聶梅生認為，當前房地產(chǎn)正處于高位盤整期。“為什么說是高位，因為2013年房地產(chǎn)各項數(shù)據(jù)達到了高位。而今年一季度出現(xiàn)了盤整，主要特征就是漲幅下降。到了4、5月份，部分數(shù)據(jù)出現(xiàn)負增長，但負增長不代表下降。”
 

　　“房價同比漲幅很清楚，從去年的7.7%下降到目前的負值，1-5月份是負的1.7%。并沒有急挫，總體來說全國不會崩盤，比如下降30%到50%，不會有這樣的情況，目前已經(jīng)走穩(wěn)。”聶判斷，目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)走穩(wěn)，在向良好方向發(fā)展。如果政策不出大的問題，市場信心會慢慢恢復。同時，她認為，開發(fā)商目前都“活得很好”。
 

　　聶梅生表示，從數(shù)據(jù)上看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅從去年底的19.8%，降到今年1-6月的14.1%，商品房銷售面積同比下降6%，這是很多人沒有預料的，甚至看起來形成了全線的資金緊張。但仔細分析，這屬于特殊情況。
 

　　聶梅生稱，開發(fā)商的資金組成包括五部分。部分是個人按揭貸款，即個貸;第二部分是訂金收款;第三部分是自籌資金;第四部分是利用外資情況;第五部分是開發(fā)貸。開發(fā)商一季度投資之所以出現(xiàn)急挫和個位數(shù)的增長，這是因為一季度個貸卡得緊。
 

　　“開發(fā)商與購房者簽訂協(xié)議之后二三個月，個貸規(guī)模就下降了，開發(fā)商的訂金收不回來，終表現(xiàn)在數(shù)據(jù)上與去年5月份相比相差很多。開發(fā)商資金來源中，漲幅大的就是企業(yè)自籌資金，包括信托、基金以及海外發(fā)債等等，自己找來的都是自籌資金。由于銀行出現(xiàn)了大量影子銀行問題，個貸和開發(fā)貸的利息遠遠低于表外這一塊，銀行當然不愿意放貸，因為表外可以達到15%，個貸是6%，開發(fā)貸是8%到9%，誰愿意做呢?開發(fā)投資為什么會下降這么快，這與上半年銀行的貨幣政策，銀行自身的運轉(zhuǎn)是有關系的，這造成企業(yè)不得不拿貴的錢頂著。企業(yè)去年拿了很多土地，現(xiàn)在又無法融資，今年的情況是特殊的。”
 

　　聶梅生呼吁，政策應當支持改善性住房部分。她認為，這部分需求屬于誤傷。同時，應該調(diào)整限貸政策，銀行不應再提高當前的首套房房貸利率。以前偏緊的信貸政策已經(jīng)不適用于處于調(diào)整期的房地產(chǎn)市場。
 

　　聶還表示，限購、限價也不適用于當前調(diào)整期的房地產(chǎn)市場。取消限購基本上是地方政府的做法。“目前取消限購的城市主要分為兩種，一種就是本來當時就不該限，當時限購是一個全國性的舉措，一刀切，該限不該限的都限了。一些地方政府現(xiàn)在覺得它那個地方本來應該支持房地產(chǎn)的消費，而且也沒有很大的投機炒房的問題，沒有很大的泡沫，就不該限，這次就把它撤了。還有一些城市原來需要限購，但現(xiàn)在如果不取消限購，對當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場是毀滅性的打擊，在這種情況下，地方政府就取消了限購措施。”
 

　　聶梅生稱，兩個取消限購的做法，后者可能多一些。“比如像溫州等城市，房地產(chǎn)已經(jīng)折價了一半，這種情況之下你如果再限購，市場預期就更糟糕。本來還存在的一些購買能力也不能釋放，終導致整個資金鏈斷掉，這對當?shù)氐慕?jīng)濟摧殘很大，所以要把原來的限購政策取消。”
 

　　聶梅生認為，地方政府現(xiàn)在取消限購稍微晚了點，今年一季度開始就該有一個態(tài)度。“既然中央政府基本上不出針對房地產(chǎn)的全國性政策，在這種情況下，就應該讓地方政府作主，誰出的政策誰負責，這個話應該早說。地方政府已經(jīng)耐不住了，想要出了，又怕喊停，又怕被問責。在這種情況下中央政府才有一個態(tài)度，你們自己調(diào)。我覺得晚了，中央早就應該有這種態(tài)度。本來房地產(chǎn)調(diào)控政策就應該因時因地制宜，不應該全國一刀切。”
 

　　更多赤壁房產(chǎn)資訊敬請關注赤壁房網(wǎng)(www.cx5t56.cn)!