今年以來(lái)，樓市成交向好，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)火爆局面，熱點(diǎn)城市“地王”頻現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆椴粩嗌郎?。中?guó)證券報(bào)記者近期采訪發(fā)現(xiàn)，在房企搶地?zé)岢北澈?，浮現(xiàn)出一幅房地產(chǎn)私募基金為開(kāi)發(fā)商“輸血”的路線圖。
 

　　業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)私募基金參與開(kāi)發(fā)商拿地已經(jīng)成為這一行業(yè)的主流投資模式。目前，整個(gè)房地產(chǎn)私募行業(yè)的規(guī)模已迅速擴(kuò)張到超過(guò)2000億元，其中有意介入土地市場(chǎng)、參與房企拿地環(huán)節(jié)的資金可能有近千億。下半年資金價(jià)格仍維持高位的預(yù)期較強(qiáng)，房地產(chǎn)私募基金規(guī)模料繼續(xù)高速擴(kuò)張。而房地產(chǎn)私募積極參與土地市場(chǎng)，資金緊張的中小房企提升了拿地的“底氣”，二三線城市土地市場(chǎng)格局或出現(xiàn)一些新變化。
 

　　土地成交活躍 私募背后輸血
 

　　廣州南沙，被當(dāng)?shù)孛襟w稱(chēng)為房?jī)r(jià)炒作嚴(yán)重的區(qū)域。隨著南沙地區(qū)房?jī)r(jià)不斷上漲，今年上半年南沙新推出的土地價(jià)格也一路攀升。在南沙土地成交火熱的同時(shí)，南沙國(guó)土部門(mén)正在進(jìn)行著另一項(xiàng)工作，這就是追繳去年拍出地塊的土地款。一位深圳的房地產(chǎn)私募基金人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，其所在的地產(chǎn)基金正在為南沙的一塊去年拍下的土地籌集土地款，而為開(kāi)發(fā)商在拿地環(huán)節(jié)籌集資金已經(jīng)成為房地產(chǎn)私募基金行業(yè)的主流業(yè)務(wù)模式。
 

　　房地產(chǎn)私募基金，這個(gè)在國(guó)內(nèi)只有三年歷史的開(kāi)發(fā)商新融資渠道，正在以難以想像的速度發(fā)展壯大。除了為開(kāi)發(fā)商在去年拍下的土地收尾，這個(gè)行業(yè)中的激進(jìn)者今年已經(jīng)開(kāi)始嘗試直接拿地。今年5月，北京福潤(rùn)天成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司一舉拿下上海新華路“地王”，而福潤(rùn)天成的背后就有房地產(chǎn)私募基金的身影。種種跡象表明，福潤(rùn)天成是另一家北京房企K2地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)公司，與K2地產(chǎn)同屬于黃金灣投資集團(tuán)，而黃金灣投資集團(tuán)擁有一個(gè)私募投融資平臺(tái)，K8黃金灣。“一般房地產(chǎn)私募基金發(fā)產(chǎn)品都采取定向募集的方式，福潤(rùn)天成在繳納了一部分地價(jià)款之后，未來(lái)可能通過(guò)K8黃金灣募集后續(xù)地價(jià)款。”一位北京地產(chǎn)人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。
 

　　“今年房地產(chǎn)私募基金參與的拿地項(xiàng)目，多是為去年開(kāi)發(fā)商拍下的土地籌集地價(jià)款。今年上半年土地成交火爆，未來(lái)開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)私募的融資需求會(huì)更多。”德信資本董事長(zhǎng)陳義楓對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。德信資本總部位于深圳，近期德信資本業(yè)務(wù)經(jīng)理們頻繁在國(guó)內(nèi)各大城市奔走，在眾多急需資金支持的開(kāi)發(fā)商中間尋找合適的合作伙伴。
 

　　今年上半年，全國(guó)土地成交出現(xiàn)井噴。易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，上半年其監(jiān)測(cè)的全國(guó)104個(gè)城市的土地成交金額為8517億元，同比大漲69%，而成交的土地建筑面積僅增長(zhǎng)16%。在成交均價(jià)不斷上漲的同時(shí)，是開(kāi)發(fā)商不計(jì)成本的拿地舉動(dòng)。通常開(kāi)發(fā)商不會(huì)將地價(jià)款一次性付清，而是先繳納30%-50%的首期款，余下部分日后繳清。按50%的首付比例計(jì)算，在今年上半年的土地成交熱潮中尚有超過(guò)4000億元的地價(jià)款需要開(kāi)發(fā)商籌集繳納。未來(lái)幾個(gè)月，房地產(chǎn)私募基金極有可能成為開(kāi)發(fā)商拿地資金主要提供者之一。
 

　　募資自有渠道 不懼銀行錢(qián)荒
 

　　事實(shí)上，近期熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)持續(xù)火爆并不能說(shuō)明所有開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流都很充裕，不少開(kāi)發(fā)商也都是咬著牙接受了較高溢價(jià)率。除了傳統(tǒng)的銀行信貸、海外發(fā)債等融資方式，房地產(chǎn)私募基金正成為開(kāi)發(fā)商籌集地價(jià)款的重要渠道。作為資金后援的房地產(chǎn)私募可能是不少中小規(guī)模開(kāi)發(fā)商拿地的底牌。
 

　　“很多時(shí)候，開(kāi)發(fā)商拿地也是迫不得已。在市場(chǎng)不好的時(shí)候地方政府很少推地，一些位置較好的地塊只有在土地市場(chǎng)相對(duì)火熱的時(shí)候才會(huì)推出來(lái)。如果不咬牙抓住機(jī)會(huì)，很可能錯(cuò)過(guò)優(yōu)質(zhì)地塊。”深圳一家龍頭房企負(fù)責(zé)人此前曾對(duì)媒體表示。越是昂貴的土地，開(kāi)發(fā)商在使用自有資金支付首期土地款之后，尋求其他渠道融資的可能越大。與信托、銀行貸款相比，房地產(chǎn)私募基金的放貸條件更為靈活，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的證照條件要求較低。“房地產(chǎn)私募基金剛剛起步，在某些層面與信托和銀行構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)，在拿地階段參與房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以發(fā)揮房地產(chǎn)私募的優(yōu)勢(shì)，與信托和銀行錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。”陳義楓表示。
 

　　值得注意的是，下半年銀行系統(tǒng)的資金價(jià)格有可能維持在高位。有分析人士表示，銀行間市場(chǎng)出現(xiàn)的“錢(qián)荒”，如果持續(xù)得不到緩解，就有可能影響到開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流安全。同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，由于銀行流動(dòng)性緊張，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款或購(gòu)房者的按揭貸款有可能難貸出來(lái)。如果由于銀行利率偏高，導(dǎo)致購(gòu)房成本增加以及需求下降，開(kāi)發(fā)商就必須拓展其他渠道募集資金支付前期拿地的地價(jià)款。
 

　　從目前的情況來(lái)看，在今年上半年的土地成交，還有數(shù)千億的地價(jià)款需要開(kāi)發(fā)商支付。“‘錢(qián)荒’可能對(duì)銀行的資金池理財(cái)產(chǎn)品形成一定的影響，也會(huì)影響信托的資金募集。而房地產(chǎn)私募基金一直以來(lái)都是利用自己的募資渠道籌集資金，反而受到銀行間市場(chǎng)‘錢(qián)荒’的影響不大。”建銀精瑞董事長(zhǎng)李曉東對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。
 

　　規(guī)模連年翻番 攫取高額利潤(rùn)
 

　　為開(kāi)發(fā)商去年拍下的土地“輸血”已經(jīng)成為房地產(chǎn)私募基金的主流投資方式。按照這樣的趨勢(shì)發(fā)展下去，開(kāi)發(fā)商搶地潮恰恰暗示房地產(chǎn)私募基金下半年將迎來(lái)規(guī)模井噴。李曉東估計(jì)，今年上半年至少有300億元的新增資金進(jìn)入到了房地產(chǎn)私募領(lǐng)域。李曉東還估計(jì)，目前整個(gè)房地產(chǎn)私募行業(yè)的規(guī)模已超過(guò)2000億元。雖然這一規(guī)模還算不上龐大，但是自從地產(chǎn)私募2010年誕生以來(lái)幾乎每一年都實(shí)現(xiàn)了規(guī)模翻番。
 

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，眼下有意介入土地市場(chǎng)、參與房企拿地環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)私募基金可能有近千億元。然而對(duì)于不差錢(qián)的龍頭房企而言，目前還不需要房地產(chǎn)私募基金的應(yīng)急資金。房地產(chǎn)私募眼下主要對(duì)接的是中小房企，面向投向二三線城市的項(xiàng)目，數(shù)千億的資金可以為不少中小開(kāi)發(fā)商緩解燃眉之急。在一些熱點(diǎn)二三線城市，房地產(chǎn)私募基金作為新進(jìn)的“攪局者”，某種意義上也可以成為地價(jià)的穩(wěn)定器。地方政府不希望土地跌價(jià)，而傳統(tǒng)融資渠道趨向緊張，未來(lái)更大規(guī)模的房地產(chǎn)私募基金深度參與房企拿地環(huán)節(jié)后，對(duì)二三線城市的土地市場(chǎng)格局將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
 

　　從另一個(gè)角度看，房地產(chǎn)私募基金可能會(huì)分食掉一部分房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)。在銀行貸款、信托、地產(chǎn)私募三者之間，地產(chǎn)私募的資金為昂貴，求助于地產(chǎn)私募的中小房企顯然要承受更高的融資成本，而這些多出來(lái)的成本后依然要由購(gòu)房者埋單。由于限購(gòu)等政策調(diào)控，一些高凈值人群開(kāi)始投資房地產(chǎn)私募，通過(guò)投資地產(chǎn)行業(yè)上游的方式來(lái)投資房地產(chǎn)。至少?gòu)慕鼛啄陙?lái)看，投資地產(chǎn)私募可以獲得比直接投資房產(chǎn)更高的回報(bào)。
 

　　與搶地的開(kāi)發(fā)商一樣，多數(shù)房地產(chǎn)私募基金并不認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。即使未來(lái)市場(chǎng)走弱，房地產(chǎn)私募也能夠分食掉開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。陳義楓介紹，目前債權(quán)性質(zhì)的房地產(chǎn)私募融資依然是行業(yè)的主流，同時(shí)房地產(chǎn)私募的投資周期一般都在兩年左右。“如果市場(chǎng)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，先損失掉的是開(kāi)發(fā)商自己的利潤(rùn)，其次是開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目本金，后才是債權(quán)融資。我們判斷未來(lái)兩年內(nèi)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是橫盤(pán)震蕩的走勢(shì)，不會(huì)爆發(fā)大規(guī)模系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。”
 

　　房地產(chǎn)私募的融資渠道也趨向更加穩(wěn)定，已經(jīng)有國(guó)企將房地產(chǎn)私募作為財(cái)務(wù)投資的方式。在德信資本不久前募集完成的一個(gè)有限合伙產(chǎn)品中，一家大型國(guó)有資產(chǎn)管理公司出資2000萬(wàn)元以一般級(jí)有限合伙人(劣后)的形式參與。目前德信資本募集的資金中，有四成來(lái)自企業(yè)。“既然國(guó)企的資金可以購(gòu)買(mǎi)信托，那么也可以投資房地產(chǎn)私募。房地產(chǎn)私募越來(lái)越多的參與開(kāi)發(fā)商拿地，這也說(shuō)明我們的接受程度和操盤(pán)能力在不斷增強(qiáng)。”陳義楓說(shuō)。