剛結(jié)束的萬科轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略發(fā)布會，是建立在對房地產(chǎn)開發(fā)銷售模式的顛覆上，先租后買，租金可抵房款。”近日，該消息在微信與自媒體渠道的“刷屏”，令萬科又一次成為地產(chǎn)圈里的話題王。而引起熱議的關(guān)鍵，就在于“先租后買”，在有關(guān)解讀中，這種模式被指或“血洗市場”，“讓資本實(shí)力不夠雄厚的小開發(fā)商全體倒閉”。
 

　　不過，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這一銷售模式的醉翁之意，依舊是“去庫存”。在相關(guān)分析人士看來，開發(fā)商的類似舉措，也很可能是為金融化找口子。
 

　　萬科解釋“被頭條”：不會顛覆原銷售模式“暫時(shí)沒法買房?不要緊，你可以先租房住;過兩年想買房了?沒問題，你此前繳納的租金就自動(dòng)轉(zhuǎn)為購房時(shí)的房款。”這是重慶當(dāng)?shù)孛襟w在宣傳萬科一項(xiàng)目時(shí)使用的語句。萬科在重慶推出的長租公寓，卻令業(yè)內(nèi)中小房企草木皆兵。
 

　　“萬科太狠了!徹底不讓小開發(fā)商活!小伙伴公司徹底倒閉的節(jié)奏?”微博@基金莊正的解讀，為“先租后買”模式蒙上了一層神秘的面紗。而在廣泛流傳的消息中，這種模式更被指或“血洗市場”。“萬科難道是要壟斷中國的商品房市場了嗎?”“先租后買將是房地產(chǎn)的新模式。”一時(shí)間，在微信自媒體賬號中亦眾說紛紜。
 

　　直到事件發(fā)酵近24小時(shí)后，當(dāng)事方萬科才通過官方微信訂閱號“萬科周刊”進(jìn)行了“辟謠”，“近期重慶萬科在開展西九項(xiàng)目萬科驛(長租公寓)業(yè)務(wù)推廣過程中，采用了與住宅銷售聯(lián)動(dòng)的營銷方式，即租客入住萬科西九項(xiàng)目的長租公寓，如購買西九二期住宅即可減免與租屋2年租金等額的房款，認(rèn)購萬科其他在售樓盤時(shí)同樣可享額外優(yōu)惠等政策等。”
 

　　簡而言之，引發(fā)軒然大波的萬科版“先租后買”，即租賃萬科房子后，如果以后買了萬科的房子，那么以前支付的租金可以抵做購房款的一部分。但萬科也表示，“目前萬科各地公司在推廣長租公寓業(yè)務(wù)時(shí)，部分公司采用了與萬科重慶公司類似的做法，但尚未成為萬科集團(tuán)的統(tǒng)一部署。不能理解為對原有開發(fā)業(yè)務(wù)的替代，更不是全面顛覆原有的開發(fā)銷售模式。”
 

　　不過，對于此次萬科所謂的“被頭條”，多位市場分析人士均認(rèn)為有炒作嫌疑。著名房地產(chǎn)專家陳真誠指出，萬科此次是借鑒了汽車類似營銷，也可說針對營銷對象做隱性折扣。但鑒于此次定的租金和房價(jià)售價(jià)不低，故有炒作嫌疑。
 

　　“先租后售”背后：實(shí)為鎖定租客去庫存
 

　　據(jù)1999年7月出版的《實(shí)用房產(chǎn)知識手冊》，房屋先租后售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)投資建造并已取得《房地產(chǎn)權(quán)證》的商品房及房屋所有權(quán)人擁有的存量產(chǎn)權(quán)房屋，采取先出租給承租人使用，再根據(jù)合同約定出售給該承租人的一種促銷行為。
 

　　早在今年初，住建部發(fā)布培育住房租賃市場的指導(dǎo)性文件，亦指出未來政府有望建立官辦租房信息平臺，在供個(gè)人發(fā)布信息的同時(shí)呈現(xiàn)中介信用檔案，鼓勵(lì)社會“包租公”發(fā)展，支持開發(fā)商持有出租房源。有業(yè)內(nèi)人士對此指出，這對于開發(fā)商來講是可行的，尤其適用于銷售周期長、戶型面積區(qū)間較小的項(xiàng)目。這種租售結(jié)合的方式有利于吸引剛剛畢業(yè)的大學(xué)生和剛工作的年輕人。
 

　　事實(shí)上，萬科涉足長租公寓領(lǐng)域并非首次。記者了解到，就在成都，目前也在進(jìn)行名為“成都萬科新租客運(yùn)動(dòng)”的活動(dòng)。不過，這種先租后買的模式都是針對已經(jīng)出售并交付的萬科樓盤，并且只提供整租，不提供合租。而租住在萬科社區(qū)的租戶，在購買成都萬科在售項(xiàng)目時(shí)，可享受每月1600元，不超過半年的租金補(bǔ)貼。而在第46屆成都秋季房交會時(shí)，萬科還曾與優(yōu)客逸家聯(lián)手推出的“房租抵房款”，針對萬科成都金色城市、金色樂府、金色名邸、萬科城等四個(gè)樓盤推出類似活動(dòng)。覆蓋范圍可謂遠(yuǎn)超重慶。
 

　　不過，萬科版的“先租后買”是否真的能夠有效緩解購房者的壓力?也許并不見得?？傮w來看，“租金抵房款”額度有限。在重慶西九項(xiàng)目中，粗略計(jì)算，該活動(dòng)相當(dāng)于在開盤前為租客讓利4個(gè)點(diǎn)左右，而成都補(bǔ)貼金額亦不超過所購買房源總價(jià)的0.5%。
 

　　對于普通租戶而言，租金可以抵扣房款，更大的意義或在于有利于購房者通過先租住其計(jì)劃購買的房屋，深入了解該房屋的建造和裝修、設(shè)備質(zhì)量，避免直接購房因質(zhì)量問題而帶來的糾紛。對此，萬科方面亦坦言，“長租公寓業(yè)務(wù)可以為住宅開發(fā)業(yè)務(wù)儲備客戶、提前鎖定客戶。”或因此，雖然“目前并無具體的計(jì)劃，更沒有已經(jīng)實(shí)施的案例”，但萬科亦未排除未來探索住宅本身“租售并舉”、“先租后售”等新的業(yè)務(wù)模式的可能性。
 

　　金融地產(chǎn)融合加速：
 

　　尾款證券化或成大趨勢
 

　　此次爭議的另一個(gè)焦點(diǎn)，則在于"先租后買"類似于萬科自己當(dāng)銀行，做金融租賃，然后可以把項(xiàng)目打包賣到市場上7%收益”的猜想。事實(shí)上，陳真誠認(rèn)為，萬科“先租后售”之后，后面的應(yīng)收款確實(shí)有可能進(jìn)行證券化。
 

　　就在11月13日，“匯添富資本-世茂購房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)管理計(jì)劃”獲上海證券交易所無異議函后，正式完成發(fā)行。該專項(xiàng)計(jì)劃的順利發(fā)行，也被指意味著國內(nèi)市場上首單購房尾款資產(chǎn)證券化項(xiàng)目正式出爐。
 

　　“在一般的購房流程中，購房者交完首付之后，申請按揭貸款到批復(fù)需要一定的時(shí)間。購房尾款A(yù)BS就是在消費(fèi)者按揭批復(fù)下來之前，開發(fā)商通過證券化方式融資的一種手段，它可以緩解房企在購房尾款到位之前資金方面的壓力，進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。”有券商分析師表示。
 

　　在易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱看來，尾款證券化可能引起房地產(chǎn)金融的一場革命。“現(xiàn)金流是房企的生命線。特別對規(guī)模房企來講，尾款所占據(jù)的比例巨大，今天如果能夠有一款證券化產(chǎn)品把尾款全部變現(xiàn)的話，將大大改善房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流。”不過，出于對各種風(fēng)險(xiǎn)方面的擔(dān)心，特別是道德風(fēng)險(xiǎn)，丁祖昱認(rèn)為，未來的房地產(chǎn)金融的參與者肯定是規(guī)模房企，即品牌房企。
 

　　事實(shí)上，目前許多開發(fā)商已從“地產(chǎn)的金融”升級為“金融的地產(chǎn)”的核心戰(zhàn)略思路，并更多的開始資產(chǎn)證券化嘗試。根據(jù)國務(wù)院相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，截至2014年底，全國逾70萬億元信貸余額中，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為15萬億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額3.5萬億元，按照上市銀行60%抵押、質(zhì)押類貸款的比重估算，全面啟動(dòng)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)將對接一個(gè)市場總量為10萬億元的大蛋糕。

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