雖然今年東莞土地供應(yīng)十分謹慎，但是土豪們還是耐不住市場的誘惑，紛紛出手拿地了。昨天，《廣州日報》DGA18版的報道《嘩!十大土豪花66億元買地》出街后，不少網(wǎng)友在感嘆開發(fā)商們“真有錢”的同時，一邊自豪東莞市場有潛力，另一邊卻擔心明年房價要上漲了!不過，筆者認為，購房者們不用過于擔心房價問題，雖然地價上漲了，但是短期之內(nèi)房價的上漲，依賴的還是樓市大環(huán)境，購房者仍然可以選擇到價格較為合理的新房。

　　開發(fā)商定價策略不同
 

　　仍可淘到便宜房
 

　　顯然，今年大部分的開發(fā)商賺到盆滿缽滿，買地的時候也特別的豪氣，萬科和碧桂園都分別拍下了5宗地，保利拍下了3宗。不過，我們也看到，雖然土豪開發(fā)商們花的錢不少，但是土地集中在少數(shù)的開發(fā)商手中，這也意味著市場的主流定價或受手上有多數(shù)樓盤的開發(fā)商影響。
 

　　從開發(fā)商的銷售策略來看，碧桂園長期以來執(zhí)行的策略卻是“以價走量”，雖然目前該開發(fā)商也在慢慢轉(zhuǎn)型走高端路線，但是一些價格較低的地塊，建成后仍然會以低于周邊房價的價格出售，對于當?shù)氐馁彿空邅碚f，無論是自住還是投資都是好消息。而保利在東莞市場上定價也比較穩(wěn)，既有2萬元~3萬元/平方米的豪宅別墅，也有“7字頭”、“8字頭”低于周邊1000多元/平方米的降價促銷。
 

　　深圳客成交支撐地價上漲
 

　　泡沫已出現(xiàn)
 

　　從開發(fā)商拍地的區(qū)域來看，受到深圳客青睞的片區(qū)集中出現(xiàn)了高價地現(xiàn)象，比如黃江、鳳崗和虎門，甚至是清溪都出現(xiàn)了“4字頭”樓面地價。不過，筆者認為，除了虎門等一線鎮(zhèn)區(qū)由于經(jīng)濟發(fā)達，長期以來地價和房價都較高外，黃江、清溪等鎮(zhèn)區(qū)受到深圳客的影響，而出現(xiàn)高地價，就可能會存在著一定的風險，高地價不一定就意味著高房價!
 

　　目前，東莞市場被深圳客所支撐，這種情況在今年達到了頂峰，但是，在2007年深圳客進入東莞的輪高峰當中，曾經(jīng)出現(xiàn)的失敗案例直到今天仍然存在。盡管輕軌即將開通，交通更加發(fā)達，但是受到東莞鎮(zhèn)區(qū)當?shù)亟?jīng)濟的影響，居住的便利和投資的回報并不會很快顯現(xiàn)。有業(yè)內(nèi)人士認為，一旦深圳房價回落，深圳客撤出東莞，除了給東莞帶來很多空置的物業(yè)外，還會出現(xiàn)低價拋售的現(xiàn)象!甚至有人認為，目前東莞房價上漲快速，樓市泡沫已經(jīng)出現(xiàn)，深圳客帶來的是真火還是虛火?相信在明后年的市場上很快就會體現(xiàn)。
 

　　今年地價有漲有降
 

　　同時，從今年的地價來看，實際上還達不到很高的水平，而目前較高的房價，多數(shù)受到此前拍下的“地王”地塊的影響，相比之下，今年的地價對房價的作用反而更小。截至目前，今年的“地王”是中惠熙元以4820元/平方米樓面地價拍下鳳崗雁田村地塊，但是在去年，鳳崗拍出的商住地高樓面地價是7256.9元/平方米，是東莞史上第二高樓面地價，受此影響，該地塊旁邊的項目今年洋房定價甚至達到了20000元/平方米。東莞高的“地王”是2007年的塘廈“地王”，樓面地價為15243元/平方米。而且，在今年的土地成交當中，還有“1字頭”樓面地價地塊出現(xiàn)，分別位于中堂、東坑、橋頭，樓面地價分別為1103元/平方米、1150元/平方米、1179元/平方米。這些低地價出現(xiàn)，也意味著區(qū)域的房價暫時不會太高。
 

　　當然，品牌開發(fā)商深耕東莞，花費巨額搶地，這也說明開發(fā)商看好東莞樓市發(fā)展前景和上升空間，不過，目前房價已居于高位，樓盤定價再上漲則可能面臨著購房者不買賬，銷售下滑的情況，在較長一段時間內(nèi)，東莞房價平穩(wěn)仍將是市場的主題!

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