供給側改革自去年底提出以來備受各方關注，也得到了理論界的廣泛認可，但真正實施起來卻難度重重，原因就在于供給側改革更多的需要從制度、體制入手，甚至會影響到不同階層的利益分配，比如化解鋼鐵行業(yè)產能過剩就必須要削減一些大的鋼鐵廠產能，但如此會直接導致員工下崗、地方財政收入下降，因而供給側改革相對于傳統(tǒng)需求刺激不容易被接受，屬中醫(yī)調理，藥效較慢。但良藥苦口利于病，晚改不如早改。

　　當前房地產行業(yè)正處于一個去庫存的關鍵時刻，近7億平方的商品房待售面積仿佛一顆懸于中國經濟上空的定時炸彈，隨時可能引爆，當然這僅僅是商品房待售面積，并未包括尚未開工的企業(yè)拿地面積與在建商品房面積，如果加上這兩個面積，恐怕數據會更駭人聽聞，形勢會更嚴峻。
 

　　但遺憾的是，去年年底以來出臺的一系列政策，包括在不限購的地區(qū)降低首套房與二套房首付、降低90平方米及以下的契稅、對個人將購買2年以上的住房對外銷售免征營業(yè)稅等政策依然是遵循了老一套的需求端刺激思路，并無任何新意，旨在通過繼續(xù)加杠桿方式拉動房地產行業(yè)消化需求，而未涉及供給端改革。
 

　　從本輪需求端刺激的結果來看，效果并不明顯，庫存本就較大的三四線城市該有的庫存仍在那里，指望讓農民進城消化庫存的想法很不現實，反倒是本就無去庫存壓力的一線城市卻迎來了新一輪房價暴漲，泡沫化跡象明顯，深圳更是創(chuàng)下了一年上漲50%的全球領漲記錄，目前在一線城市，一套房子動輒就五六百萬，稍好點的都在七八百萬，不要說普通家庭，就是中等收入以上家庭都需不吃不喝十幾年才能購買。因此，房地產行業(yè)亟需進行一次供給側改革。
 

　　對于目前的房地產行業(yè)來說，供給側改革除了收緊三四線城市的土地供給、增大一線城市土地供給外，當緊的就是取消已實行20余年的商品房預售制度。
 

　　商品房預售制早出現于香港，于1994年正式寫入我國《城市房地產管理法》中，其出臺具有顯著地時代背景。當時我國房地產行業(yè)剛剛興起，正由實行多年的福利分房制度改為商品房制度，老百姓有著提高居住環(huán)境的巨大潛在需求，但房地產開發(fā)商卻處于起步階段，資金不足是制約當時房地產行業(yè)形成有效供給的瓶頸，因此商品房預售制度的出臺極大地緩解了開發(fā)商的資金緊張的難題，提高了開發(fā)商資金周轉率，短時間內形成了較多的有效供給，緩解了供需矛盾，對房地產行業(yè)的發(fā)展起到了極大的促進作用。
 

　　經過20余年的發(fā)展，當前的房地產行業(yè)與當時已今非昔比，一方面是房企實力逐漸增強，根據某研究院統(tǒng)計，2015年我國房地產行業(yè)銷售達到百億的房企共104家，銷售總額共計3.5萬億元，市場份額已超40%，其中銷售額達千億的房企已有7家;另一方面則是商品房預售制度的缺陷進一步暴露。由于消費者購買的是期房，購買時不知自己購買的房子的品質，在交房后有相當一部分商品房與當初銷售時的宣傳不符。輕則小區(qū)綠化面積率不足、停車位不夠，重則房屋質量存在問題，諸如隔音不好、層高不足、交付的房屋面積小于合同約定面積、環(huán)保不達標、精裝修不達標、承諾學校遲遲未建等都是近年來消費者投訴的商品房問題。再有就是在很多城市，由于開發(fā)商前期手續(xù)不全、未繳納此前代收的契稅和公共維修基金、項目建設中抵押土地或項目融資等問題，消費者在入住多年后房產證都無法辦理。而消費者投訴又面臨時間長、解決難度大的諸多難點。
 

　　正是由于這些潛在的風險，廣大消費者在購買期房時更愿意選擇大的開發(fā)商，并不是因為大的開發(fā)商銷售的商品房完全無問題，而是問題相對少而已。
 

　　針對當前商品房預售制度存在的諸多問題，各地基本均出臺了商品房預售款監(jiān)管辦法，對開發(fā)商收取的預售款進行監(jiān)管，防止開發(fā)商挪用。但這僅是對預售制度的修修補補，并未從根本上解決商品房預售制度的缺陷。
 

　　因此，取消商品房預售制度才是當前解決問題的關鍵，也是落實國家供給側改革的重要舉措。從影響看，首先，取消預售制，短期內會減少商品房的供給，與目前我國房地產市場去庫存的目標不謀而合;其次，取消預售制會讓房地產行業(yè)進行一次徹底的洗牌，產業(yè)集中度會明顯增加，眾多中小房地產開發(fā)商因資金不足可能會退出地產行業(yè)，取而代之的是更多的大地產商，開發(fā)商也會更注重商品房的品質;再次，預售改為現房銷售可增加消費者的選擇余地，商品房投訴率也會相應下降。當然，短時間內一刀切的取消預售制可能會加劇一線樓市的上漲，所以可以現在庫存較大的區(qū)域進行試點，在試點區(qū)域還要做好防止在建樓盤爛尾的準備。
 

　　綜上，在當前房地產去庫存與供給側改革的大背景下，取消預售制是佳時期。應當清醒看到的是，取消預售制涉及開發(fā)商、地方政府等眾多利益群體，推行難度可想而已，但改革的目標就是為經濟更好地發(fā)展奠定基礎，不能因噎廢食。

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