政策春風(fēng)吹來,房貸市場咨詢量也呈現(xiàn)了回暖的跡象。據(jù)擔(dān)保公司“偉嘉安捷”數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,“3·30”新政出臺一周后,房貸市場咨詢量比上周上漲25%左右,成交量也出現(xiàn)明顯上漲。
日前調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,3月30日至4月5日這一周重點(diǎn)監(jiān)測的38個(gè)城市房地產(chǎn)成交量整體上漲19.5%,其中29個(gè)城市同比上漲。
記者在清明小長假期間走訪了位于通州的幾處樓盤和二手房地產(chǎn)中介發(fā)現(xiàn),購房者心態(tài)出現(xiàn)了“微妙”的變化,開口即問“能否申辦組合貸?”
事實(shí)上,激發(fā)了購房人對組合貸使用熱情的正是“3·30”新政,其條“鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款與住房公積金委托貸款的組合貸款,支持居民家庭購買普通自住房。”
“目前公積金的貸款額度比較低,基本不夠用。現(xiàn)在市場的需求是組合貸,但組合貸的辦理又非常麻煩。”同峰地產(chǎn)顧問有限公司總監(jiān)蔡文浩表示,下一步如果能夠更清晰地將組合貸政策落地,才能推進(jìn)改善客戶的二套房需求,才可以刺激購房者把二套房需求打開。
滬公積金新政松綁二套
新政之下,配套的政策已經(jīng)開始出現(xiàn),一線城市已全面開啟了公積金政策調(diào)整。
4月9日,上海市公積金管理中心發(fā)布通知稱,本市將調(diào)整住房公積金貸款額度上限和二手房貸款年限,新政策將自4月15日起實(shí)施。而在此兩天前,深圳公積金新政剛剛落地。
根據(jù)新政規(guī)定:購買首套自住住房,個(gè)人高貸款額度由30萬元調(diào)整至50萬元,家庭高貸款額度由60萬元調(diào)整至100萬元,繳交補(bǔ)充公積金的,個(gè)人高貸款額度在50萬元基礎(chǔ)上增加10萬元,家庭高貸款額度在100萬基礎(chǔ)上增加20萬元。
值得注意的是,新政規(guī)定購買改善型第二套普通商品房,參照購買首套住房政策執(zhí)行。換句話說,二套房的政策正走向全面寬松。
新政的第二部分即關(guān)于二手房公積金抵押貸款年限調(diào)整,根據(jù)規(guī)定原本二手房房齡超過5年,貸款年限高只能貸15年,現(xiàn)在6到19年房齡的二手房的公積金抵押貸款,長貸款年限由不超過15年調(diào)整為35年與房齡之差。
如6、7、8年依次遞增的房齡二手房調(diào)整后對應(yīng)的貸款年限為29、28、27年依次遞減,直至20年房齡以上的房源對應(yīng)的貸款年限高只能為15年。
那么,緣何如此大面積放松?
房貸新政的提出,將進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金對合理住房消費(fèi)的支持作用。但4月1日上海市公積金管理中心發(fā)布《上海市住房公積金2014年年度報(bào)告》顯示,公積金的資金運(yùn)用率(貸款余額與繳存余額的比率)為84.32%,比上年同期減少3.72個(gè)百分點(diǎn)。
這意味著,4月9日上海公積金新政正是“3·30”房貸新政的落實(shí)。
事實(shí)上,今年元旦伊始,北京市已經(jīng)將個(gè)人住房公積金貸款高額度從80萬提高到120萬。彼時(shí)業(yè)內(nèi)人士都期待,這一舉措不僅能夠帶動(dòng)公積金貸款的使用效率,也能激發(fā)購房人對于組合貸(商業(yè)貸款加公積金貸款)的使用熱情。
然而不少購房人在問清如何申辦組合貸后,申請熱情卻被澆了一盆冷水。陳小芳便是其中之一,元旦前夕她看中了一套位于通州區(qū)楊莊南里一套價(jià)值450萬的三室兩廳二手房,但被公積金貸款中心告之:只有購買90平方米以下住房才能貸到120萬,否則貸款上限仍是80萬。
“除了申請條件受約束,受理銀行少、申請流程長等很多因素后都導(dǎo)致我不得不放棄了組合貸這一優(yōu)惠方式。”陳小芳告訴記者,通州公積金貸款中心只跟建行和農(nóng)行合作組合貸款,其他銀行都不行。且申請人既要走一遍公積金貸款申請流程,又要經(jīng)歷商業(yè)貸款申請流程,這一套流程下來快也要一個(gè)月,賣房人根本等不起這種支付方式。
打破組合貸高門檻
事實(shí)上,通州地區(qū)并非個(gè)案,根據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者此前走訪調(diào)查,北京地區(qū)僅工、農(nóng)、中、建、交五大行和招商銀行可以受理組合貸款,而且不是每家有房貸業(yè)務(wù)的支行都能做。
談及銀行不愿加入“組合貸”的原因,某股份制銀行人士表示,“組合貸情況下每個(gè)客戶的商貸額度比較小,且較為分散,加之其分割抵押的擔(dān)保形式,無形中就增加了銀行的成本,兩次降息后房貸的利潤空間已經(jīng)很小,大行有規(guī)模效應(yīng),增加成本可以忽略不計(jì),但對市場化程度很高的中小銀行來說,這項(xiàng)業(yè)務(wù)本身就沒利潤可言”。
但政策之風(fēng)已然改變,“組合貸對貸款額度較高的客戶非常有殺傷力。”通州臺湖某售樓處負(fù)責(zé)人表示,此前就碰到過有購房者因?yàn)榭瓷系姆啃洼^大、貸款額度較高而放棄公積金貸款的情形。新政鼓勵(lì)商業(yè)銀行加大“組合貸”發(fā)放力度,恰恰滿足了這類需求。
以一套300萬二手房組合貸為例,按照北京公積金的規(guī)定,二套房公積金高貸80萬元,剩下的100萬元需要商貸。二套房公積金貸款利率為基準(zhǔn)上浮10%,即4.4%,二套房商貸利率為6.49%。則組合貸總的利息支出為191.52萬元,月供為1.032萬元。
也就是說組合貸款相比純商貸可節(jié)省利息支出37.62萬元,每月月供減少1000元,加之減免的16.5萬稅收,購買二手房的成本隨之降低了54.12萬元。
分析師袁媛認(rèn)為,組合貸款如果能夠改變以往審批緩慢、流程冗長的辦事效率,無疑將提高開發(fā)商及二手房賣家對組合貸款的接受度,這對于減輕購房者的購房負(fù)擔(dān)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展都有重要意義。
上述樓盤負(fù)責(zé)人也表示,此前公積金貸款客戶的數(shù)量還不及商業(yè)貸款客戶,“組合貸”實(shí)施以后,這一比例肯定會增加,公積金貸款的利用率也會更高。
面對“央媽”新政要求,商業(yè)銀行該如何應(yīng)對?華夏銀行、工行等相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)本報(bào)記者時(shí)表示,未來將進(jìn)一步加強(qiáng)與各地住房公積金管理中心的合作,繼續(xù)做好商業(yè)性個(gè)人住房貸款與住房公積金委托貸款的組合貸款業(yè)務(wù),提高住房公積金委托貸款服務(wù)水平。
但在記者采訪過程中,多位業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)是,商業(yè)銀行的積極表態(tài)主要是對監(jiān)管的回應(yīng),給市場信心,指導(dǎo)意義大于實(shí)際意義。袁媛也認(rèn)為,對于此次新政,銀行需要一段反應(yīng)時(shí)間,預(yù)計(jì)新政全部落實(shí)還需一個(gè)月左右的時(shí)間。
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