國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站10月22日發(fā)布的“2013年9月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，全國各主要城市房價(jià)普遍上漲，一線城市領(lǐng)漲格局未變，其中北京同比上漲20.6%，位居各大城市之首，其他城市如廈門、武漢、長沙、鄭州等重點(diǎn)城市上漲也比較明顯。“銀十”已然驗(yàn)證，人們普遍寄期望于即將召開的十八屆三中全會(huì)能夠出臺長效調(diào)控政策。
 

　　接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪的專家認(rèn)為，全國多數(shù)城市樓市呈“量價(jià)齊漲”態(tài)勢，原因在于土地市場高溫不降和房企資金面較為寬松，標(biāo)桿房企利用政策“窗口期”積極跑量拿地，樓市調(diào)控整體政策繼“國五條”后處于真空期，導(dǎo)致房價(jià)一路看漲。
 

　　房價(jià)強(qiáng)勢反彈，一路看漲
 

　　從市場角度具體看來，9月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格變動(dòng)情況如下：同比下降的城市有1個(gè)，其余69個(gè)城市房價(jià)同比均上漲。同比價(jià)格變動(dòng)中，高漲幅為北京20.6%，低為溫州下降1.8%。上漲城市中，北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅價(jià)格漲幅均超過20%;廈門、南京、沈陽、武漢、烏魯木齊等11個(gè)城市同比漲幅超過10%。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)情況也顯示出房價(jià)近期上漲趨勢明顯，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有2個(gè)，持平的城市有3個(gè)，上漲的城市有65個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，高漲幅為1.9%，低為下降0.3%。
 

　　對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者分析，從房價(jià)上漲過快的一線城市來看，由于商品住宅用地長期供應(yīng)稀缺，導(dǎo)致商品住宅市場中長期處于上漲狀態(tài)。尤其是過去兩年，由于樓市調(diào)控政策頻出，開發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆椴桓邔?dǎo)致土地市場成交量價(jià)低迷。盡管短期內(nèi)起到市場降溫的作用，但是宅地供應(yīng)稀缺影響了當(dāng)前房地產(chǎn)市場尤其是房價(jià)的走勢。從一定意義上來講，過去幾年土地市場總體上供應(yīng)量少、供求關(guān)系緊張決定了當(dāng)前房價(jià)仍然面臨快速上漲的壓力。這也就不難理解當(dāng)前北京房價(jià)上漲速度為何在全國遙遙了。
 

　　“金九”土地市場火爆
 

　　從近期土地市場來看，一二線城市地產(chǎn)商搶地瘋狂。僅九月首周各地“地王”頻現(xiàn)。先是融創(chuàng)刷新北京土地出讓歷史上的高地王紀(jì)錄，緊接著滬、杭、蘇三地連現(xiàn)“地王”。今年“金九銀十”的開局，業(yè)內(nèi)看法呈兩種態(tài)度：一方面，“地王”井噴式出現(xiàn)，將會(huì)推高房價(jià)新一輪上漲;另一方面，高房價(jià)恐倒逼調(diào)控升級，看空樓市的情緒也在蔓延。
 

　　對此，國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所房地產(chǎn)研究室副主任劉衛(wèi)民在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，“由于部分三四線城市房屋供求趨于平衡，開發(fā)商資金開始向一二線城市轉(zhuǎn)移，中國房地產(chǎn)市場分化越來越明顯。部分三四線城市還處在快速城鎮(zhèn)化推進(jìn)過程中，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整還沒結(jié)束，即使在供求平衡略有寬松的情況下，仍然會(huì)出讓土地以支撐財(cái)政，這會(huì)導(dǎo)致三四線城市越來越寬松。對于一二線城市來講，城鎮(zhèn)化水平比較高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整比較好?？赡茉谕恋爻鲎屔细非髥挝幻娣e的收益，對于部分熱點(diǎn)一二線城市有可能出現(xiàn)土地供求緊張，進(jìn)一步加大一線城市房地產(chǎn)價(jià)格的壓力。建議針對不同城市、不同供需情況出臺更加有針對性、精細(xì)化的房地產(chǎn)調(diào)控政策。”
 

　　地方調(diào)控政策漸分化
 

　　從政策方面來看，由于不同城市樓市熱度不一，多地樓市政策出現(xiàn)微調(diào)，城市間調(diào)控政策開始出現(xiàn)分化，或進(jìn)一步收緊，或適度寬松。
 

　　鄭州市住房限購政策升級，規(guī)定20歲以上的人才能買房;南京國企“退房”，要求9月1日起，市、區(qū)屬國有獨(dú)資、控股企業(yè)從一般商品房(資料、團(tuán)購、論壇)地產(chǎn)領(lǐng)域退出。與之形成鮮明對比的是，安徽蕪湖市規(guī)定，在市區(qū)就業(yè)滿3年的本科及以上學(xué)歷免繳購房契稅;深圳將普通住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)從單價(jià)劃定調(diào)整為總價(jià)劃定，購房者所繳納的交易稅費(fèi)高可減半;此前溫州已放松限購政策。
 

　　劉衛(wèi)民認(rèn)為，整體價(jià)格上漲壓力仍存在，調(diào)控政策應(yīng)從長效機(jī)制入手，加快保障房建設(shè)的同時(shí)按照合理的結(jié)構(gòu)比例增加供給。具體來講，可以從以下四個(gè)方面進(jìn)行調(diào)控。
 

　　一是強(qiáng)化差別化信貸政策，把更多信貸投放給首次置業(yè)者，提高二套、三套房的首付和利率。同時(shí)可以發(fā)揮公積金的作用，鼓勵(lì)剛需買緊湊型、小戶型住房。
 

　　二是盡快完善房產(chǎn)稅相關(guān)內(nèi)容，實(shí)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容，在盡快總結(jié)上海、重慶經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上選擇更多的城市，根據(jù)不同地區(qū)特點(diǎn)設(shè)計(jì)出不同形式的房產(chǎn)稅。
 

　　三是保障房作為托底政策，根據(jù)不同城市制定差別化的保障政策。一些三四線城市供求比較寬松，可以采取更靈活的政策，比如租金補(bǔ)貼;對于供求比較緊張的城市，加大保障房建設(shè)力度，也是擴(kuò)大供應(yīng)的渠道。
 

　　四是加快不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)，只有確權(quán)之后才能摸清楚家底，才能為后續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控政策服務(wù)。明確知道有哪些房，缺哪種類型房子，才能知道應(yīng)該供哪類房，這是長效機(jī)制的政策組合。
 

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