央行上周五發(fā)布的貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2013年，房地產(chǎn)貸款增量居然占據(jù)同期各項(xiàng)貸款增量近三成。
 

　　數(shù)據(jù)顯示，2013年房地產(chǎn)貸款增加2.34萬(wàn)億元人民幣，同比多增9987億元，增量占同期各項(xiàng)貸款增量的28.1%;截至去年12月末，房地產(chǎn)貸款余額為14.61萬(wàn)億元。
 

　　具體來(lái)看，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額1.07萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)9.8%，增速比上季末低3.3個(gè)百分點(diǎn);房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額3.52萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16.3%，比上季末高1.4個(gè)百分點(diǎn);個(gè)人購(gòu)房貸款余額9.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)21%，增速比上季末低0.2個(gè)百分點(diǎn)，全年增加1.7萬(wàn)億元，同比多增7389億元。
 

　　“2013年房地產(chǎn)貸款多增主要還是由于2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)受調(diào)控影響較大，增長(zhǎng)放緩導(dǎo)致的低基數(shù)原因。2013年隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)回穩(wěn)，積累的開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款需求得到釋放，使全年房地產(chǎn)貸款增速相對(duì)較高。”交通銀行金融研究中心許文兵告訴記者。
 

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，驅(qū)動(dòng)著房地產(chǎn)貸款的強(qiáng)勁增長(zhǎng)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2013年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資86013億元，比上年名義增長(zhǎng)19.8%，增速比2012年提高3.6個(gè)百分點(diǎn);去年全國(guó)商品房銷售面積130551萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)17.3%，比2012年提高15.5個(gè)百分點(diǎn)。
 

　　由于房地產(chǎn)市場(chǎng)回穩(wěn)，2013年房地產(chǎn)貸款的發(fā)展結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了一定積極變化。一方面，隨著保障房建設(shè)力度的加大，保障房開(kāi)發(fā)貸款的增長(zhǎng)更趨明顯，而普通開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)繼續(xù)降低;另一方面，個(gè)人居住需求的按揭貸款在保障房入市力度加大和剛性需求釋放的情況下，繼續(xù)成為個(gè)人貸款領(lǐng)域支持的重點(diǎn)。
 

　　數(shù)據(jù)顯示，12月末，保障性住房開(kāi)發(fā)貸款余額7260億元，同比增長(zhǎng)26.7%;全年增加1530億元，占同期房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增量的31%，比1～9月增量占比高2.9個(gè)百分點(diǎn)。
 

　　住戶消費(fèi)性貸款基本反映個(gè)人按揭貸款的走勢(shì)，從央行公布的數(shù)據(jù)看，2013年個(gè)人貸款實(shí)現(xiàn)了較快增長(zhǎng)。截至12月末，該住戶消費(fèi)性貸款余額12.98萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)24.3%，全年增加2.54萬(wàn)億元，同比多增9730億元。
 

　　房地產(chǎn)貸款與平臺(tái)貸，被看做未來(lái)影響銀行資產(chǎn)質(zhì)量的重要兩類貸款。房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)加速，其潛藏的信貸風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。
 

　　日前，一則《三四線城市將出現(xiàn)50多座鬼城》的報(bào)道，引起人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的警覺(jué)。華遠(yuǎn)地產(chǎn)(華遠(yuǎn)九都匯)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)年初也表示，做了十幾年房地產(chǎn)報(bào)告，今年次提出“風(fēng)險(xiǎn)”兩個(gè)字，房地產(chǎn)銷售2014年可能面臨嚴(yán)重問(wèn)題。
 

　　“2014年將是房地產(chǎn)銷售的調(diào)整之年，預(yù)計(jì)銷售面積和銷售價(jià)格增速下滑至5%和4.3%，伴隨一波補(bǔ)庫(kù)存的結(jié)束土地購(gòu)置也將有所回落，投資增速下滑至16%左右，景氣度有所下降。”中銀國(guó)際研究報(bào)告認(rèn)為。
 

　　2014年開(kāi)年之初，房地產(chǎn)銷售下滑的趨勢(shì)已經(jīng)有所跡象。有統(tǒng)計(jì)顯示，2013年全年商品房銷售增速，較2013年1～11月份回落了3.5個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)北京市住建委及中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2014年元月的前25日，北京新建住宅和二手房住宅成交均處于低位。其中，新建住宅成交6638套，二手房成交7873套，合計(jì)總成交量14511套，環(huán)比下調(diào)幅度在兩成左右，同比2013年初跌幅接近43%。同時(shí)，上海、廣州等地也出現(xiàn)成交量調(diào)頭向下的趨勢(shì)。
 

　　“房企銷售受阻，會(huì)給銀行貸款、信托計(jì)劃等融資形式帶來(lái)信用風(fēng)險(xiǎn)。”業(yè)內(nèi)專家警示。
 

　　此外，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本偏高、兌付風(fēng)險(xiǎn)較大，亦是形成房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要原因之一。根據(jù)2013年半年報(bào)，房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)71.28%，是過(guò)去10年年報(bào)的高值。在136家A股上市房地產(chǎn)企業(yè)中，共有104家企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)50%，16家已超過(guò)80%的高位。由于房企資金鏈總體偏緊，造成房企借道信托、私募基金、民間借貸等渠道融資現(xiàn)象較多。有統(tǒng)計(jì)顯示，當(dāng)前房地產(chǎn)信托的募集成本在12%～20%，且未來(lái)一至兩年將集中到期兌付。
 

　　業(yè)內(nèi)專家表示，鑒于房企境內(nèi)外融資成本偏高，到期兌付時(shí)間集中，存在銷售回款不足以按時(shí)償付融資本息等問(wèn)題，未來(lái)兌付風(fēng)險(xiǎn)較高。
 

　　有第三方研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，從2012年年初至今，已有約15款房地產(chǎn)信托項(xiàng)目因流動(dòng)性等問(wèn)題暴露兌付風(fēng)險(xiǎn)，占全部暴露風(fēng)險(xiǎn)的信托項(xiàng)目的逾七成，其中有不到半數(shù)的房地產(chǎn)信托通過(guò)公開(kāi)訴訟的司法途徑爭(zhēng)取權(quán)益，且大多數(shù)發(fā)生在剛過(guò)去的2013年。
 

　　房地產(chǎn)信托的快速發(fā)展以及潛在的兌付風(fēng)險(xiǎn)，引起業(yè)界對(duì)銀行表內(nèi)外風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)注。有統(tǒng)計(jì)顯示，如果將以房地產(chǎn)作為抵押物的貸款，銀行持有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的債券，通過(guò)信托公司持有的房地產(chǎn)企業(yè)的信托業(yè)計(jì)算在內(nèi)，則“寬口徑”房地產(chǎn)業(yè)貸款占比在30%～40%。因此，一旦高房?jī)r(jià)泡沫破滅，房?jī)r(jià)大幅下跌，地價(jià)迅速下降，銀行壞賬率顯著上升，主要以土地出讓收入還債的地方政府平臺(tái)債務(wù)將大面積違約，系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)由此生成，并可能導(dǎo)致金融危機(jī)。
 

　　對(duì)于嚴(yán)控房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，銀監(jiān)會(huì)在其年初的工作會(huì)議上指出，要繼續(xù)“嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，高度關(guān)注重點(diǎn)企業(yè)，繼續(xù)強(qiáng)化‘名單制’管理，防范個(gè)別企業(yè)資金鏈斷裂可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)傳染”。
 

　　此外，業(yè)內(nèi)專家還提醒，與住宅市場(chǎng)受到持續(xù)調(diào)控、風(fēng)險(xiǎn)得到一定程度釋放不同，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)還未得到應(yīng)有重視。同時(shí)，還應(yīng)高度關(guān)注金融機(jī)構(gòu)為追求房地產(chǎn)資金運(yùn)用高收益引致的“資金空轉(zhuǎn)”和資產(chǎn)負(fù)債期限錯(cuò)配，警惕流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
 

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