本周一，備受關(guān)注的北京自住房舉行了首次公開(kāi)搖號(hào)，共有約16.5萬(wàn)戶申購(gòu)家庭具備購(gòu)房資格，卻只有1882套房源供應(yīng)。懸殊的供需比令申購(gòu)者感慨純粹是碰運(yùn)氣。而與此同時(shí)，此前市場(chǎng)情況一直不太理想的剛需盤市場(chǎng)似乎又出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)。

　　同時(shí)，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的“滑行”后，北京樓市是否已經(jīng)探底?自住房搖號(hào)之后，剛需客群會(huì)不會(huì)向剛需盤回流?剛需族“抄底”的時(shí)機(jī)到了嗎?本周，新京報(bào)記者特邀全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌、華業(yè)集團(tuán)副總裁陳云峰、泰禾集團(tuán)品牌總監(jiān)沈力男、亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅等業(yè)內(nèi)人士共同探討這些問(wèn)題。

　　自住房帶來(lái)市場(chǎng)觀望情緒

　　Q：北京市場(chǎng)上的剛性需求一直存在，但是前段時(shí)間北京樓市的剛需盤銷量卻一直不太理想。濃重的觀望情緒是不是因?yàn)樽宰》康挠绊?

　　顧云昌：恐怕有這方面的因素。畢竟自住商品房比較便宜，而剛需族大都又屬于資金情況比較緊張的。對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，自住房的價(jià)格顯然具有較強(qiáng)的吸引力。另外，之前一段時(shí)間的市場(chǎng)比較冷淡同目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大勢(shì)也有一定的關(guān)系。買漲不買降是人們普遍的心理規(guī)律，樓市的持續(xù)下行也帶來(lái)了一定的觀望情緒。

　　陳云峰：我覺(jué)得觀望情緒的出現(xiàn)有70%的原因是因?yàn)樽宰》康姆至?，十多萬(wàn)人前去登記，就意味著至少在搖號(hào)結(jié)果出現(xiàn)前，這一部分人都會(huì)持觀望態(tài)度。此外，由于目前銀行貸款確實(shí)比較費(fèi)勁，所以市場(chǎng)現(xiàn)在就“涼”下來(lái)了。

　　沈力男：之前北京樓市表現(xiàn)冷淡，與自住房的推出肯定是有一定的原因。部分剛需族以及投資客，或多或少會(huì)覺(jué)得這件事情值得等待，也許可以獲得一定收益。不過(guò)從整體上來(lái)看，全國(guó)市場(chǎng)下行以及政策的調(diào)整也給市場(chǎng)帶來(lái)一定的觀望情緒。

　　是否接近探底答案不一

　　Q：亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，上周北京商品住宅共成交1023套，成交均價(jià)為26642元/平米，環(huán)比基本持平。北京市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了一段時(shí)間的成交量下行之后是否已經(jīng)接近探底?剛需盤在接下來(lái)一段時(shí)間之內(nèi)是否會(huì)借“搖號(hào)如中獎(jiǎng)”的機(jī)會(huì)而迅速回暖?

　　顧云昌：住宅的成交量其實(shí)和開(kāi)發(fā)商的推盤量也有關(guān)系，推盤量少，那么成交量自然就不高。而6月以來(lái)，北京樓市出現(xiàn)多個(gè)剛需樓盤集中入市的局面，自然也就推高了成交量。就總體來(lái)說(shuō)，買房的需求沒(méi)有去年那么旺，目前來(lái)講也很難判斷未來(lái)市場(chǎng)的走勢(shì)。

　　陳云峰：北京樓市的剛需市場(chǎng)還是有別于其他城市的。北京的市場(chǎng)特點(diǎn)表現(xiàn)為剛需明顯存在，且購(gòu)買力很強(qiáng)。從現(xiàn)在的整體市場(chǎng)來(lái)看，我們對(duì)于剛需這一塊還是比較看好的。

　　郭毅：?jiǎn)沃艿某山涣考俺山粌r(jià)還不足以說(shuō)明問(wèn)題。而從目前多個(gè)入市的剛需盤來(lái)看，已經(jīng)出現(xiàn)了價(jià)格下調(diào)的趨
勢(shì)。如果從整體市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)說(shuō)，下個(gè)月開(kāi)始，自住型商品房進(jìn)入了簽約期，會(huì)將整體的成交數(shù)據(jù)拉升上去，所以大的趨勢(shì)會(huì)是成交量上升。目前沒(méi)有新的利好消息能給北京樓市更好的信心和支撐，不限定銷售價(jià)格的普通商品房的成交量可能出現(xiàn)下滑。

　　沈力男：很難一下子做出判斷。從目前接觸到的客戶信息中，客戶預(yù)期已經(jīng)出現(xiàn)了分化。購(gòu)買力和客戶的預(yù)期有關(guān)系，有一部分客戶積極看房準(zhǔn)備買房，他們認(rèn)為這是一個(gè)好時(shí)機(jī)，可以入市了。

　　由于近10年來(lái)市場(chǎng)的波動(dòng)是漲多跌少，在這樣一個(gè)相對(duì)量?jī)r(jià)下探的區(qū)間，或許確實(shí)是比較好的購(gòu)房選擇。所以一部分客戶開(kāi)始動(dòng)手，再加上部分房企的讓利措施，使得一些盤賣得不錯(cuò)。我們對(duì)于北京這個(gè)市場(chǎng)還是有信心的，也相信只要成交量能上去，價(jià)格也就會(huì)相應(yīng)地有所穩(wěn)固。

　　等待搖號(hào)和回流“抄底”因人而異

　　Q：由于供需比例懸殊，此前業(yè)界預(yù)計(jì)自住房搖號(hào)搖中的幾率很低，大量的夾心層不得不將目光再度對(duì)準(zhǔn)剛需盤。北京自住房搖號(hào)已結(jié)束，商品住宅市場(chǎng)是否已有所反映?

　　陳云峰：我之前就認(rèn)為只要搖號(hào)一開(kāi)始，馬上客戶就會(huì)回流。目前我們?cè)谕ㄖ莸臉潜P的客戶接待情況已經(jīng)有了明顯的改觀，來(lái)電來(lái)訪量正在以30%-50%的速度回升。而且近聽(tīng)說(shuō)市場(chǎng)上又出現(xiàn)了“日光盤”，上周入市的6個(gè)樓盤中，3個(gè)樓盤當(dāng)天售罄，兩個(gè)盤的去化率也達(dá)八九成。

　　郭毅：這種可能性是存在的，但是我們看到，優(yōu)先家庭有10多萬(wàn)戶，未來(lái)還有40余個(gè)自住房項(xiàng)目會(huì)陸續(xù)上市，優(yōu)先家庭還是有一定搖中幾率的。而這其中有部分人群會(huì)堅(jiān)定地把目標(biāo)鎖定在自住型商品房上，他們因財(cái)力不足而會(huì)繼續(xù)等待，而另一部分資金狀況較好，且需求急迫的客群就會(huì)出現(xiàn)回流剛需盤的情況。

　　沈力男：主要看這些人是不是真的有需求。目前剛需人群中已經(jīng)也出現(xiàn)了分化。畢竟，自住房購(gòu)買者當(dāng)中，會(huì)有一部分人群是看好5年后的升值。但是對(duì)于有購(gòu)房資格的外地戶口客群，他們?nèi)绻I不上自住房的話，還是有可能轉(zhuǎn)向剛需樓盤。還有一些人可能會(huì)覺(jué)得與其等待搖號(hào)，不如趁樓市下行的時(shí)候“動(dòng)手”，這也是當(dāng)下的一種選擇。

　　房企會(huì)繼續(xù)平價(jià)策略

　　Q：從剛需盤近一段時(shí)間的市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)看，供應(yīng)量上來(lái)了，但是有不少開(kāi)發(fā)商選擇了平價(jià)入市、低價(jià)入市，還舉辦了多種活動(dòng)以吸引購(gòu)房者。開(kāi)發(fā)商的推盤策略是不是會(huì)已發(fā)生一定的變化?

　　陳云峰：我們認(rèn)為房企近期還會(huì)延續(xù)前段時(shí)間的平價(jià)入市策略，因?yàn)閷?shí)際上市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)明顯改觀，和4月份相比，差別還是比較遠(yuǎn)的。

　　顧云昌：樓市的價(jià)格完全是隨行就市的，所以開(kāi)發(fā)商肯定是根據(jù)市場(chǎng)來(lái)不斷改變策略的，自住房的推盤肯定會(huì)影響剛需盤的定價(jià)。總體上來(lái)說(shuō)今年的銷售肯定不如去年，樓市下行是主調(diào)，北京也不例外。

　　沈力男：目前平價(jià)入市是大家仍然會(huì)繼續(xù)采取的策略，因?yàn)槭袌?chǎng)還沒(méi)有回暖，除此之外開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有更好的選擇。此前，有些項(xiàng)目打出“0首付”、“特價(jià)樓棟”等促銷手段，也是市場(chǎng)不好時(shí)所采用的常用手法。

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