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央企地產(chǎn)商混改試驗(yàn):國(guó)資或降至50%以下

2015年09月01日 09:22     小編:     21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)|0     點(diǎn)擊:933

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  作為央企地產(chǎn)重組的排頭兵,招商系的重組正在緊鑼密鼓地進(jìn)行中。

  21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉,A股四大龍頭房企之一的“招商地產(chǎn)”,或在今年底消失,取而代之的,將是“招商蛇口”,其股票代碼可能為001979。
 

  根據(jù)8月初招商地產(chǎn)發(fā)布的重組方案,是由招商局蛇口工業(yè)區(qū)吸收合并招商地產(chǎn);8月24日,蛇口工業(yè)區(qū)總經(jīng)理?xiàng)钐炱綄?duì)外透露,招商局蛇口有望在今年底實(shí)現(xiàn)IPO,招商地產(chǎn)退市。
 

  不僅是招商。去年以來(lái),央企地產(chǎn)商重組動(dòng)作頻頻。前有中建、中交等大整合,后有保利系、中糧系引重組猜測(cè),此番招商系整合方案的落地,意味著央企在地產(chǎn)領(lǐng)域的改制迎來(lái)新浪潮。
 

  類似華僑城引入寶能系作為第二大股東,招商地產(chǎn)有關(guān)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露,重組后的新公司,未來(lái)也一定會(huì)引入民資作為戰(zhàn)略投資者。此外,公司的股權(quán)、管理層激勵(lì)制度也在研究中。
 

  上述舉措都可以被納入國(guó)資改革混改試驗(yàn)的范疇,無(wú)論是招商、華僑城,還是中建、中交和中糧,其在混改領(lǐng)域的試水,將在一定程度上影響未來(lái)國(guó)資改革的走向。
 

  50%分水嶺: 國(guó)資與民資起舞
 

  不少央企地產(chǎn)商人士指出,地產(chǎn)行業(yè)是相對(duì)市場(chǎng)化的行業(yè),在這一領(lǐng)域進(jìn)行國(guó)資改革和產(chǎn)權(quán)改革,是比較易于推行的。
 

  股權(quán)結(jié)構(gòu)的改革是步,即降低國(guó)資持股比例。上海國(guó)資旗下的綠地集團(tuán)便是此種案例。在綠地混改中,員工持股計(jì)劃占28.83%,引入民資股東約占25%,國(guó)資股東降至50%以下。
 

  民資入股央企以華僑城備受矚目,華僑城今年3月推出的80億定增計(jì)劃引入寶能系作為戰(zhàn)略合作伙伴,寶能系以近70億元入股,占股12.1%,成華僑城第二大股東,大股東華僑城集團(tuán)仍持50%以上股份,后續(xù)華僑城還可能引入其他投資。
 

  方興地產(chǎn)則通過(guò)配股引入社會(huì)股東,配股后,中化集團(tuán)持股比例由此前的63.5%攤薄至53.98%,新華保險(xiǎn)(36.92, 2.08, 5.97%)持股比例為9.5%,成為單一第二大股東。
 

  持股50%乃至以上,意味著完全控制一家上市公司,是的控股股東,改革前的國(guó)企、央企莫不是如此。而在公司法規(guī)定中,僅需30%便可成為一家上市公司的實(shí)際控制人,未來(lái),央企地產(chǎn)商的混改,是否會(huì)出現(xiàn)國(guó)資股東普遍降至50%以下乃至30%的情況?
 

  接受采訪的一些央企內(nèi)部人士認(rèn)為,涉足混改,意味著大股東超過(guò)50%的股權(quán)結(jié)構(gòu)肯定要改變,為保持公司既定發(fā)展方針的持續(xù)性,理想狀態(tài)是,幾個(gè)國(guó)有大股東形成一致行動(dòng)人,擁有低于50%的控制權(quán),由管理層進(jìn)行日常經(jīng)營(yíng)管理,便如綠地那樣。
 

  近兩年來(lái),央企通過(guò)入股民企實(shí)現(xiàn)混改也不少見(jiàn)。中交集團(tuán)于今年5月中旬,購(gòu)入綠城中國(guó)股份,持股比例達(dá)28.9%。未來(lái),中交集團(tuán)與綠城的整合完畢,在新公司中納入民資股東,是可以預(yù)期的結(jié)果。
 

  克爾瑞機(jī)構(gòu)分析師朱一鳴稱,在房地產(chǎn)行業(yè),無(wú)論是國(guó)企、央企,還是民營(yíng)、家族企業(yè),未來(lái)都可能迎來(lái)一輪股權(quán)改革的浪潮。
 

  綠地董事長(zhǎng)張玉良表示,只要具備混合所有制、企業(yè)班子想做事、政府要放手等幾個(gè)條件,綠地模式是可以復(fù)制的。
 

  混改參與方的隱憂
 

  國(guó)泰君安(21.14, 0.90, 4.45%)證券分析師侯麗科表示,國(guó)企改革將是今年改革的重點(diǎn),資本注入、員工持股等方式預(yù)計(jì)將為一批房企注入新的資金與活力。
 

  在2014年4月的股東大會(huì)上,華僑城董事長(zhǎng)劉平春明確表示,公司非常希望通過(guò)資本市場(chǎng)引入戰(zhàn)略投資者,甚至是引入國(guó)際資本,撬動(dòng)更多的社會(huì)資源來(lái)發(fā)展公司業(yè)務(wù);招商局董事長(zhǎng)李建紅也表達(dá)過(guò)類似的觀點(diǎn)。
 

  方興地產(chǎn)引入的民資股東包括,郭炳湘和華平基金在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域均有豐富經(jīng)驗(yàn),這也是方興地產(chǎn)眼下著重發(fā)展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。
 

  但硬幣的另一面是,重組、混改并非易事,其前期談判、操作過(guò)程都異常復(fù)雜,也引發(fā)了一些“國(guó)資流失”的擔(dān)憂。
 

  “雖然政策鼓勵(lì),但不是每個(gè)央企都能推動(dòng),除了國(guó)資委[微博]的態(tài)度,央企管理層也有政治方面和個(gè)人任期的考量。”一位央企高管人士指出,很多公司目前對(duì)于混改相當(dāng)謹(jǐn)慎,擔(dān)心有國(guó)有資產(chǎn)流失的嫌疑。
 

  同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,對(duì)民資來(lái)說(shuō),與央企合作后的大好處就是可以利用央企在融資渠道及政府關(guān)系上的便利,也就是說(shuō)可以借機(jī)“傍大款”。但是,與央企(國(guó)企)地產(chǎn)企業(yè)的合作,民營(yíng)企業(yè)有可能逐漸被央企(國(guó)企)控股,失去話語(yǔ)權(quán),終有可能就此消失。
 

  也有部分民資也擔(dān)心,參與央企混改,只能享有小部分股權(quán),沒(méi)有話語(yǔ)權(quán),終會(huì)造成“為他人做嫁衣”的后果,白白損失了投資。
 

  對(duì)此國(guó)資委研究中心許保利表示,混合所有制終是基于雙方自愿,這種擔(dān)心其實(shí)是多余的。其實(shí)民營(yíng)企業(yè)對(duì)混改的需求更強(qiáng),而且更主動(dòng),不少公司都希望引入央企當(dāng)股東。綠城引入中交就是個(gè)例子;更早的萬(wàn)科引入華潤(rùn)做大股東,也是混改的典范。
 

  未來(lái),央企混改需要解決幾個(gè)問(wèn)題:一是如何避免國(guó)有股東一家獨(dú)大,讓參與的其他所有制資本都有相應(yīng)的話語(yǔ)權(quán);二是如何避免一些央企只拿出不賺錢的業(yè)務(wù),以甩包袱的形式主義來(lái)參與混改;三是避免變相的國(guó)資流失。
 

  朱一鳴認(rèn)為,多方努力之下,混合所有制改革終可以雙贏。對(duì)于民企來(lái)說(shuō),引入國(guó)有資本能夠避免決策上的重大失誤;對(duì)于國(guó)企來(lái)說(shuō),民營(yíng)資本的加入能夠提高運(yùn)營(yíng)效率和執(zhí)行力。
 

  管理層激勵(lì)的實(shí)踐
 

  在混合所有制改革中,股權(quán)結(jié)構(gòu)改變必然伴隨著管理層激勵(lì)和員工持股,才是混改應(yīng)有之義。
 

  事實(shí)上,盡管眾多央企地產(chǎn)公司已高度職業(yè)經(jīng)理人化,但薪酬體系卻遠(yuǎn)未市場(chǎng)化。高管不但需由中央任命,還有限薪要求。“限薪令”讓央企對(duì)其高管的正面激勵(lì)作用不足。
 

  2015年1月12日,國(guó)資委審議了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)外派監(jiān)事會(huì)工作的意見(jiàn)》、《關(guān)于混合所有制企業(yè)實(shí)行員工持股試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》,為央企混改護(hù)航。
 

  在員工持股激勵(lì)方面,地產(chǎn)行業(yè)以綠地混改為典型。其具體做法是,綠地管理層43人出資設(shè)立格林蘭投資管理公司,作為上海格林蘭投資企業(yè)(有限合伙)的執(zhí)行合伙人,上海格林蘭承繼職工持股會(huì)在綠地的持股。
 

  由于持股員工多達(dá) 982名,在現(xiàn)行法律框架下合伙企業(yè)合伙人不能超過(guò)50人,于是張玉良團(tuán)隊(duì)對(duì)982名員工的持股權(quán)益打成32包,成立了32個(gè)“小合伙”,再集中成上海格林蘭。
 

  然而比起綠地這樣的地方國(guó)企來(lái)說(shuō),國(guó)資委、證監(jiān)會(huì)[微博]對(duì)央企的監(jiān)管和審批則顯得嚴(yán)謹(jǐn)很多,高管持股方案的風(fēng)險(xiǎn),核心在于可能導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)流失。
 

  因此在上述《意見(jiàn)》中指出“存量不碰,增量為主”,即在國(guó)有企業(yè)通過(guò)改制變?yōu)榛旌现破髽I(yè)或新設(shè)混合制企業(yè)時(shí),引入員工持股制度。
 

  這意味著,國(guó)企員工只能對(duì)增量進(jìn)行持股,不能對(duì)目前現(xiàn)有的存量資產(chǎn)持股,即只針對(duì)重新融資再投資的部分。而股權(quán)認(rèn)購(gòu)價(jià)方面,有部門認(rèn)為應(yīng)該主張平等,不能以外部?jī)r(jià)和內(nèi)部?jī)r(jià)分別認(rèn)購(gòu)。
 

  華僑城已率先試水。今年3月份,伴隨定增計(jì)劃,華僑城推出了股權(quán)激勵(lì)方案,擬向高級(jí)管理人員、中層管理干部及核心管理、技術(shù)骨干授予1.2億股,授予價(jià)格為4.73元/股。
 

  中信建投地產(chǎn)小組指出,華僑城重啟股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃,并且在國(guó)企改革層面也提出了變革思路,未來(lái)將積極拓展與民營(yíng)等各種社會(huì)資本的合作,放大國(guó)有資本的功能,同時(shí)在企業(yè)內(nèi)部將推進(jìn)實(shí)施內(nèi)部合伙人制度,在新項(xiàng)目和虧損項(xiàng)目中,要實(shí)施管理層項(xiàng)目跟投計(jì)劃,將管理層和骨干員工的長(zhǎng)期激勵(lì)與公司發(fā)展緊密結(jié)合。
 

  其認(rèn)為,作為具備市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)力的央企,華僑城在此輪國(guó)企改革中積極嘗試,未來(lái)整體效率將優(yōu)化和提速。
 

  2014年,招商地產(chǎn)醞釀了七年的股票期權(quán)首次授予計(jì)劃公布。行權(quán)條件包括每一生效年度前一財(cái)務(wù)年度扣除非經(jīng)營(yíng)性ROE不低于13%,扣除非經(jīng)營(yíng)性凈利潤(rùn)3年復(fù)合增速不低于15%,總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率不低于20%。
 

  2015年4月,同屬招商局旗下的招商銀行(17.30, -0.33, -1.87%)推出了60億員工持股計(jì)劃。招商地產(chǎn)內(nèi)部人士透露,伴隨本次重組,在上述股權(quán)激勵(lì)的基礎(chǔ)上,公司內(nèi)部管理層激勵(lì)新計(jì)劃也在制定中。

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