2014年開年至今，樓市呈現(xiàn)出不同于往年的微妙局面，各項(xiàng)指標(biāo)走勢(shì)也顯得頗為復(fù)雜。和之前樓市開局火爆相比，今年至今的房地產(chǎn)行業(yè)在地域、土地、房企等各個(gè)層面呈現(xiàn)出明顯的分化。在這樣特殊的背景下，今年的樓市將何去何從，本刊特邀多位資深業(yè)內(nèi)人士共同探討新形勢(shì)下的樓市走向。

　　房價(jià)單邊上漲的歷史結(jié)束

　　知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)

　　今年中國的房地產(chǎn)的確非常微妙，在經(jīng)歷2013年的暴漲以后，很多指標(biāo)都出現(xiàn)了明顯下降的趨勢(shì)。比如過去很多年房價(jià)上漲，貨幣因素起了很大的作用。但是由于美國量化寬松政策的退出，包括自身貨幣政策的變化，貨幣在收緊。從需求來講，現(xiàn)在三四線城市供應(yīng)已經(jīng)出現(xiàn)過剩已成共識(shí)。一些地方的房價(jià)波動(dòng)是正常的，但這不代表整個(gè)市場(chǎng)會(huì)出問題。像過去那樣閉著眼睛造房子、閉著眼睛買房子、閉著眼睛等著數(shù)錢的日子，基本結(jié)束了。從今年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看，中國房價(jià)單邊上漲的歷史已經(jīng)結(jié)束。暴漲的歷史也已經(jīng)結(jié)束，但是我們不能界定說目前房價(jià)出現(xiàn)了崩盤，出現(xiàn)了暴跌等，我覺得這種說法本身跟目前的數(shù)字來看應(yīng)該不相符合的。

　　住建部住房政策專家委員會(huì)副主任委員顧云昌

　　今年樓市不會(huì)太好也不會(huì)太壞

　　2013年房地產(chǎn)投資占全國固定資產(chǎn)投資額的20%，今年我們提出GDP增速保持在7.5%，在這樣的情況下，說房價(jià)會(huì)暴跌是不現(xiàn)實(shí)的。房價(jià)大幅下跌與城鎮(zhèn)化率密切相關(guān)，當(dāng)一個(gè)國家城鎮(zhèn)化率超過60%的時(shí)候，房價(jià)大幅下跌就可能發(fā)生，如美國房價(jià)波動(dòng)時(shí)城鎮(zhèn)化率超過70%、日本房產(chǎn)泡沫破滅是因?yàn)槌擎?zhèn)化率超過67%。目前就中國城鎮(zhèn)化率來看，樓市離崩潰還很遠(yuǎn)。同時(shí)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有漲有降，今年以來房地產(chǎn)投資增速、銷售增速等都出現(xiàn)了下行。一定程度上說，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了買方市場(chǎng)，加上目前信貸政策的收緊，個(gè)別開發(fā)商為了回籠資金可能會(huì)把樓盤降價(jià)處理，但這并不是說房價(jià)都要降了。我認(rèn)為，今年樓市不會(huì)太好也不會(huì)太壞。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹

　　趨勢(shì)性機(jī)會(huì)已變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年商品房銷售面積130551萬平方米，比2012年增長17.3%，銷售面積再創(chuàng)新高，但增速已經(jīng)在不斷下滑。2013年全年商品房銷售增速，較2013年1-11月份回落了3.5個(gè)百分點(diǎn)。雖然樓市銷售變慢的現(xiàn)象近才引發(fā)廣泛關(guān)注，但其實(shí)銷售增速下滑的拐點(diǎn)早已出現(xiàn)了?，F(xiàn)在許多地產(chǎn)圈外的人，包括香港的學(xué)者、一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家、媒體等，將房價(jià)形容為暴漲、暴跌，甚至是崩盤，實(shí)際上不是這樣的。市場(chǎng)增速的確是在下滑，但剛需群體依然很龐大，房地產(chǎn)業(yè)的趨勢(shì)性機(jī)會(huì)已變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，房企只有堅(jiān)持多元化和創(chuàng)新才有更多發(fā)展空間。

　　京津冀一體化的精彩即將開啟

　　華銀集團(tuán)董事長龐文劍

　　無論從國家發(fā)展規(guī)律、城市發(fā)展規(guī)律還是科學(xué)規(guī)劃方面來說，京津冀一體化都是必然之勢(shì)。從國家發(fā)展規(guī)律上來看，我國經(jīng)歷了30多年的改革開放，次是珠三角，以珠三角為核心的改革開放，第二次是以長三角為主的改革開放，而京津冀一體化和環(huán)渤海灣這個(gè)區(qū)域，將會(huì)成為未來20年我們國家改革開放的前沿陣地，是未來20年中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)引擎、一個(gè)發(fā)動(dòng)機(jī)。從城市發(fā)展規(guī)律來看，放眼國際上的大都市，唯有北京市一個(gè)核心往外攤大餅，從而造成了房價(jià)高、擁堵、資源匱乏等，京津冀一體化就成為解決這些問題的必然舉措。目前的京津冀一體化僅僅是一個(gè)開端，這個(gè)盛宴還遠(yuǎn)沒有到它精彩的時(shí)刻，后續(xù)還有更多的期待。

　　2014年的春季樓市有點(diǎn)冷

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉

　　目前看來，信貸偏緊，自住房導(dǎo)致的市場(chǎng)觀望依然延續(xù)影響4月市場(chǎng)。2014年的春季樓市有點(diǎn)冷，倒春寒跡象明
顯。北京樓市逐漸從2013年的恐慌性購房轉(zhuǎn)變開始出現(xiàn)恐慌性觀望，購房者害怕高點(diǎn)入市。樓市在信貸收緊影響下，上漲開始乏力，特別是受到貸款影響大的二手房，價(jià)格開始陰跌，成交量持續(xù)下滑。在2013年北京二手房市場(chǎng)的價(jià)格漲幅超過了受到限價(jià)影響的新建住宅。但隨著近信貸政策的壓力，和自住房導(dǎo)致的購買觀望，二手房價(jià)格已從去年12月以來連續(xù)4個(gè)月陰跌。在整體需求觀望情緒濃重的情況下，市場(chǎng)對(duì)于房價(jià)下降的預(yù)期增強(qiáng)，二手房房源掛牌議價(jià)空間繼續(xù)增加，新掛牌房源已經(jīng)連續(xù)數(shù)月價(jià)格出現(xiàn)下調(diào)，因?yàn)楦鞯亟祪r(jià)案例的出現(xiàn)，導(dǎo)致北京樓市觀望情緒濃郁。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉

　　今年樓市調(diào)控政策轉(zhuǎn)向“分類指導(dǎo)”

　　一季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表明宏觀經(jīng)濟(jì)正處于觸底階段，在尚未明顯好轉(zhuǎn)之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演。從這一角度來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策勢(shì)必會(huì)有所轉(zhuǎn)向，短期內(nèi)會(huì)采取一些定向?qū)捤傻拇胧?/p>

　　從2014年調(diào)控思路來看，住建部的表態(tài)也暗示今年調(diào)控基調(diào)正在發(fā)生微妙變化，即調(diào)控政策轉(zhuǎn)向“分類指導(dǎo)”或雙向調(diào)控思路，2014年調(diào)控政策仍將呈現(xiàn)“差別化”的特征，熱點(diǎn)城市比如一線城市、部分二線城市仍然會(huì)繼續(xù)抑制投資投機(jī)需求，當(dāng)沒有辦法通過市場(chǎng)供求關(guān)系的調(diào)節(jié)解決房價(jià)過快上漲的問題時(shí)，行政化手段比如限購還會(huì)繼續(xù)執(zhí)行。

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