自2009年12月份開(kāi)始樓市調(diào)控以來(lái)，政策經(jīng)歷了多次變革，2010年1月的“國(guó)十一條”、4月的“國(guó)十條”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新國(guó)八條”等等都對(duì)市場(chǎng)造成了非常大的影響。而在今年，樓市回暖已成定勢(shì)，在成交量持續(xù)回漲的大環(huán)境下，樓市政策的走向也開(kāi)始有所變化。在今年的年頭和年末兩次政策變動(dòng)當(dāng)中，“國(guó)五條”與十八屆三中全會(huì)樓市政策走向都展現(xiàn)出一種全新的氣象。特別是三中全會(huì)后，去行政化走長(zhǎng)效機(jī)制之路的苗頭越來(lái)越明顯。
 

　　“國(guó)五條”強(qiáng)化調(diào)控
 

　　在樓市響起一片“漲”聲之時(shí)，2月20日舉行的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了樓市調(diào)控“國(guó)五條”，提出了完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管五項(xiàng)內(nèi)容。可以說(shuō)，國(guó)五的出現(xiàn)早在預(yù)料當(dāng)中，而其調(diào)控的內(nèi)容也更多是鞏固已有的政策，強(qiáng)化調(diào)控壓制投資以防止樓價(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。
 

　　在會(huì)議確定在完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制方面，各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度。
 

　　堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購(gòu)區(qū)域、限購(gòu)住房類型、購(gòu)房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購(gòu)措施。其他城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，省級(jí)政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。
 

　　“國(guó)五條”還要求增加普通商品住房及用地供應(yīng)。2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過(guò)去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。同時(shí)還提出加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬(wàn)套、新開(kāi)工630萬(wàn)套的任務(wù)。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?br />  

　　而在市場(chǎng)監(jiān)管方面，則要求各地加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布管理。
 

　　“國(guó)五條”出臺(tái)并未帶來(lái)太多新的政策內(nèi)容，但對(duì)于市場(chǎng)的影響卻是不容忽視。就在國(guó)五條出臺(tái)后，各地紛紛跟風(fēng)出臺(tái)地方政策。而主要的走向也是與國(guó)五一致。如在廣州，今年對(duì)于房地產(chǎn)而言為關(guān)鍵的政策就是高價(jià)盤的限簽限售，以及樓盤的價(jià)格指導(dǎo)。這些政策不僅壓制了高價(jià)樓盤的成交，而且對(duì)于樓價(jià)的繼續(xù)走高也起到了關(guān)鍵的壓制作用。
 

　　三中全會(huì)強(qiáng)化市場(chǎng)作用
 

　　11月十八屆三中全會(huì)召開(kāi)，對(duì)于此次會(huì)議業(yè)內(nèi)抱著非常大的期待。特別是對(duì)于樓市調(diào)控政策走向問(wèn)題上，更是期盼著從此次會(huì)議看出一點(diǎn)苗頭。而在十八屆三中全會(huì)決定出臺(tái)后，雖然沒(méi)有直接提到“房地產(chǎn)調(diào)控”，但其中很多內(nèi)容將會(huì)對(duì)未來(lái)樓市產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，比如市場(chǎng)的決定性作用的提法，或者土地改革、城鎮(zhèn)化等等，都會(huì)決定未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向。甚至有專家分析認(rèn)為，此次會(huì)議淡化調(diào)控的色彩，而強(qiáng)化市場(chǎng)的作用，這其實(shí)就是樓市調(diào)控政策的一種新氣象。
 

　　11月16日，《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》正式對(duì)外公布。而在此次《決定》中并未直接提到“房地產(chǎn)調(diào)控”，但毋庸置疑的是，《決定》中很多內(nèi)容，將會(huì)對(duì)未來(lái)樓市發(fā)展的趨勢(shì)產(chǎn)生巨大的影響。
 

　　“這次十八屆三中全會(huì)亮的亮點(diǎn)，就是強(qiáng)調(diào)讓市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮決定性作用。”廣東省社會(huì)科學(xué)院教授丁力表示。
 

　　而綜合來(lái)看，本次三中全會(huì)強(qiáng)調(diào)“市場(chǎng)決定性”，未來(lái)樓市政策將逐步擺脫過(guò)去全國(guó)一刀切的模式，根據(jù)城市特性區(qū)別對(duì)待，并加快探索房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的建立。在《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》中，提出“完善主要由市場(chǎng)決定價(jià)格的機(jī)制。凡是能由市場(chǎng)形成價(jià)格的都交給市場(chǎng)，政府不進(jìn)行不當(dāng)干預(yù)。”
 

　　對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，此次的十八屆三中全國(guó)沒(méi)有再提及“地產(chǎn)調(diào)控”這個(gè)詞語(yǔ)。有分析認(rèn)為，這就是政策走向改變的一種方式。萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林就表示，“十八屆三中全會(huì)公報(bào)沒(méi)有再提‘地產(chǎn)調(diào)控’就是一個(gè)進(jìn)步，說(shuō)明未來(lái)會(huì)加強(qiáng)市場(chǎng)的決定性作用，弱化調(diào)控，政府抓保障，市場(chǎng)做商品房。”同時(shí)有分析提出，《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》中對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，淡化行政色彩，強(qiáng)化市場(chǎng)作用的苗頭非常明顯。這表明未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的游戲規(guī)則會(huì)穩(wěn)定，相對(duì)應(yīng)的則是房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部發(fā)展環(huán)境也會(huì)趨于穩(wěn)定，那么這意味著未來(lái)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政干預(yù)會(huì)大大降低。分析指出，在市場(chǎng)占主導(dǎo)地位的前提下，政府將會(huì)發(fā)揮自己的職能，即完善保障性住房的供應(yīng)。而商品房的價(jià)格則完全交給市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行調(diào)節(jié)。在這種情況下，市場(chǎng)會(huì)決定房?jī)r(jià)的走勢(shì)，也會(huì)使其往理性的方向發(fā)展。
 

　　各地政策跟風(fēng)出臺(tái)
 

　　十八屆三中全會(huì)對(duì)于樓市調(diào)控政策并未提出太多要求，但是在會(huì)議后，各地跟風(fēng)樓市調(diào)控的態(tài)度卻極為積極。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)有10多外大中城市出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策。地方密集政策潮有點(diǎn)出乎人們意料之外，特別是在十八屆三中全會(huì)后，不斷有關(guān)于限購(gòu)?fù)顺龅难哉摮霈F(xiàn)。而目前各地明顯是在加強(qiáng)調(diào)控的力度。
 

　　早在三中全會(huì)召開(kāi)之前，北京、上海、深圳等地就先后收緊了調(diào)控措施。而在三中全會(huì)后的11月18日，廣州馬上就推出了樓市調(diào)控的“穗六條”。
 

　　在四大一線城市出齊樓市新政，部分房?jī)r(jià)上漲較快的二線城市也在近期密集跟進(jìn)。11月22日晚，武漢市房管局發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的七條意見(jiàn)。11月25日，廈門、南昌和沈陽(yáng)三個(gè)城市加入調(diào)控大軍。再加上長(zhǎng)沙、南京和杭州，本輪出臺(tái)樓市調(diào)控新政的城市已至少達(dá)到11個(gè)。這些城市包括了四個(gè)一線城市和部分房?jī)r(jià)上漲較快的二線城市。
 

　　記者發(fā)現(xiàn)，這些出臺(tái)新調(diào)控政策的城市，其基調(diào)都是以緊為主，這與普遍預(yù)測(cè)的政策走勢(shì)背道而馳。“地方在三中全會(huì)后密集出臺(tái)新政策，更大的可能是為了使得短期內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)過(guò)快上漲導(dǎo)至地方調(diào)控壓力加大。”有分析人士告訴記者，由于三中全會(huì)只字不提樓市調(diào)控，市場(chǎng)對(duì)于政策的走勢(shì)已經(jīng)偏于樂(lè)觀，而今年地方政府樓價(jià)指標(biāo)的壓力仍然很大，出臺(tái)短期的政策來(lái)控制市場(chǎng)過(guò)熱是正常的。上述人士認(rèn)為，從長(zhǎng)期來(lái)看，仍然是三中全會(huì)的決定有更大的指向性，未來(lái)行政化的色彩會(huì)越來(lái)越淡，而市場(chǎng)化長(zhǎng)效機(jī)制會(huì)取而代之。
 

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