國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上周發(fā)布的“2015年1至5月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況”顯示，前5月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交、庫(kù)存、新開(kāi)工等主要指標(biāo)趨于好轉(zhuǎn)，尤其全國(guó)商品房銷(xiāo)售額15個(gè)月來(lái)首現(xiàn)正增長(zhǎng)，顯示樓市已現(xiàn)走出疲軟區(qū)間的曙光。
 

　　政策對(duì)于合理住房需求的大力度扶持，疊加貨幣政策降準(zhǔn)、降息等因素，是樓市在5月份止跌企穩(wěn)的主要原因。從數(shù)據(jù)看，銷(xiāo)售端的改善為明顯：1~5月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積盡管下降0.2%，但降幅較1~4月份大幅收窄4.6個(gè)百分點(diǎn)，住宅銷(xiāo)售面積已經(jīng)與去年同期持平，銷(xiāo)售面積在上半年有望實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。
 

　　與此同時(shí)，銷(xiāo)售面積從1~2月份下降16.3%到1~5月份基本止跌，超出市場(chǎng)預(yù)期，這也反映出開(kāi)發(fā)商庫(kù)存去化加快，5月底待售面積自今年以來(lái)首現(xiàn)下降。“去庫(kù)存”加速也激勵(lì)了開(kāi)發(fā)商加杠桿的進(jìn)程，3個(gè)先行指標(biāo)(開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金、土地購(gòu)置面積、新開(kāi)工)增速下降初現(xiàn)收窄跡象。
 

　　目前，三大因素將夯實(shí)樓市底部基礎(chǔ)。
 

　　首先，目前商業(yè)房貸和公積金貸款基準(zhǔn)利率分別為5.65%和3.75%，已跌破2009年的歷史低水平。從過(guò)去境內(nèi)外樓市的市場(chǎng)周期看，利率底部一般會(huì)引領(lǐng)樓市底部;
 

　　其次，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局解讀5月數(shù)據(jù)時(shí)，強(qiáng)調(diào)樓市銷(xiāo)售回升，購(gòu)房者信心恢復(fù)和先行指標(biāo)向好(盡管向好跡象并不明顯)，這頗有引導(dǎo)輿論呵護(hù)樓市的意味;
 

　　后，下半年通脹水平難破“2”，實(shí)際利率仍將維持低位，而開(kāi)發(fā)貸款條件放松，債權(quán)股權(quán)融資快速增長(zhǎng)，資金環(huán)境繼續(xù)友好將助推供銷(xiāo)活躍。
 

　　但必須要看到，盡管累計(jì)銷(xiāo)售面積跌幅連續(xù)大幅度收窄，意味著單月銷(xiāo)售回升明顯，但5月底的庫(kù)存僅僅減少了15萬(wàn)平方米，與6.57億平方米的總庫(kù)存相比仍談不上庫(kù)存改善。
 

　　另外，如果考慮到在建未售、已批未建這兩大塊庫(kù)存的話，言及“庫(kù)存壓力下降”還太早。即便易居監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市多為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，庫(kù)存去化效果明顯，但5月份仍有28個(gè)城市庫(kù)存同比增長(zhǎng)。
 

　　今年前5個(gè)月，即便表現(xiàn)好的40個(gè)重點(diǎn)城市，商品房銷(xiāo)售面積同比也僅增長(zhǎng)1.7%，而非重點(diǎn)城市銷(xiāo)售面積仍下跌10%以上。也就是說(shuō)，絕大部分城市對(duì)樓市及貨幣政策刺激的敏感度(或彈性)正在下降。
 

　　這種下降反映這些城市集聚人口和產(chǎn)業(yè)的能力不足，新增住房需求有限。如庫(kù)存壓力大的東北，近年來(lái)每年流失人口約200萬(wàn)，沈陽(yáng)、哈爾濱和大連等重點(diǎn)二線城市樓市去化周期在3年左右。廣大二線非重點(diǎn)及三、四線城市，將是樓市回升的主要拖累。


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