近年樓市熾熱，一線(xiàn)城市不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值翻倍地往上走，這也讓地產(chǎn)商成為眾多金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)。然而，并非牛市資產(chǎn)就一定有保障，千萬(wàn)別低估了貪婪的魔力。

　　廣州市志聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下文簡(jiǎn)稱(chēng)“志聯(lián)公司”)導(dǎo)演的一房多賣(mài)、先押后賣(mài)鬧劇讓金融機(jī)構(gòu)、購(gòu)房人陷入循環(huán)法律訴訟中，而開(kāi)發(fā)商則利用時(shí)間差坐享房?jī)r(jià)上漲的漁利。

　　一房多賣(mài)

　　一年前蔣明先花了近400萬(wàn)元買(mǎi)下地處廣州中心區(qū)域的名為東湖肯辛頓樓盤(pán)的房子，到收樓時(shí)才發(fā)現(xiàn)，房子還另有“主人”，而這位“主人”已經(jīng)把開(kāi)發(fā)商告上了法庭，準(zhǔn)備執(zhí)行這套房子。這讓花了大半生積蓄安居的蔣明先甚為驚恐。

　　2012年3月，蔣明先在買(mǎi)房子時(shí)，還特意上網(wǎng)查了房屋狀態(tài)，“當(dāng)時(shí)顯示的是可售”。在支付首期款后，他極力要求與開(kāi)發(fā)商廣州市志聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在官網(wǎng)上網(wǎng)簽了預(yù)售合同。發(fā)生這樣的變故也讓他頗為意外。

　　“這主要是志聯(lián)公司原總經(jīng)理林志云任內(nèi)發(fā)生的事情。”開(kāi)發(fā)商的股東兼副總經(jīng)理林志東向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(博客,微博)》記者表示，2010年至2012年期間，志聯(lián)公司確實(shí)存在一房二賣(mài)，甚至一房三賣(mài)的現(xiàn)象。據(jù)開(kāi)發(fā)商自己事后的統(tǒng)計(jì)，與蔣明先相仿涉及“一房多賣(mài)”的單位有15套，其中的資金達(dá)到2億元人民幣。“我們已經(jīng)革除了林志云志聯(lián)公司總經(jīng)理的職務(wù)，并且報(bào)了警，林志云已經(jīng)被刑拘。”其表示。

　　高息借款

　　5月底記者聯(lián)系上了該公司原總經(jīng)理林志云。“我只是協(xié)助調(diào)查。”其一再?gòu)?qiáng)調(diào)，并且表示，小業(yè)主的利益會(huì)得到保障，“網(wǎng)簽就只有一個(gè)，這是得到官方認(rèn)可的。”林志云如是說(shuō)，其解析稱(chēng)，其他的“主張人”主要是一些“擔(dān)保公司”。

　　據(jù)了解，早在2010年林志云就向一些民間金融機(jī)構(gòu)融入多筆大額資金，這些資金從1000萬(wàn)到3000萬(wàn)元不等。事實(shí)上，當(dāng)年廣州樓市度過(guò)了2008年金融危機(jī)帶來(lái)的沖擊，進(jìn)入快速上升的階段。雖然政策面不斷重拳調(diào)控，但樓價(jià)還是高歌猛進(jìn)。據(jù)該市國(guó)土房管局發(fā)布的《2010年廣州市10區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況通報(bào)》顯示，當(dāng)年廣州一手房?jī)r(jià)為13174元/平方米，首度進(jìn)入萬(wàn)元時(shí)代。

　　2010年上半年?yáng)|湖肯辛頓還處于開(kāi)工建設(shè)階段，還難以分享迅速飆升的樓價(jià)。但當(dāng)時(shí)的志聯(lián)公司并不缺乏資金，因?yàn)橥?月18日，志聯(lián)公司與廣州市農(nóng)村商業(yè)銀行花都支行簽訂了《借款抵押合同》，以38套物業(yè)為抵押向農(nóng)商行借入兩億元債務(wù)。對(duì)于只有一個(gè)項(xiàng)目，且項(xiàng)目工程已接近尾聲的志聯(lián)公司而言，握有的資金已足夠應(yīng)對(duì)。而到了2010年7月28日，東湖肯辛頓已經(jīng)拿下了預(yù)售證，開(kāi)始進(jìn)入銷(xiāo)售階段，為何開(kāi)發(fā)商還需要頻頻融資。林志云對(duì)此的解釋是公司需要“滾動(dòng)發(fā)展”，因此謀求借入資金。

　　在一份企業(yè)借貸糾紛訴訟中可以看到該公司的財(cái)務(wù)狀況，這份(2012)穗中法民二初字第79號(hào)案的起訴狀中顯示，2010年11月，志聯(lián)公司準(zhǔn)備以惠輪公司做抵押，由志聯(lián)公司擔(dān)保借款8000萬(wàn)元，林志云以其志聯(lián)公司自有股份做擔(dān)保，準(zhǔn)備為其“龍津路項(xiàng)目借款1億元，期限2年，利率30%”。該文件同時(shí)顯示，截至2010年9月28日，公司每月的貸款利息已經(jīng)達(dá)到500多萬(wàn)元，其向民間借入的資金，月利率在3%~5%之間。

　　是抵押還是買(mǎi)賣(mài)

　　這時(shí)候，志聯(lián)公司開(kāi)發(fā)的東湖肯辛頓項(xiàng)目有不少已經(jīng)抵押給廣州市農(nóng)商行，并且在房管部門(mén)辦理了抵押登記手續(xù)。在“一房多押”東窗事發(fā)后，林志云曾向記者表示：“誰(shuí)在房管部門(mén)做了抵押登記，誰(shuí)就有權(quán)處理該物業(yè)。”

　　那開(kāi)發(fā)商用什么向民間機(jī)構(gòu)融資?在一份涉及志聯(lián)地產(chǎn)的民間借貸糾紛訴訟中，顯示出其中的邏輯。在這份案號(hào)為(2012)穗荔法民一初字第706號(hào)案件中，包括了一份由志聯(lián)公司向羅偉強(qiáng)借款2300萬(wàn)元的借款合同，這份簽訂時(shí)間為2010年7月26日，晚于志聯(lián)公司與農(nóng)商行簽訂的《借款抵押合同》。

　　當(dāng)中規(guī)定“如未按期還款，則無(wú)條件按雙方約定的條件在網(wǎng)上簽訂甲方購(gòu)房的《廣州市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》”。

　　2011年9月1日，羅偉強(qiáng)與志聯(lián)公司簽訂了一份《廣州市商品房買(mǎi)賣(mài)合同(預(yù)售)》，表明已經(jīng)買(mǎi)下了東湖肯辛頓1101房。事實(shí)上這套房早已抵押給了農(nóng)商行，所以并未能在網(wǎng)上完成簽訂。

　　2012年5月，羅偉強(qiáng)向廣州市仲裁委員會(huì)提出仲裁，強(qiáng)調(diào)已向開(kāi)發(fā)商支付了首期房款，并且在2012年3月26日辦理了房屋交付手續(xù)。只是由于開(kāi)發(fā)商的原因未能為其完成網(wǎng)簽，要求確認(rèn)房屋所有權(quán)屬申請(qǐng)人所有。

　　“如果購(gòu)房人的《購(gòu)房合同》是合法有效的，同時(shí)又能證明自己購(gòu)房時(shí)不清楚物業(yè)的抵押情況，購(gòu)房者房屋的所有權(quán)是受到保護(hù)的。”廣東南國(guó)德賽律師事務(wù)所奚楨律師表示(該律師是志聯(lián)公司的代理律師)。

　　而此時(shí)與羅偉強(qiáng)一起向廣州仲裁委員會(huì)提出仲裁的還有7套房產(chǎn)，這7套房子中有6套的《買(mǎi)賣(mài)合同》都是2011年1月18日簽訂的，涉及的金額多達(dá)3500多萬(wàn)元，這全部是農(nóng)商行花都支行的抵押物。

　　金蟬脫殼

　　究竟農(nóng)商行的抵押物中，有多少屬于“已賣(mài)”資產(chǎn)，據(jù)志聯(lián)公司事后做的統(tǒng)計(jì)，在2010年3月18日已抵押的38套物業(yè)中，有20套已有“業(yè)主”，部分單位存在著3個(gè)以上的買(mǎi)家。

　　除了住宅部分，單位的商場(chǎng)部分更是多重抵押。其中(2012)穗越法民二初字第5915號(hào)訴訟顯示，將抵押給農(nóng)商行的商場(chǎng)，其15年的租賃權(quán)已經(jīng)被林志云典當(dāng)給了一家典當(dāng)行。根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，在訂立抵押合同前已出租的物業(yè)，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。據(jù)志聯(lián)公司股東林志東表示：“僅曾穗、甄小媛和金易泰典當(dāng)行就有近億元的債券優(yōu)先與市農(nóng)商行查封。”

　　一房多賣(mài)，一房多押后，據(jù)林志東所言，大部分向私人借入的資金都流入林志云個(gè)人賬戶(hù)，其表示，向農(nóng)商行花都支行申請(qǐng)的開(kāi)發(fā)貸款“有1.04億元都已據(jù)為己有”。2010年11月，林志云以個(gè)人名義收購(gòu)了廣州市建佳發(fā)展有限公司100%的股權(quán)，代價(jià)是1.1億元人民幣。2011年6月林志云成為該公司董事及總經(jīng)理，該公司擁有的廣州市荔灣區(qū)龍津東路的項(xiàng)目也成為林志云的個(gè)人物業(yè)。該物業(yè)截至2013年5月底，該樓盤(pán)已賣(mài)出1.77億元的單位，剩余的單位價(jià)值約為6000萬(wàn)元。

　　另?yè)?jù)林志東所言，期間林志云還收購(gòu)了廣州市中村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，并且開(kāi)發(fā)了一個(gè)名為星品軒的項(xiàng)目，截止到今年5月底已賣(mài)出4.2億元的單位，剩余單位市值約為2.9億元。

　　這出大戲大的贏家無(wú)疑是開(kāi)發(fā)商大股東，成功轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，并且用這些資產(chǎn)開(kāi)發(fā)了新項(xiàng)目。而志聯(lián)公司的私人債主，憑借著《買(mǎi)賣(mài)合同》在債權(quán)之爭(zhēng)中取得了優(yōu)先權(quán)。而廣州市農(nóng)商行卻成為該次游戲的買(mǎi)單者，還有樓盤(pán)的諸多業(yè)主，數(shù)百萬(wàn)換回的是無(wú)盡的糾紛。