“限外令”剛剛解除，公積金政策再次放寬。日前，住建部、財政部和央行共同發(fā)布通知，再將公積金貸款購買二套房首付比例降至兩成，9月1日起執(zhí)行，北上廣深四地可結(jié)合本地實際，自主決定申請住房公積金貸款購買第二套住房的低首付款比例。對此，專家指出，這次樓市“再松綁”，應(yīng)該說是“意料之外，情理之中”，總體看仍以信號意義為主，下半年樓市分化態(tài)勢仍然嚴峻，房地產(chǎn)市場全面復蘇尚需時日。

　　【公積金貸款“降門檻”】
 

　　從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，自“3·30新政”落地后，過去幾個月里樓市復蘇的態(tài)勢明顯，尤其一線城市和部分二線城市量價齊升。中國指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，7月份，全國100個城市新建住宅平均價格為每平方米10685元，環(huán)比上漲0.54%;而上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計也顯示，7月份，全國30個城市的住宅市場成交量創(chuàng)下近6年同期的高。
 

　　業(yè)內(nèi)人士認為，在這個背景下，公積金二套房首付比例再降門檻，加上前期央行“雙降”、“限外令”解除等利好政策，無疑為“金九銀十”的傳統(tǒng)樓市旺季增添不少動力。
 

　　“目前我國經(jīng)濟形勢沒有明顯好轉(zhuǎn)，各種穩(wěn)增長措施短時間內(nèi)未充分發(fā)揮效力等，應(yīng)該說是本輪公積金政策進一步寬松的主因。”亞太城市研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存分析稱，上半年各項鼓勵政策銀行并未完全落實，終對樓市的鼓勵效果也沒有完全達到預(yù)期，因此市場本身對再出臺利好政策有所期待。
 

　　“從今年上半年的情況看，全國層面的公積金政策刺激對市場的影響在逐漸增加，但是由于公積金的定位和受眾面的因素，降低首付能夠影響的實際范圍比較有限，給市場帶來的主要還是心理影響。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受本報記者采訪時表示。
 

　　【以“調(diào)”為主盤活資源】
 

　　然而，對比一二線城市逐漸“火熱”的房地產(chǎn)市場，三四線城市仍顯冷清，仍然面臨著不小的去庫存壓力。公積金“再松綁”對此能否起到改善供求格局的作用?
 

　　“各地市場目前庫存壓力不同，由于一二線城市二套房購買者目前仍以剛需和改善型需求為主，因此公積金降首付對這部分的需求者影響較大。而從解決三四線城市去庫存角度看，政策的直接影響應(yīng)該說是比較有限的。”張大偉分析稱。
 

　　他指出，此次出臺這個政策的目的，一是為了解除過去不合理的政策，二是為了維護房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展?？梢哉J為，這將會是未來一系列“去行政、重市場”的調(diào)控政策的開端。“預(yù)計下半年還會有一些政策陸續(xù)出臺，在多個環(huán)節(jié)進一步放開，盤活存量資源，包括一線城市購房資格的調(diào)整、公積金額度的調(diào)整，以及地方政府可能出臺的稅費減免、購房補貼等。尤其是未來商貸利率如果降低的話，可能會更大力度和范圍上改變目前的需求端狀況。”
 

　　住房消費回歸理性后，房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾是不得不面對的問題。在北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志看來，目前樓市基本上達到供需平衡，部分地區(qū)需求趨于飽和、供給過剩，只有需求進來才能去庫存，目前政策對需求增加效果有限，還需要再推出有利的支持政策來促進需求的增長。“政策調(diào)控還是以調(diào)為主，在調(diào)整中讓樓市更適應(yīng)供需關(guān)系的變化，更適應(yīng)經(jīng)濟增長的需求。”陳志表示。
 

　　【借機炒房并不明智】
 

　　新政出臺后，不少業(yè)內(nèi)機構(gòu)分析認為，雖然對房地產(chǎn)市場信心的提振毋庸置疑，但是能夠?qū)嶋H影響的范圍還比較小，基本屬于“微刺激”，不太有“點燃”高房價的可能。
 

　　事實上，當前的中國經(jīng)濟宏觀背景也使得房地產(chǎn)市場不再具有投機“炒樓”的價值。住建部政策研究中心主任秦虹此前表示，我國房地產(chǎn)市場供應(yīng)發(fā)展到今天總體偏松、部分地區(qū)過剩的情況，供給速度遠快于需求，已經(jīng)很難出現(xiàn)暴漲。
 

　　“借這個政策短期炒房肯定是不明智的。”張大偉指出，由于整個樓市分化嚴重，雖然一線城市成交量回升，尤其是二手房回暖明顯;二線城市的降幅也在收窄;但三四線城市仍然缺乏支持房地產(chǎn)的實際動力，狀況堪憂。
 

　　“即使首付比例降低或者公積金貸款利率下調(diào)，但是對房地產(chǎn)投資的抑制仍然沒有放開，通過購買房產(chǎn)投資沒有太大的空間。具體到北京、上海這類一線城市，房價本身上漲壓力大，公積金降低首付比例就不太可能變?yōu)楝F(xiàn)實。”張大偉認為。

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