陽春3月，“天朝”的房價(jià)終于暫時(shí)漲不動(dòng)了?？紤]到地方財(cái)政依賴房地產(chǎn)的模式并未改變，誰都知道這場小歇持續(xù)不了多久，可對(duì)于想一圓安家夢的“無產(chǎn)者”來說，這也不失為一個(gè)心潮澎湃的利好消息。既然房價(jià)滯漲，自然有蠢蠢欲動(dòng)者耐不住性子，勒緊腰包準(zhǔn)備加入房奴的大軍。做房奴就得貸款，所謂“貸款買房”，無非商業(yè)貸款、公積金貸款。那么“組合貸”是什么?顧名思義，是公積金貸款+商業(yè)貸款唄。
 

　　您別笑話我把這種字面兒上的加減法拿到臺(tái)面上說。生活中，很多買房人壓根沒聽說過“組合貸”，或者，聽說過，但沒辦過“組合貸”。還是說個(gè)故事吧：我的一位哥們小B，幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)，去年總算成功認(rèn)領(lǐng)銀行做債主，在北京五環(huán)外買了某套期房。初，小B打算申請(qǐng)公積金貸款，利率低，能省利息，扣除月供后，還能留點(diǎn)小錢兒享受生活。不幸的是，那陣子至少半數(shù)的首套房置業(yè)者都盯上了性價(jià)比高的公積金貸款，公積金貸款額度告緊，審核由此嚴(yán)格，小B申請(qǐng)的貸款額度沒有獲批。迫于無奈，小B改為申請(qǐng)商業(yè)貸款，基準(zhǔn)利率，等額本息的方式，貸款20年，月均還款7784元，活生生高出許多。
 

　　僅從程序?qū)用嬷v，小B其實(shí)還有第三種選擇：組合貸，即公積金貸款80萬元，剩余的20來萬元使用商業(yè)貸款。80萬元的公積金貸款，按照20年、等額均還計(jì)算，月均還款4793元;剩下的20萬，總額不高，基準(zhǔn)利率的利息也不難承受。
 

　　可惜的是，小B沒有機(jī)會(huì)使用第三種選擇。原因很簡單：其一，無論是售樓員還是設(shè)在售樓處的商業(yè)銀行房貸咨詢點(diǎn)，都不會(huì)主動(dòng)告訴小B，世上還有“組合貸”這一寶貝。買房人都去辦理“組合貸”了，銀行豈不是要少賺很多利息?更何況，人家是免費(fèi)幫您做咨詢的，沒有義務(wù)主動(dòng)告知“組合貸”。其二，小B所買的樓盤不接受“組合貸”，還沒等你問，門縫早就塞了個(gè)嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)。
 

　　有心的人若留意下會(huì)發(fā)現(xiàn)，因?yàn)槭掷m(xù)麻煩，北京有一部分樓盤，在房貸方式上都對(duì)“組合貸”說“不”。別人買房提交一遍申請(qǐng)，您得提交兩遍，既繁瑣又耗時(shí)，這種出力又沒“油水”的事兒，有些樓盤能免就免了。想想也是，北京樓市至今都是“賣方市場”，徹夜排隊(duì)、像搶白菜一樣搶房子的情景時(shí)有發(fā)生。樓市火的時(shí)候，開個(gè)盤不“日光”都不好意思說。好容易買到了房，誰還為那“芝麻綠豆”般大小的利息“矯情”。
 

　　一字之差，每百萬貸款倒貼14萬!
 

　　公積金貸款劃算，這是個(gè)人人皆知的“真理”。不過，許多人或者沒有公積金賬戶，或者繳存年限或額度不足，使用不了公積金貸款。相對(duì)而言，商業(yè)貸款還是樓市中更普遍、更接地氣兒的貸款方式。就著前面話題的熱乎勁，再和大家說一則商業(yè)貸款的故事。
 

　　這則故事，是我在微信朋友圈里看到的，姑且把主人公稱為微主(微信的主人)吧。微主前段時(shí)間買了一套房，申請(qǐng)的商業(yè)貸款。因?yàn)樘崆坝懈呷酥д?，在簽合同前，微主就言明，要使用等額本金的還款方式。
 

　　某日，微主接到通知，去銀行辦理貸款手續(xù)，到達(dá)時(shí)，正好同時(shí)有另外兩個(gè)購房人，也在辦理貸款手續(xù)。微主回憶稱，當(dāng)他正想仔細(xì)核實(shí)下等額本金和等額本息的還款差別時(shí)，銀行工作人員一把把他拉到了一旁，示意他不要多說，“可遠(yuǎn)觀不可褻玩焉”。而另外兩個(gè)購房人，在工作人員的督促下，謹(jǐn)遵指示，直接選擇等額本息方式，自始至終沒被告知等額本息還款究竟是什么。
 

　　等額本息和等額本金，在利息上的差別究竟有多少?雖然我的數(shù)學(xué)是體育老師教的，可為了深入說明問題，還是臨時(shí)請(qǐng)教了一位化學(xué)老師，在數(shù)字層面講點(diǎn)從量變到質(zhì)變的貓膩：以100萬元、20年商業(yè)貸款為例。采用等額本息還款法，月供均為7485.2元，總計(jì)支付利息約79.6萬元。采用等額本金還款法，前6個(gè)月的還款額分別約為：9625元、9602.26元、9579.51元、9556.77元、9534.03元、9511.28元，逐月遞減，后一個(gè)月(第240個(gè)月)的還款額為4189.41元，而總計(jì)支付利息為65.8萬元。
 

　　總結(jié)之，等額本息方式對(duì)買房人的月均還貸能力要求較低，但利息總額高;等額本金方式在初期對(duì)買房人的月均還貸能力要高，但越到后面越輕松，而且利息總額低。另外，對(duì)于有計(jì)劃提前還款的人來說，等額本金比等額本息方式“劃算”一些，因?yàn)榈阮~本息方式，前期還的絕大多數(shù)是利息，本金所占份額較少。
 

　　誰來維護(hù)房奴的知情權(quán)?
 

　　也許有人會(huì)說，貨幣一直貶值，時(shí)間也是有成本的。將等額本金方式多還的錢拿出來，無論是買國債、基金，還是存銀行、買理財(cái)產(chǎn)品，都是會(huì)有收益的。但這是一個(gè)“各花入各眼”的問題，經(jīng)濟(jì)能力不同的人，適合方式也不同?？晌蚁氡磉_(dá)的是，買房人有知情權(quán)，應(yīng)該懂得等額本息和等額本金的區(qū)別，有自主選擇“哪枝花”的權(quán)利。
 

　　后，說點(diǎn)題外話。聽我的小伙伴說，本人關(guān)于中介費(fèi)的一家之言不幸引火燒身，引起空前激烈的大討論，很多經(jīng)紀(jì)人罵我“站著說話不腰疼”，壓根不去觀察經(jīng)紀(jì)人的辛苦。說句心里話，我能體會(huì)經(jīng)紀(jì)人行業(yè)的難處，也接觸過很多服務(wù)好的經(jīng)紀(jì)人，可這并不能將“良莠不齊”的標(biāo)簽從這個(gè)行業(yè)上撕去。所謂“小罵大幫忙”，話不中聽，既是為提醒和我一樣的普通人警示負(fù)面，也是為了讓行業(yè)“明天更美好”。
 

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