公積金新政帶來(lái)新變化
 

　　6年—19年二手房迎“春天”
 

　　目前上海二手房房齡集中在6年—19年，新政能夠鼓勵(lì)剛需購(gòu)房者積極選購(gòu)房齡較長(zhǎng)的住房，成交量有望馬上得到明顯上升。
 

　　新政中強(qiáng)調(diào)對(duì)二手房房齡“上不封頂”，即便商業(yè)貸款不再發(fā)放，亦可享受15年的公積金貸款年限

　　外環(huán)外低總價(jià)房交易量將升

　　以3月成交數(shù)據(jù)來(lái)看，150萬(wàn)元以?xún)?nèi)的普宅占比增加到21.7%?？梢灶A(yù)見(jiàn)，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，外環(huán)外低總價(jià)的住房，將可能先于中心城區(qū)內(nèi)中高檔次住房迎來(lái)交易量的提升

　　工薪階層剛需將有能力換房

　　一定程度上，這次公積金新政，使得工薪階層有能力換房。結(jié)合其它政策，他們更有可能主動(dòng)拋售首套房，并加快二套房的購(gòu)置

　　3月下旬“放風(fēng)”以來(lái)，市場(chǎng)對(duì)上海公積金新政已經(jīng)期待良久。昨天落地的系列新政，可以說(shuō)達(dá)到甚至超出了市場(chǎng)的預(yù)期。業(yè)內(nèi)人士分析，本次“史上寬松”的公積金新政，有利于低總價(jià)二手房成交，將進(jìn)一步刺激樓市回溫。

　　貸款年限“35-”

　　部分二手房還款壓力驟減

　　由于此前對(duì)提高貸款限額有預(yù)期，本次新政中的亮點(diǎn)，落在二手房貸款年限的延長(zhǎng)上。過(guò)去，上海二手房的貸款年限只有兩種：5年內(nèi)房齡的，一律為30年;5年以上房齡的，一律為15年。相對(duì)而言，缺乏靈活性。

　　新政參照商業(yè)貸款方式，對(duì)房齡在6年至19年的住房訂出新規(guī)：長(zhǎng)貸款年限為“35年與房齡之差”。比如，一套房齡為10年的住房，過(guò)去一律“一刀切”，公積金只能貸款15年;現(xiàn)在，用35年減去10年，高貸款年限拉長(zhǎng)至25年。這大大減輕了貸款人的還貸壓力。

　　市公積金中心表示，目前二手房貸款已超過(guò)申請(qǐng)公積金貸款整體數(shù)量的一半，調(diào)整貸款年限，是考慮到貸款額度上升后職工的實(shí)際還款能力。如果按調(diào)整后的額度貸足，以15年還款年限計(jì)，月均還款數(shù)將超過(guò)全市平均工資;如延長(zhǎng)至30年，還款壓力就會(huì)減輕不少。

　　易居研究院嚴(yán)躍進(jìn)則表示，目前上海二手房房齡集中在6年—19年，過(guò)去公積金貸款年限不夠靈活，此類(lèi)房源流動(dòng)性不高。新政能夠鼓勵(lì)剛需購(gòu)房者積極選購(gòu)房齡較長(zhǎng)的住房，成交量有望馬上得到明顯上升。

　　值得一提的是，新政中強(qiáng)調(diào)對(duì)二手房房齡“上不封頂”，即便商業(yè)貸款不再發(fā)放，亦可享受15年的公積金貸款年限。給予這些房源公積金貸款，可以有效促進(jìn)其流動(dòng)。

　　120萬(wàn)元額度

　　基本覆蓋首付之外貸款

　　市公積金中心表示，這一系列限額，是根據(jù)目前本市的平均房?jī)r(jià)等數(shù)據(jù)測(cè)算出來(lái)的。按目前全市2.3萬(wàn)元的住房均價(jià)，乘以平均90平方米的住房?jī)r(jià)格，總價(jià)約在200萬(wàn)元左右。120萬(wàn)元的公積金貸款，已經(jīng)基本可以覆蓋首付之外的貸款。“公積金的原則還是體現(xiàn)保障性，同時(shí)會(huì)對(duì)內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)間和外環(huán)外的三個(gè)區(qū)位的住房進(jìn)行配比，原則是越是向外，覆蓋率越高。”工作人員介紹。

　　這一原則，在貸款高額度的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)中也可看到。首套房和二套普通住房，可以享受比二套非普通住房更多的公積金貸款。中原地產(chǎn)研究部盧文曦測(cè)算，貸足120萬(wàn)元，可以購(gòu)買(mǎi)總價(jià)150萬(wàn)元的房子，以3月成交數(shù)據(jù)來(lái)看，150萬(wàn)元以?xún)?nèi)的普通住宅占比增加到21.7%?？梢灶A(yù)見(jiàn)，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，外環(huán)外低總價(jià)的住房，將可能先于中心城區(qū)內(nèi)中高檔次住房迎來(lái)交易量的提升。

　　“雙提高”

　　瞄準(zhǔn)工薪階層二套房

　　那么，公積金新政實(shí)施后，買(mǎi)房到底可以省多少錢(qián)呢?新政出臺(tái)前家庭高貸款額是80萬(wàn)元，如住房總價(jià)172萬(wàn)元，首付52萬(wàn)元，除去80萬(wàn)元公積金貸款外，還有40萬(wàn)元需要商業(yè)貸款補(bǔ)充。以還款年限20年計(jì)算，120萬(wàn)元的組合貸款月供為7690元。如按新政，同樣首付52萬(wàn)元，可以用純公積金貸款，同樣以20年計(jì)算，月供為7271元。每月月供可以節(jié)省419元。

　　而如果購(gòu)買(mǎi)的住房是6年—19年的二手房，由于貸款年限的延長(zhǎng)，月均還款額也將有明顯下降。以貸款80萬(wàn)元，分15年還款計(jì)算，月供5917元。如果延長(zhǎng)到29年，月供則下降到3887元，二者之間有2030元差額。

　　公積金貸款高額度和貸款年限的雙提高，瞄準(zhǔn)的正是“剛需型”和工薪階層二套房購(gòu)買(mǎi)者。“一定程度上，這次公積金新政，使得工薪階層有能力換房。結(jié)合其它政策，他們更有可能主動(dòng)拋售首套房，并加快二套房的購(gòu)置。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。盧文曦則認(rèn)為，放寬貸款額可以使購(gòu)買(mǎi)的房源更符合“剛需”的實(shí)際需求，綜合考量短期內(nèi)可為樓市帶來(lái)一成左右增量。

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