從2014年開始，每年6、7萬(wàn)億的新房銷售額的中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，終于進(jìn)入了總體供大于求的調(diào)整與轉(zhuǎn)型時(shí)期。在“地產(chǎn)+金融+互聯(lián)網(wǎng)”大融合趨勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)正在面臨更多的挑戰(zhàn)。2015年8月27日，由諾亞財(cái)富集團(tuán)主辦的2015房地產(chǎn)金融高峰論壇在北京舉行，與會(huì)嘉賓共同探討房地產(chǎn)行業(yè)下一個(gè)風(fēng)口。

　　消化庫(kù)存仍在位 降息降準(zhǔn)有空間
 

　　任志強(qiáng)在會(huì)上表示，雖然當(dāng)前樓市有所好轉(zhuǎn)，但固定資產(chǎn)投資增速仍將持續(xù)低增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)總體回升預(yù)計(jì)要到今年四季度，今年信貸政策日漸寬松，在幾次降息降準(zhǔn)后，仍有調(diào)整的空間。
 

　　“7月份公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，環(huán)比已經(jīng)有36個(gè)城市上漲，但同比上漲的只有4個(gè)城市，現(xiàn)在還沒(méi)有完全進(jìn)入上漲。因?yàn)槟壳斑€有6億多的庫(kù)存，消化庫(kù)存目前還在位，所以價(jià)格不會(huì)飛漲”，任志強(qiáng)表示，目前銷售增長(zhǎng)率開始回升，價(jià)格在平穩(wěn)過(guò)渡，過(guò)去是徐徐下降，現(xiàn)在已經(jīng)開始調(diào)頭向上，一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)發(fā)生了巨大變化，但二三線城市有的還在繼續(xù)下滑，并沒(méi)有完全恢復(fù)，預(yù)計(jì)總體房?jī)r(jià)的回升要等到四季度。
 

　　城市及城區(qū)分化：一線城市成交穩(wěn)中有升 二線分化加劇
 

　　2014年市場(chǎng)呈下行趨勢(shì)，一線城市成交下降迅速，但四季度市場(chǎng)信心提振，成交回暖以來(lái)，一線城市的成交上升也為強(qiáng)勁，這一方面是因?yàn)橐痪€城市具有房地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)效應(yīng)，對(duì)市場(chǎng)的敏感度較高，在市場(chǎng)下行下，觀望情緒濃厚，因而成交量迅速下降。另一方面一線城市有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)和人口支撐，購(gòu)買力十足，在市場(chǎng)回暖下，刺激的需求也能快速集聚，成交量回升也更為強(qiáng)勁。重點(diǎn)二線城市的成交情況類似，但其他二線城市及三四線城市市場(chǎng)基于庫(kù)存高企，去化壓力較大因此恢復(fù)相對(duì)緩慢。
 

　　諾亞財(cái)富預(yù)計(jì)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)仍將持續(xù)，一線城市表現(xiàn)穩(wěn)中有升，二線城市分化加劇，三四線城市整體表現(xiàn)依舊。2015年，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求并不會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)扭轉(zhuǎn)。首先，一線城市雖仍受到限購(gòu)政策約束，但依托強(qiáng)大的人口吸納能力及經(jīng)濟(jì)水平，預(yù)計(jì)一線城市成交量?jī)r(jià)能夠保持穩(wěn)定或小有回升。其次，二線城市市場(chǎng)表現(xiàn)分化并且將進(jìn)一步加劇，像合肥、武漢、鄭州、南京及廈門等城市可能保持平衡，但大連、寧波、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春及西安等城市庫(kù)存壓力較大，面臨高企的庫(kù)存壓力，市場(chǎng)成交亦不容樂(lè)觀。后，三四線城市整體庫(kù)存高企，前景不容樂(lè)觀，對(duì)于這些城市而言，以價(jià)換量仍很可能成為未來(lái)市場(chǎng)的主旋律。
 

　　未來(lái)大中城市將成為二手房的主戰(zhàn)場(chǎng)
 

　　另外，據(jù)諾亞財(cái)富公布數(shù)據(jù)顯示，從典型城市看，二手房超越一手房的現(xiàn)象在上海曾經(jīng)出現(xiàn)，但并不穩(wěn)定。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，將逐漸由新房市場(chǎng)向存量房市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。以歐美、日本這樣的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體為例，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入成熟階段的表現(xiàn)為二手房市場(chǎng)成交占到7—8成的比重?？紤]到中國(guó)足夠龐大的商品存量房、較高的城鎮(zhèn)家庭住房自有率以及人口流動(dòng)趨勢(shì)的加速，未來(lái)二手房市場(chǎng)的發(fā)展史大勢(shì)所趨。

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