在三四線(xiàn)城市樓市深陷供應(yīng)過(guò)剩的同時(shí)，一線(xiàn)城市的供不應(yīng)求局面可能會(huì)加劇。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，截至今年12月初，4個(gè)一線(xiàn)城市共成交土地488宗，規(guī)劃建筑用地面積5057.5萬(wàn)平方米，僅為2013年全年一半左右。但成交均價(jià)比當(dāng)年上漲了67%。

近年來(lái)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本高企，但進(jìn)展緩慢，使得一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)出現(xiàn)“量跌價(jià)漲”的現(xiàn)象。分析人士指出，這將會(huì)激化這些城市供不應(yīng)求的局面。同時(shí)還可能導(dǎo)致豪宅扎堆，并給市場(chǎng)帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)。

一級(jí)開(kāi)發(fā)成本高企

根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至今年12月初，一線(xiàn)城市共成交土地488宗，規(guī)劃建筑用地面積5057.5萬(wàn)平方米。兩者均為近6年來(lái)的低。

過(guò)去幾年來(lái)，一線(xiàn)城市的土地成交規(guī)模呈總體遞減趨勢(shì)。2010年至2013年間，土地成交宗數(shù)都在1000宗以上，2014年降至782宗。成交面積方面，2010年一線(xiàn)城市成交的規(guī)劃建筑用地為9754萬(wàn)平方米，2013年達(dá)到9655萬(wàn)平方米，幾乎相當(dāng)于今年的兩倍。

土地價(jià)格的變化趨勢(shì)正好相反。上述機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年一線(xiàn)城市土地成交樓面均價(jià)為9090.17元/平方米，同比上漲19%，創(chuàng)歷史新高。這一水平比2013年上漲了67%。與2010年相比，漲幅達(dá)140%之多。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，在今年剩余的不到一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，一線(xiàn)城市的土地成交面積可能回升，但今年仍可能創(chuàng)下近九年來(lái)的低值。

分析人士指出，土地市場(chǎng)的變化趨勢(shì)往往滯后于房屋市場(chǎng)。今年一線(xiàn)城市樓市從年初就開(kāi)始復(fù)蘇，但土地市場(chǎng)的回暖體現(xiàn)在下半年。這種結(jié)構(gòu)性失衡，也使今年的土地成交總面積相對(duì)較低。

另一個(gè)原因在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)。北京市某國(guó)企負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，近年來(lái)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本不斷攀高，極大抬高了土地成本。體現(xiàn)在土地交易環(huán)節(jié)，就是土地出讓的底價(jià)不斷抬升。

“在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中，拆遷成本占一半以上。”上述人士說(shuō)，由于拆遷成本不斷提高，拆遷難度越來(lái)越大，使近年來(lái)土地收儲(chǔ)速度緩慢，這也造成土地有效供應(yīng)不足。

他還表示，以北京為例，今年北京成交的土地主要位于豐臺(tái)、大興等區(qū)域，主因在于這些區(qū)域的居住人口較為稀疏，土地產(chǎn)權(quán)簡(jiǎn)單清晰，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作較早完成。而在北京的朝陽(yáng)、通州等區(qū)域，也有大量待開(kāi)發(fā)土地，但因涉及到拆遷，進(jìn)展緩慢。


 

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