn)銷售狀況做一個大概的比較：目前中國個人住房按揭貸款大約為16萬億，加上公積金不會超過20萬億。在商業(yè)銀行的存款這一側(cè)，居民儲蓄總額接近60萬億?？梢钥吹剑唇屹J款和居民銀行儲蓄之比大約是30%。盡管2015年的股市波動給普通散戶和白領(lǐng)的個人財(cái)富帶來了較大影響，但當(dāng)年中國居民儲蓄仍然增加了大約4萬億。2015年，全國房地產(chǎn)銷售面積不超過13億平米，銷售金額大約9萬億元?？梢钥吹?，十萬多億的城鎮(zhèn)居民年收入，和60萬億且年增長在4萬億以上的銀行儲蓄存款，是在支撐一個每年銷售面積13億平米左右、銷售金額9萬億左右的房地產(chǎn)市場的大背景下取得的。到目前為止，中國居民的高儲蓄率拐點(diǎn)并不明顯。從居民加杠桿的情況來看，我們認(rèn)為2016年房地產(chǎn)的銷售面積和銷售金額增長不會太大。中國居民的收入、儲蓄、儲蓄率大致可以支撐目前的房屋貸款余額。
 

　　從增量角度的觀察是，中國居民仍然持有謹(jǐn)慎負(fù)債的慣性。當(dāng)下在中國申請按揭貸款的平均年限大約在20年，其中大部分合約都在大約8年內(nèi)被全額提前還貸。2016年前3個季度，居民戶存款增4.7萬億，房貸增4.2萬億。相比之下，前3季度商品房新房銷售近8萬億，即便不考慮二手房交易，居民當(dāng)期按揭率也在50%，按揭貸款占同期信貸新增約40%。從歷史數(shù)據(jù)看，居民商貸和公積金貸款，和相對應(yīng)的商品房銷售額，房屋市值相比，仍相當(dāng)穩(wěn)健。
 

　　我們也不妨看一下中國人民銀行周小川行長在今年上半年的一段表述：他認(rèn)為中國居民和西方大約40%-50%的貸款投向住房按揭貸款不同，中國目前這一比例還不超過20%，中國居民仍然具有一定的購房和消費(fèi)加杠桿空間，這種描述是合現(xiàn)實(shí)和理性的?？傮w來看，中國房地產(chǎn)現(xiàn)在的銷售面積和銷售金額，與中國居民收入增長及儲蓄狀況之間并沒有出現(xiàn)非常明顯的脫節(jié)。呈現(xiàn)明顯脫節(jié)的仍然是大都市和重點(diǎn)城市。
 

　　高房價(jià)所誘發(fā)的資產(chǎn)泡沫總是令人苦惱的，但宏觀政策的選擇也總是只能諸害相權(quán)擇其輕。日本及中國香港的經(jīng)驗(yàn)都表明，房地產(chǎn)泡沫破滅所帶來的危害比高房價(jià)帶來的危害有過之而無不及。幾年前，前任銀監(jiān)會主席曾放言中國房價(jià)下跌30%甚至更多，對中國銀行業(yè)的穩(wěn)健也沒有什么影響。但由于房價(jià)進(jìn)一步大幅上漲，我們今天可能需要重新對其進(jìn)行壓力測試。由于房地產(chǎn)行業(yè)上下游的帶動鏈條比較長，同時，地產(chǎn)是商業(yè)銀行發(fā)生信貸違約時蕞重要的一個還款來源，如果商品房價(jià)格出現(xiàn)劇烈調(diào)整，以廠房設(shè)備為抵押物的實(shí)體企業(yè)貸款也會隨之減值并陷入風(fēng)險(xiǎn)。所以總體上來說，我們對于房地產(chǎn)泡沫的破裂要抱有比對高房價(jià)更加謹(jǐn)慎和警惕之心。建立樓市長效調(diào)控機(jī)制，引導(dǎo)樓市軟著陸，避免局部樓市投資過熱引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)仍是主攻方向。


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