在金融機(jī)構(gòu)普遍鬧出“錢荒”的背景下，資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)首當(dāng)其沖成為市場擔(dān)憂的重點(diǎn)對象。6月24日，資本市場中地產(chǎn)板塊的過激反應(yīng)便證明了這種擔(dān)憂。當(dāng)日，地產(chǎn)板塊20多只股票跌停，其中不乏幾家標(biāo)桿型房企。

　　在經(jīng)歷了去年底以來樓市的快速反彈后，過于樂觀的房地產(chǎn)企業(yè)在今年上半年的確表現(xiàn)亢奮，加大杠桿的擴(kuò)張型戰(zhàn)略再度抬頭。市場上，商品住宅與土地價格雙雙上漲，開發(fā)商動輒一擲千金豪邁購地，高調(diào)搶占一、二線大城市土地資源。

　　然而，在金融領(lǐng)域流動性驟然收緊之后，地產(chǎn)商所有過激的花錢行為都為其后續(xù)的資金壓力埋下隱憂。

　　貸款收縮

　　雖然近年來房地產(chǎn)企業(yè)不斷試探和開拓新的融資品種，但不可否認(rèn)的事實(shí)是，銀行貸款依然是開發(fā)商融資的主要途徑。

　　中國人民銀行公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2012年末，主要金融機(jī)構(gòu)及主要農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)、城市信用社、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額12.11萬億元，同比增長12.8%。

　　其中，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額8630億元，同比增長12.4%，增速比上季度末高5.1個百分點(diǎn)。房產(chǎn)開發(fā)貸款余額3萬億元，同比增長10.7%，增速比上季度末低1.4個百分點(diǎn)。個人購房貸款余額8.1萬億元，同比增長13.5%，增速比上季度末高0.9個百分點(diǎn);全年增加9610億元，同比多增23億元。

　　房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人購房貸款，在過去若干年已經(jīng)成為支撐國內(nèi)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的資金基石。以國內(nèi)大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)萬科A(000002.SZ)為例，該公司2012年的財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，其去年約500億融資總額中，約470億來自于借款，僅有不足30億為股權(quán)類投資。盡管今年季度該公司的其他類型融資比重有所上升，但約160億的融資總額中，仍有約110億來源于借款融資，約50億為發(fā)行債券所獲資金。

　　但是，這種局面可能將很快發(fā)生改變。消息顯示，隨著各地銀行間流動性趨緊，開發(fā)商貸款和個人住房貸款的門檻已經(jīng)提高。

　　有消息顯示，北京多家大行的房貸按揭回歸基準(zhǔn)利率，取消了原有的優(yōu)惠政策。目前首套一手房的貸款多還有9折優(yōu)惠，但是首套二手房貸款利率則沒有任何優(yōu)惠。除中行外，農(nóng)行、建行、工行目前首套住房貸款按揭都一律按照基準(zhǔn)利率執(zhí)行，優(yōu)惠也相繼取消。

　　在其他城市，銀行針對房地產(chǎn)開發(fā)和個人購房的貸款也都在收縮或者放緩。廣州、深圳等地的商貸時間較過去延長，甚至有部分銀行暫時停止了該項(xiàng)業(yè)務(wù)。

　　受到銀行審批貸款以及放款時間延長的沖擊，樓盤銷售回款時間相應(yīng)延長。為此，廣州部分樓盤啟動了優(yōu)先針對一次性付款客戶的銷售策略。

　　廣州一位準(zhǔn)備購房的人士透露，自己在一家央企旗下廣州的樓盤支付定金后，被告知公司將優(yōu)先針對一次性付款客戶銷售，原因是公司近期資金壓力大，急于回款。

　　資金面多方承壓

　　事實(shí)上，開發(fā)商對于即將到來的資金壓力已經(jīng)做了一些準(zhǔn)備。去年下半年以來，國際債券利率下降為開發(fā)商發(fā)債提供了較好機(jī)會，國內(nèi)大部分擁有海外融資渠道的開發(fā)商都進(jìn)行了債券類融資，并且一直持續(xù)到今年上半年。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月下旬，包括萬科、恒大地產(chǎn)(03333.HK)、富力(富力又一城富力盛悅居)(02777.HK)、華潤置地(橡樹灣潤景公館)(01109.HK)等在內(nèi)的十大標(biāo)桿房企融資已達(dá)380億元，與去年全年413億元的融資額相近。

　　除了傳統(tǒng)的借款和債券類融資，開發(fā)商在信托和私募品種方面的融資，也助推著行業(yè)杠桿的攀升。數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，房地產(chǎn)信托余額總量6800多億元，今年1~5月共成立344款房地產(chǎn)信托，募集資金908.53億元，占信托總規(guī)模的29.85%，較去年全年21.83%的占比提升了8個百分點(diǎn)。

　　多樣化的融資渠道，為開發(fā)商籌集資金分散資金風(fēng)險提供保障，但隨著市場上資金面的收緊，通過其他途徑進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的資金也將受到限制。

　　專家預(yù)計，作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)大都高負(fù)債運(yùn)作，長期依賴融資，一旦“錢緊”，眾多依靠國內(nèi)銀行貸款以及信托、理財產(chǎn)品等表外資金的房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)融資必將緊張。同時，資金面的緊張意味著開發(fā)商未來找錢的財務(wù)成本也將逐步攀升。

　　長江證券新發(fā)布的研究報告稱，房地產(chǎn)行業(yè)面臨國際國內(nèi)資金面的兩面夾擊，資金成本將顯著上升。“國際市場方面，QE3的結(jié)束預(yù)期導(dǎo)致外圍市場利率抬升，國際資本回流美國，新興市場面臨熱錢離場的困境;國內(nèi)市場方面，李總理對信貸總量的表態(tài)直接導(dǎo)致銀行間市場利率的飆升。預(yù)計下半年開發(fā)商的資金成本將提升，中小型的地產(chǎn)商的融資環(huán)境可能惡化。”

　　更為嚴(yán)峻的是，作為開發(fā)商資金來源的重要組成部分，銷售回款也可能因?yàn)槭袌龅南滦卸啪彙?br />
　　今年5月以來，隨著各大城市房價的攀升逐步脫離市場承接能力，加上近期銀行提高個人購房貸款門檻，已經(jīng)開始給開發(fā)商銷售帶來沖擊。

　　國際評級機(jī)構(gòu)穆迪發(fā)布報告稱，雖然5月份中國房地產(chǎn)市場持續(xù)增長，但增速較4月有所減緩，并且這種放緩趨勢會持續(xù)延續(xù)到未來幾個月。

　　長江證券指出：“雖然本周依然有多家房企通過各種途徑融通資金，但是結(jié)合目前宏觀形勢，我們認(rèn)為房企依然面臨巨大資金壓力。”